Апелляционное определение Свердловского областного суда от 3 апреля 2012 г. N 33-3498/2012 (ключевые темы: приватизация - предварительный договор - агентство недвижимости - основной договор - заключение договора)

Апелляционное определение Свердловского областного суда
от 3 апреля 2012 г. N 33-3498/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Зинченко И.П.,

судей Звягинцевой Л.М., Киселевой С.Н.

при секретаре Шардаковой М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 03.04.2012 гражданское дело по иску Бакировой В.А., Силкова М.А., Рычкова Н.А., Крюковой Т.В. к Юлдашевой Н.А., Курмачевой Г.Р., Курмачеву А.В. о выселении и вселении, по иску Юлдашевой Н.А. к Бакирову В.А., Рычкову Н.А., Силкову М.А., Крюкову Т.В., Крюкову Н.В. о признании предварительного договора купли-продажи действительным, понуждении к приватизации жилого помещения и переходу права собственности,

по апелляционной жалобе ответчика Юлдашевой Н. А. на решение Красногорского районного суда г. Каменска-Уральского Свердловской области от 16.01.2012, которым постановлено:

Иск Бакировой В. А. , Силкова М. А. , ... Рычкова Н. А. , Крюковой Т. В. к Юлдашеву Н. А. , Курмачеву Г. Р. , Курмачеву А. В. о выселении и вселении удовлетворить.

Выселить Юлдашеву Н. А. , Курмачеву Г. Р. , Курмачеву А. В. из ... в ... без предоставления другого жилого помещения.

Вселить Бакирову В. А. , Рычкова Н. А. , Силкова М. А. , Крюкову Т. В. в ... в ....

Иск Юлдашевой Н. А. к Бакировой В. А. , Рычкову Н. А. , Силкову М. А. , Крюковой Т. В. , Крюкову Н. В. о признании предварительного договора купли-продажи действительным, понуждении к приватизации жилого помещения и переходу права собственности оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад председательствующего Зинченко И. П., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Бакирова В.А., Рычков Н.А., Силков М.А., Крюкова Т.В. обратились в суд с иском к Юлдашевой Н.А., Курмачевой Г.Р., Курмачеву А.В. о выселении из ... в ... и вселении.

Юлдашева Н.А. в свою очередь предъявила иск к Бакировой В.А., Рычкову Н.А., Силкову М.А., Крюковой Т.В., Крюкову Н.В. о понуждении к приватизации спорной квартиры и переходу права собственности.

В судебном заседании истец Бакирова В.А. заявленные требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении, требования Юлдашевой Н.А. не признала. Суду пояснила, что с ( / / ) проживает в муниципальном жилом помещении - трехкомнатной ... в .... В жилом помещении зарегистрированы также её дочь Крюкова Т.В., брат Рычков Н.А., сын Силков М.А., сын Крюков Н.В. отбывает наказание, в квартире до ареста проживал, но зарегистрирован не был. Внучка Крюкова О. проживает в приемной семье. За квартиру была большая задолженность, поэтому она обратилась в агентство недвижимости с просьбой обменять квартиру на .... Она подписала договор на продажу квартиры Юлдашевой Н.А., документов на покупку двухкомнатной квартиры ей не предоставляли. Ее перевезли в 2 комнаты общежития по ..., а Юлдашева вселилась в спорную квартиру. Юлдашева передала ей частями ... руб., за квартиру долг не погашен, обещанная двухкомнатная квартира не предоставлена. Всем занималось агентство недвижимости, пояснить по поводу приватизации квартиры ничего не может.

Истец Крюкова Т.В. исковые требования поддержала, со встречными требованиями Юлдашевой Н.А. не согласилась. Суду пояснила, что проживала в спорной квартире с дочерью Крюковой Оксаной, ... г. рождения. В связи с осуждением в ... г. снята с регистрационного учета. В ... г. вновь осуждена и освобождена от отбывания наказания в ( / / ) г., вновь зарегистрирована в этом жилом помещении.

В ( / / ). дочь передана в приемную семью, где она и проживает до настоящего времени. В период отбывания наказания из агентства недвижимости предлагали подписать документы об отказе от участия в приватизации, но она отказалась подписать это заявление. Только после освобождения она узнала, что мать без ее согласия распорядилась квартирой. В настоящее время намерения приватизировать и продать квартиру не имеет, проживает в съемном жилье, другого жилого помещения не имеет.

Истец Рычков Н.А. заявленные требования поддержал, требования Юлдашевой Н.А. не признал. Указал, что в спорной квартире зарегистрирован временно, фактически не проживает, подписывал заявление об отказе от участия в приватизации.

Истец Силков М.А. в судебное заседание не явился. Суд определил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик Юлдашева Н.А. с заявленными исковыми требованиями не согласилась, свой иск поддержала. Суду пояснила, что проживала с дочерью и зятем Курмачевыми в 2-комнатной квартире по ... решили приобрести 3-комнатную квартиру. По объявлению обратились в агентство недвижимости, где им предложили к покупке спорную квартиру за ... тыс. руб.

Квартира была не приватизирована, в квартире прописаны Бакирова В.А., Рычков Н.А., Силков М.А. У сотрудника агентства была доверенность от Бакировой В.А. на приватизацию и продажу квартиры, от других членов семьи имелись заявления об отказе от участия в приватизации. Она заплатила долг по оплате за жилое помещение в сумме ...., давала деньги Бакировой В.А. в общей сумме ... тыс. руб.

О том, что право на квартиру имеют Крюкова Т.В. и ее дочь, им не сообщили. Они продали свою квартиру, деньги в сумме ... тыс. руб. передали Ш. которая должна была приобрести квартиру для Бакировой В.А., Бакирова В.А. согласилась на приобретение 2 комнат по ..., куда и переехала.

Она с семьей вселилась в спорную квартиру. Сначала не могли оформить приватизацию, так как Силков М.А. потерял паспорт, который оформлялся более года, затем арестовали Ш. Позднее им сказали, что опекуны несовершеннолетнего ребенка согласны на продажу квартиры, если у ребенка будет доля в приобретаемой Бакировой В.А. квартире.

Ответчик Курмачева Г.Р. исковые требования не признала, поддержала объяснения матери Юлдашевой Н.А.

Ответчик Курмачев А.В., в судебное заседание не явился, извещен был надлежащим образом.

Ответчик по иску Юлдашевой Н.А. - Крюков Н.В., находящийся в местах лишения свободы, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, письменного отзыва не представил, представителя для участия в деле не направил. Суд определил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица Пучкова А.С. - Решмид О.О. отношения к исковым требованиям не высказала. Суду пояснила, что Пучков А.С. являлся индивидуальным предпринимателем, в его агентстве недвижимости работала Ш. которая занималась сделкой между Бакировой В.А. и Юлдашевой Н.А.

Третье лицо Пунане О.Х. отношения к заявленным требованиям не высказала. Суду показала, что в агентство недвижимости Р. которое организовала Ш. . обратилась Бакирова В.А., которая желала приватизировать спорную квартиру, продать ее и приобрести двухкомнатную квартиру. Юлдашева Н.А. хотела продать двухкомнатную квартиру и купить трехкомнатную квартиру. Был заключен предварительный договор, Бакировой В.А. была предложена квартира по ..., она согласилась, переехала туда. Пучков А.С. ездил к опекунам несовершеннолетнего ребенка, т.е.согласились с продажей спорной квартиры, если в приобретаемом жилье доля будет закреплена за ребенком.

Третье лицо Дуда В.А. суду пояснила, что между Бакировой В.А. и Юлдашевой Н.А. состоялся предварительный договор кули-продажи спорной квартиры. Бакирова В.А. согласилась на приобретение 2 комнат по ..., она помогала в переезде. Юлдашева Н.А. вселилась в спорную квартиру. Бакирова В.А. выдала ей нотариальную доверенность на приватизацию и продажу квартиры, Силков М.А. - на приватизацию квартиры. Крюкова Т.В. находилась в колонии, Ш. обещала оформить документы от дочери. Также упоминалась о положительном решении органа опеки и попечительства. Приватизация не была сделана.

Третье лицо Офицерова О.А. отношения к заявленным требованиям не высказала. Суду показала, что о заключении договора не знала. В справке с места жительства не были указаны Крюкова Т.В. и несовершеннолетний ребенок по вине паспортиста.

Третье лицо Ш. (К. ) Т.Е., надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не уведомила.

Представитель органа опеки и попечительства в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе ответчик по первоначальному иску Юлдашева Н. А. решение суда просит отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении ею заявленных требований. Ссылаясь на положения ст. ст. 420, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации настаивает на том, что она могла заключать предварительный договор купли-продажи еще не приватизированной квартиры. Полагает, что Дуда В. А. была наделена всеми правами для приватизации и совершения сделки купли-продажи.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения районного суда.

Спор разрешен верно, в соответствии с положениями ст. ст. 37, 166, 168, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 71 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 148 Семейного кодекса Российской Федерации, требованиями Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.1991 N 1541-1.

Судом установлено и подтверждается имеющимися в материалах дела письменными доказательствами, что Бакирова В. А. и Юлдашева Н. А. ( / / ) заключили предварительный договор купли-продажи спорного жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: ... в .... Бакирова В. А. продала, а Юлдашева Н. А, купила спорную квартиру на за ... руб.

В силу положений ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из обменного ордера N... от ( / / ) следует, что Бакирова В. А. с членами своей семьи имела право на вселение в спорную квартиру.

Согласно положениям ст. 71 Жилищного кодекса Российской Федерации, временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Установив на основании имеющихся в материалах дела письменных доказательств, что помимо продавца Бакировой В. А. в спорном жилом помещении были также зарегистрированы иные члены семьи (Рычков Н.А., Силков М.А., Крюкова Т.В.), Крюков Н. В. с ( / / ) выбыл в связи с призывом на военную службу, Крюкова Т. В. снята с учета в ( / / ) г. в связи с осуждением, несовершеннолетняя Крюкова О. Е. ... г. рождения выбыла из спорного жилого помещения ( / / ) с сохранением за последней права пользования спорной квартирой, принимая во внимание, что на момент заключения договора квартира находилась в муниципальной собственности и отсутствовало согласие на продажу спорной квартиры (равно как и на участие в приватизации) Крюковой Т. В., законных представителей несовершеннолетней Крюковой О. Е., а также органа опеки и попечительства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что обязательство Бакировой В. А. по продаже данной квартиры не соответствует требованиям действующего законодательства, и, следовательно, является ничтожным.

При решении данного вопроса, суд правильно руководствовался требованиями вышеприведенного нормативного регулирования, а также исходил положений ст. 148 Семейного кодекса Российской Федерации, указывающей, что дети, находящиеся под опекой (попечительством), имеют право на сохранение права собственности на жилое помещение или права пользования жилым помещением.

Материалами дела подтверждается, что в ... году несовершеннолетняя Крюкова О. Е. была передана в приемную семью Хуснутдиновых, однако право пользования спорным жилым помещением за ней было сохранено.

Удовлетворяя иск Бакировой В. А., суд также правильно принял во внимание и положения ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывающей, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Не позволяет иначе разрешить спор и ссылка автора жалобы на положения ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Предусмотренная названными законоположениями свобода договора не может трактоваться как безусловная. Иное толкование противоречило бы нормам действующего гражданского законодательства.

Правильными по существу, вопреки ошибочному мнению автора жалобы являются и выводы суда первой инстанции в части отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска Юлдашевой Н. А.

Суд, проанализировав положения заключенного между сторонами предварительного договора от ( / / ) и установив, что стороны в нем не оговорили срок заключения договора основного, принимая во внимание, что в течение предусмотренного положениями ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации годичного срока действия договора спорная квартира не была приватизирована, как и не было направлено предложение какой-либо из сторон о заключении договора основного, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска Юлдашевой Н. А.

Не свидетельствует о незаконности принятого судом решения и утверждение автора жалобы о том, что Бакировой В. А. была выдана доверенность на имя Дуда В. А. для приватизации квартиры. Как было указано выше, на момент заключения предварительного договора и в период его действия квартира так и не была приватизирована, т. е. объект недвижимости отсутствовал.

С учетом изложенного, судебная коллегия находит поданную апелляционную жалобу - безосновательной, а ее доводы в целом направленные на переоценку установленных судом обстоятельств, оснований для которой не имеется, подлежащими отклонению.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Красногорского районного суда г. Каменска-Уральского Свердловской области от 16.01.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.