Определение Свердловского областного суда от 13 марта 2012 г. N 33-2250/2012 (ключевые темы: бытовые помещения - многоквартирный дом - объекты недвижимости - разрешение на строительство - ТСЖ)

Определение Свердловского областного суда
от 13 марта 2012 г. N 33-2250/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

Председательствующего Сидоркина С.В.

Судей Пименовой С.Ю., Мазановой Т.П.

при секретаре Чуба Е.В.

рассмотрела в судебном заседании 13.03.2012 года дело по иску Емковой О.В. к ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК" о признании права собственности на объект недвижимого имущества в виде административно-бытовых помещений, по встречному иску ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК" к Емковой О.В. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

по кассационной жалобе представителя товарищества собственников жилья "Сосновый бор" Гусаровой Н.А. на решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 04.10.2011.

Заслушав доклад судьи Пименовой С.Ю., пояснения представителя истца Емковой О.В. Серебрениковой Л.В., конкурсного управляющего ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК" Кочетова А.В., судебная коллегия

установила:

Емкова О.В. обратилась в суд с иском к ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК" (далее ООО "ИСМТ "БТК") о признании права собственности на объект недвижимого имущества в виде административно-бытовых помещений по адресу: г.Верхняя Пышма, ул. "...". В обоснование указала, что по договору от 06.11.2009 N 1 ПДВ долевого участия в строительстве жилого дома (далее договор долевого участия) по адресу: г.Верхняя Пышма, ул. "...", ООО "ИСМТ "БТК" обязалось передать ей административно-бытовое помещение общей площадью 326, 4 кв.м., по справке БТИ окончательная общая площадь помещений составила 342, 4 кв.м. Емкова О.В. полностью произвела оплату стоимости помещений в размере "...", о чем имеется справка ООО "ИСМТ "БТК" от 17.05.2010. На основании акта приема-передачи от 20.04.2010 ей были переданы помещения. 18.06.2010 Емкова О.В. обратилась с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, но получила отказ ввиду отсутствия надлежаще оформленных документов, подтверждающих право пользования ею земельным участком, разрешения на строительство, выданное на ее имя.

Решением Верхнепышминского городского суда от 22.12.2010 исковые требования Емковой О.В. были удовлетворены. Решение вступило в законную силу по окончании срока на подачу кассационных жалоб.

26.04.2011 от третьего лица представителя ТСЖ "Сосновый бор" Гусаровой Н.А. в суд поступило заявление об отмене указанного решения по вновь открывшимся обстоятельствам. Определением Верхнепышминского городского суда от 28.04.2011 решение суда отменено, производство по делу возобновлено.

ООО "ИСМТ "БТК" обратилось в суд со встречным иском к Емковой О.В. о признании договора недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование своих требований указало, что по договору долевого участия Емкова О.В. обязалась направить собственные денежные средства на строительство помещений в девятиэтажном жилом доме по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. "...", а ООО "ИСМТ "БТК" приняло на себя обязательства построить помещение и, после окончания строительства, получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать объект недвижимого имущества Емковой О.В. В соответствии с разрешением на строительство жилого многоквартирного дома N 196/2006 от 25.12.2006 строительству подлежал 9-ти этажный жилой дом. Данное разрешение на строительство не содержит сведений о каких-либо административно-бытовых помещениях в этом доме. Общая пояснительная записка к проекту строительства дома ЦКС-06/06ПМ-ПЗ, заключение N 4-06-129 Главгосэкспертизы РФ от 27.06.2007 подтверждают данное обстоятельство. 29.12.2008 Администрацией ГО Верхняя Пышма на основании разрешения N "..." на ввод дома в эксплуатацию, выданного на основании заключения Управления Госстройнадзора Свердловской области N 328/2008 от 23.12.2008, дом введен в эксплуатацию без каких-либо исключений. До ввода дома в эксплуатацию не были надлежащим образом внесены изменения в проектную документацию и не были получены соответствующие разрешения на строительство административно-бытовых помещений в этом доме. Документы с истцом оформлялись после ввода дома в эксплуатацию. Считает, что застройщик не вправе был распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме без согласия всех собственников помещений. Фактически договор сторонами не исполнялся, строительные работы застройщиком по договору не проводились. Оплата по договору Емковой О.В. не произведена.

В процессе судебного разбирательства представитель ООО "ИСМТ "БТК" Белов В.К. исковые требования уточнил. Просил признать договор долевого участия между ООО "ИСМТ БТК" и Емковой О.В. ничтожным ввиду его противоречия ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Применить последствия недействительности ничтожной сделки, в виде возврата Емковой О. В. полученного по сделке, а именно, помещений, общей полезной площадью 326,4 кв. м., расположенных в подвалах секции "В" жилого дома по адресу: Свердловская обл., г. В. Пышма, ул. "...".

Представитель истца Емковой О.В. Серебренникова Л.В. заявленные требования поддержала, встречные исковые не признала, указав, что в проектную документацию дома в соответствии с утвержденным заданием на проектирование, предусматривающим, в том числе, основные технико-экономические показатели здания: 9-ти этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, вносились изменения. В частности дополнительным соглашением от 05.10.2008 N 4 стороны определили предмет договора к выполнению работ по разработке проекта административно-бытового помещения секций Б, В, Г, Д, Е в 9-ти этажном жилом доме. 01.05.2009 ООО "ИСМТ "БТК" было выдано разрешение "..." на строительство 9-ти этажного жилого дома с административно-бытовыми помещениями со сроком действия до 30.07.2009. Согласно заключению Управления государственного строительного надзора Свердловской области N 2240-А от 24.12.2009 объект капитального строительства, соответствует требованиям технических регламентов (норм и правил) и иных нормативных актов. При этом фактов, свидетельствующих о том, что сохранение указанного объекта нарушает права и охраняемые законом интересы иных лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, не установлено. Ответчику выдано разрешение N "..." от 25.12.2009 на ввод в эксплуатацию построенного 9-ти этажного жилого дома с административно-бытовыми помещениями. Из представленных материалов дела следует, что спорное нежилое помещение проектировалось и строилось (с учетом корректировки проекта) в качестве административно- бытового помещения. По мнению истца, спорное помещение не является общим имуществом многоквартирного дома, предназначенным исключительно для обслуживания и эксплуатации жилого дома в целом. Изменения в проектную документацию вносились в установленном порядке, разрешение уполномоченных органов получено и не оспорено.

Представитель ООО "ИСМТ "БТК" Белов В.К. требования Емковой О.В. о признании права собственности на объекты недвижимого имущества не признал, встречные требования о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки поддержал.

Представитель третьего лица ТСЖ "Сосновый бор" Удилов А.Д. исковые требования Емковой О.В. посчитал необоснованными, указав, что спорное помещение является полуподвальным и, исходя из технических условий, предназначено для содержания и обслуживания коммуникаций дома - общего имущества, а также само по себе является общим имуществом дома. Продажа спорного помещения нарушило права ТСЖ, так как помещение относилось к общему имуществу дома и распоряжаться этим имуществом могло только ТСЖ. Кроме того, представитель ТСЖ Удилов А.Д. утверждал, что многоквартирный дом был построен без административно-бытовых помещений.

Представитель третьего лица Управления Архитектуры и градостроительства ГО Верхняя Пышма главный архитектор Моторин И.Н. указал, что на период строительства дома он не замещал должность главного архитектора, но из представленных документов следует, что в проект дома были внесены изменения, строительство административно-бытовых помещений было согласовано.

Судом постановлено решение, которым исковые требования Емковой О.В. удовлетворены, за ней признано право собственности на объект недвижимого имущества в виде административно-бытовых помещений, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. "...", общей площадью 342,4 кв.м. В удовлетворении встречных исковых требований ООО "ИСМТ "БТК" к Емковой О.В. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки отказано.

В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения. Из материалов дела и содержания решения видно, что суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения данного спора и выводы суда им соответствуют. Представленным доказательствам судом дана надлежащая правовая оценка. Каких либо нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права судом допущено не было.

В соответствии с п.1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.1 и 3 ст. 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Пункт 4 указанной выше статьи предусматривает содержание договора. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Как установил суд, 06.11.2009 между Емковой О.В. и ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК" заключен договор N 1 ПДВ долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: г.Верхняя Пышма, ул. "..." (л.д. 13-20), зарегистрированный в установленном законом порядке.

Как следует из п. 1.1 договора долевого участия объектом долевого строительства являются административно-бытовые помещения, указанные в п. 2.1 договора. Пунктом 2.1 договора долевого участия предусмотрено, что дольщик направляет собственные денежные средства на строительство помещений (помещения) в девятиэтажном кирпичном 6-ти подъездном жилом доме с индивидуальной газовой котельной на крыше по строительному адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. "...", в порядке долевого участия в строительстве объекта недвижимости на условиях, предусмотренных договором, а застройщик, согласно договору, своими средствами и силами и (или) с привлечением других лиц обязуется построить объект недвижимости и по окончании строительства, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта недвижимости передать дольщику в собственность помещения, общей полезной площадью 326, 4 кв.м., расположенные в подвалах секции "В" объекта недвижимости.

Согласно ч.1 ст. 8 Закона от 30.12.2004 года N 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Из материалов дела следует, что сторонами был составлен акт приема-передачи помещения от 20.04.2010 (л.д. 22), по которому застройщик передал, а участник долевого строительства Емкова О.В. приняла административно-бытовые помещения (степень готовности 25%), находящиеся в подвале секции "В" девятиэтажного жилого дома по адресу: РФ, Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. "...".

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В ч. 4 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Как установил суд, по договору от 29.03.2006, заключенному между ООО "ИСМТ "БТК" (заказчик) и Свердловским областным отделением Общероссийского общественного фонда "Центр качества строительства" (исполнитель), исполнитель принял на себя выполнение работ по разработке проекта и рабочей документации дома в соответствии с утвержденным заданием на проектирование, предусматривающим, в том числе, основные технико-экономические показатели здания: 9-ти этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения. В связи с изменениями условий заключенного договора от 29.03.2006 и объема работ, в договор дополнительными соглашениями вносились изменения. В частности дополнительным соглашением от 05.10.2008 N 4 стороны определили предмет договора к выполнению работ по разработке проекта административно-бытового помещения секций Б, В, Г, Д, Е в 9-ти этажном жилом доме.

В материалах дела имеется разрешение на строительство N "..." от 01.05.2009, выданное Администрацией ГО Верхняя Пышма на строительство объекта капитального строительства - 9-ти этажного жилого дома с административно-бытовыми помещениями, расположенного по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. "..." (л.д. 25).

Согласно ст. 16 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Разрешениями N "..." и "..." жилой дом введен в эксплуатацию, что также свидетельствует о том, что и спорное помещение введено в эксплуатацию (л.д. 26, 36).

Согласно заключениям Управления государственного строительного надзора Свердловской области N 382/2008 от 23.12.2008 и 2240-А от 24.12.2009, объект капитального строительства 9-этажный жилой дом с административно-бытовыми помещениями соответствует требованиям технических регламентов (норм и правил) и иных нормативных актов. Таким образом, представленными доказательствами подтверждается, что спорное нежилое помещение проектировалось и строилось (с учетом корректировки проекта) в качестве административно - бытового помещения.

Учитывая, что истцом представлены доказательства полной оплаты объекта недвижимости (л.д.23,97), вывод о фактическом исполнении сторонами договора долевого участия является верным, поскольку дольщиком перечислены денежные средства в счет финансирования спорного объекта, а спорное помещение передано ответчиком истцу по акту приема-передачи.

Соответственно, вывод суда о наличии оснований для признания за Емковой О.В. права собственности на спорный объект недвижимости является правильным.

В соответствии с п.п.1 и 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии с п.1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Суд, при рассмотрении дела, правильно установил, что оснований для признания договора долевого участия недействительным не имеется, поскольку доказательств несоответствия данного договора положениям ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в суд не представлено, а факт невыполнения обязательств по оплате выполненных работ может повлечь только расторжение договора, но не признание его недействительным по основанию ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, таких требований ООО "ИСМТ "БТК" не заявлено. ТСЖ "Сосновый бор" с самостоятельным иском о нарушении прав собственников жилых помещений в суд также не обращалось.

Суд также правомерно отказал ООО "ИСМТ "БТК" в удовлетворении требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки, поскольку оснований для признания сделки таковой не усмотрено.

При таких обстоятельствах решение суда является законным, обоснованным, оснований для его отмены не имеется.

Довод кассационной жалобы, что по проекту строительства в подвале дома не предусматривались какие-либо административно-бытовые помещения является необоснованным и опровергается представленными в суд доказательствами, а именно разрешением на строительство N "...", согласно которому разрешено строительство 9-ти этажного жилого дома с административно-бытовыми помещениями, при этом не указано, что данные помещения будут располагаться только в секциях Г, Д, Е, письмом Управления государственной экспертизы, из которого следует, что заключение Главгосэспертизы N 4-06-129 от 27.06.2007 было модифицировано подвальные технические помещения изменены на административно-бытовые), пояснениями главного архитектора ГО Верхняя Пышма Моторина И.Н. о том, что в 2009 году было дано разрешение на изменение в проект и строительство дома с административно-бытовыми помещениями.

Доводы кассационной жалобы о том, что в подвале указанного дома расположены все инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания дома (электрические кабели, сети канализации, горячего и холодного водоснабжения, отопления), в связи с чем, спорные помещения являются общим имущество собственников помещений и не могут принадлежать на праве собственности одному лицу, судебная коллегия отклоняет, поскольку вопрос использования инженерных сетей, а также то, что спорное помещение является общим имуществом собственников помещений предметом спора не являлись. Кроме того, судом дело рассмотрено в пределах заявленных требований.

В кассационной жалобе также указано на подложность представленных Емковой О.В. платежных документов. Вместе с тем, достоверных доказательств такому факту заявителем жалобы в суд, как того требуют положения ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено. Вопреки доводу жалобы, факт оплаты Емковой О.В. стоимости помещений по договору долевого участия, подтверждается не только квитанциями (л.д.97), но и справкой ООО "ИСМТ "БТК" за подписью директора А. о том, что ею, согласно договору N 1-ПДВ участия в долевом строительстве жилого дома от 06.11.2009 полностью оплачена стоимость нежилого помещения в жилом доме по ул. "..." в городе Верхняя Пышма, расположенного в подвале секции "В" общей полезной площадью по фактическим замерам БТИ 342,4 кв.м (л.д.23).

Иные доводы кассационной жалобы в целом направлены на переоценку доказательств и основаны на неправильном токовании норм материального права.

В соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, основываясь на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств, оценил по своему внутреннему убеждению относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки отражены в решении. Достаточных оснований для переоценки доказательств коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 360, п.1 ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 04.10.2011 оставить без изменения, кассационную жалобу представителя товарищества собственников жилья "Сосновый бор" Гусаровой Н.А. - без удовлетворения.