Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 10 декабря 2008 г. N 44г-304/08 За истцами признано право собственности на квартиру, так как принятые на себя обязательства по финансированию работ для устранения аварийности конструктивных элементов аварийных квартир, выполнены в полном объеме (извлечение)

Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда
от 10 декабря 2008 г. N 44г-304/08
(извлечение)

Президиум Санкт-Петербургского городского суда в составе:

Председателя Епифановой В.Н.

и членов президиума Пономарева А.А., Яковлевой Т.И., Павлюченко М.А., Богословской И.И., Черкасовой Г.А.

рассмотрел в судебном заседании от 10 декабря 2008 года гражданское дело по иску Е.Л.М., Е.М.А., Е.М.Л. к ООО "Фундаментстрой", ООО "Невская строительная компания", Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга и КУГИ Санкт-Петербурга о признании права собственности на квартиру, по иску третьего лица заявляющего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора Ухарцевой Анны Александровны к ООО "Невская строительная компания" о признании права собственности на квартиру,

на основании жалобы в порядке надзора Е.Л.М., Е.М.А., Еременко М.Л.

и определения судьи Санкт-Петербургского городского суда Черкасовой Г.А. от 12 ноября 2008 года о передаче надзорной жалобы в суд надзорной инстанции.

Заслушав доклад судьи Черкасовой Г.А., объяснения Еременко М.А., действующей в своих интересах и в интересах Е.М.Л., Е. Л.М. на основании доверенности от25.11.2007 года 78 ВЗ 480407, а также доверенное лицо Е.М.А. М.А.В., действующей на основании доверенности от 09.12.2008 года 78 АВ 079010,

Президиум установил:

Е.Л.М., Е.М.А. и Е.М.Л. обратились в суд с иском к ООО "Фундаментстрой", ООО "Невская строительная компания", Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга, КУГИ Санкт-Петербурга о признании права собственности на квартиру N в доме 51 по ул.Садовая в Санкт-Петербурге, ссылаясь на то, что 28.09.2001 года заключили с ООО "Фундаментстрой" договор долевого участия в капитальном ремонте жилого дома N 51 по ул.Садовая, предметом которого являлось финансирование капитального ремонта дома, в результате которого они получают в собственность трехкомнатную квартиру 22, расположенную на 4 этаже указанного дома. Поскольку они свои обязательства в части финансирования проведения капитального ремонта выполнили в полном объеме, то просили признать за ними право собственности на квартиру N в доме 51 по ул.Садовая.

С самостоятельными исковыми требованиями к ООО "Невская строительная компания" обратилась У.А.А., которая также просила признать за ней право собственности на указанную квартиру, ссылаясь на заключение с ответчиком 20.09.2004 года договора долевого участия в инвестировании капитального ремонта дома N 51 с последующей передачей ей в собственность квартиры N .

ООО "Невская строительная компания" и ООО "Фундаментстрой" исковые требования Еременко признали; исковые требования У. А.А. не признали, ссылаясь на то, что приговором Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 27 сентября 2007 года в пользу У.А.А. взыскан ущерб в размере стоимости квартиры.

Администрация Адмиралтейского района Санкт-Петербурга и КУГИ Санкт-Петербурга исковые требования Е. и У.А.А., не признали.

Решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 25 октября 2007 года Е.Л.М., Е.М.А., Е.М.Л. в удовлетворении иска отказано.

У.А.А. также в удовлетворении иска отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 06 февраля 2008 года решение суда оставлено без изменения.

В надзорной жалобе Е. Л.М., Е.М.Л., Е.М.А. просят отменить состоявшиеся судебные постановления в части отказа в удовлетворении их иска и принять новое решение о признании за ними права собственности на квартиру.

Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 28 августа 2008 г. истребовано в Санкт-Петербургский городской суд.

Дело поступило в суд 16 сентября 2008 года и определением судьи от 12 ноября 2008 года передано для рассмотрения в судебное заседание суда надзорной инстанции.

Президиум, проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, считает, что состоявшиеся судебные постановления подлежат отмене в части отказа в удовлетворении иска Е. Л.М., М.Л., М.А. по следующим основаниям.

В соответствии со ст.387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Президиум считает, что судом были допущены существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление нарушенных прав.

Судом установлено, что 04 июля 2000 года главой ТУ Адмиралтейского административного района Санкт-Петербурга было издано распоряжение N 737, согласно которому ООО "Невской строительной компании" для устранения аварийности конструктивных элементов за счет собственных средств переданы аварийные квартиры дома N 51 по ул.Садовая в Санкт-Петербурге, включая квартиру N .

05 сентября 2000 года КУГИ Санкт-Петербурга, ТУ Адмиралтейского административного района Санкт-Петербурга и ООО "Невская строительная компания" заключили договор N П/ИД-00016 о предоставлении аварийного жилищного фонда, находящегося в собственности Санкт-Петербурга , на инвестиционных условиях, в соответствии с которым ООО "Невская строительная компания" приняло на себя обязательства провести капитальный ремонт жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, расположенных в доме 51 по ул.Садовая в Санкт-Петербурге, общей площадью 1291.0 кв. м., жилой площадью 856.7 кв. м. Перечень квартир, передаваемых для производства ремонта, установленный в Приложении N 3 к договору включал в себя и квартиру N общей площадью 152.0 кв. м., жилой 94.2 кв. м.

Согласно п.п.3.3 Договора и приложения N 5 к нему по окончании капитального ремонта в собственность ООО "Невская строительная компания" передается установленная договором часть отремонтированных квартир со всеми произведенными в них улучшениями. Квартира N 22 в приложении N 5 к договору, как подлежащая передаче после ремонта в собственность инвестора не значится.

25 июля 2001 года ООО "Фундаменстрой" заключило с ООО "Невская строительная компания" договор долевого участия N 16, по условиям которого ООО "Фундаментстрой" приняло на себя обязательство за свой счет выполнить капитальный ремонт жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии по ул.Садовая, д. 51 общей площадью 1291 кв. м. с условием, что после его окончания 596.7 кв. м. отремонтированного жилья согласно приложению N 2 к договору будет передано в его собственность, а 694.3.кв. м. жилья, согласно приложения N 3 к договору, ООО "Невская строительная компания" совместно с ООО "Фундаментстрой" передают городу. Квартира N 22 входила в перечень квартир, указанных в приложении N 3 к указанному договору и после окончания ремонта подлежала передаче Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга.

Пунктом 4.4. договора предусмотрено, что ООО "Фундаментстрой" может привлекать к выполнению своих обязательств третьих лиц, как физических, так и юридических лиц в качестве субинвесторов и несет самостоятельно ответственность по договорам долевого участия с ними.

28 сентября ООО "Фундаментстрой" заключило договор N 10 долевого участия в капитальном ремонте с Е.Л.М., Е.М.А.,

ЕМ.Л., согласно п. 1.1 которого истцы приняли на себя обязательство профинансировать работы по капитальному ремонту и устройству квартиры N А в доме 51 по ул.Садовая общей площадью 99.7 кв. м., расположенной на 4 этаже с последующим оформлением ее в собственность. Согласно графику платежей и квитанций к приходным кассовым ордерам истцами внесены денежные средства в общей сумме 39 880 долларов США, что соответствует стоимости 99.7. кв. м.

Дополнительным соглашением от 21.04.2003 года между ООО "Фундаментстрой", ООО "Невская строительная компания" и Е. Л.М., Е.М.А., Е.М.Л. к договору N 10 от 28.09.2001 года, предусмотрено, что застройщик совместно с инвестором осуществляют капитальный ремонт дома и устройство квартир, а дольщики в лице истцов финансируют выполняемые работы. При этом инвестирование капитального ремонта и устройства квартир дольщиком является безусловным основанием возникновения права дольщика на спорную квартиру.

15 апреля 2004 года Е.Л.М., Е.М.А. и Е.М.Л. заключили с ООО "Невская строительная компания" договор, в соответствии с п.1 которого истцы участвуют в финансировании капитального ремонта на основании договора N 10, заключенного 28 сентября 2001 года между ними и ООО "Фундаментстрой". Данным договором ООО "Невская строительная компания" засчитывает инвестиции истцов в капитальный ремонт дома, произведенные последними в рамках договора N 10 с ООО "Фундаментстрой" и обязуется передать истцам квартиру в доме 51 по ул.Садовая в течение трех дней после подписания акта Госкомиссии. Пунктом 9.2 указанного договора истцы должны произвести дополнительное финансирование затрат на завершение работ по устранению аварийности. Внесение истцами дополнительных затрат подтверждается имеющимися в материалах дела квитанциями.

20.09.2004 года ООО "Невская строительная компания" заключила договор N 26 долевого участия в инвестировании капитального ремонта квартир жилого дома по адресу: ул.Садовая д.51 с У.А.А., в соответствии с п. 1.1 которого ООО "Невская строительная компания" осуществляет капитальный ремонт квартир по указанному адресу, а дольщик финансирует выполняемые Обществом по договору работы по ремонту и устройству квартиры проектный номер 22А общей площадью 99,2 кв. м. с последующей передачей указанной квартиры в собственность дольщика. Согласно квитанций к приходному кассовому ордеру N 27 от 20.09.2004 года У.А.А. внесены денежные средства в сумме 3 362 404 рублей, что эквивалентно 115 072 долларов США.

Распоряжением Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга от 14.10.2004 года N 543 "О ремонте аварийных квартир ООО "Невская строительная компания" на основании решения инвестиционно-тендерной комиссии Адмиралтейского района от 02.07.2004 года принято решение о передаче ООО "Невская строительная компания" для устранения аварийности конструктивных элементов аварийных квартир по адресам:

ул.Глинки, д.3-5- квартиры NN , , ул.Садовая, д. 128, кв.26, Рижский проспект, д.52, кв. , .

Пунктом 2 распоряжения предусмотрено проведение ООО "Невская строительная компания" капитального ремонта вышеуказанных квартир в течение 6 месяцев со дня заключения дополнительного соглашения к инвестиционному договору N 11/ИД -00016 от 05.09.2000 года.

23.09.2005 года КУГИ Санкт-Петербурга, Администрация

Адмиралтейского района и ООО "Невская строительная компания" заключили дополнительное соглашение к договору N 11/ИД -00016 от 05.09.2000 года о предоставлении ООО "Невская строительная компания" аварийного жилищного фонда, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, на инвестиционных условиях, изменяющее условия Приложения N 5 в части передаваемых после капитального ремонта в собственность инвестора квартир. В перечень квартир, передаваемых в собственность инвестора после капитального ремонта, была включена квартира N при условии проведения инвестором капитального ремонта дополнительных квартир по адресам: ул. Глинки д.3-5-7 квартир NN , , ул.Садовая, дЛ28, кв.26, Рижский проспект, д.52, квартир NN , .

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03 июля 2007 года, вступившим в законную силу, указанное дополнительное соглашение было признано недействительным в связи с тем, что ранее Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.11.2004 года инвестиционный договор N П/ИД-00016 от 05.09.2000 года уже был расторгнут.

Суд, отказывая Е.М.Л., Е.Л.М., Е.М.А. в удовлетворении иска, исходил из того, что у истцов право собственности как на вновь созданный объект недвижимости не возникло, поскольку договором долевого участия в капитальном ремонте являлось участие истцов в финансировании работ не по созданию, а по ремонту и устройству квартиры с иными техническими характеристиками. Кроме того, после окончания ремонта данная квартира согласно приложениям NN 3 и 5 к договору N П/ИД-00016 от 05.09.2000 года подлежала передаче городу и у ООО "Фундаментстрой" отсутствовало право распоряжения данной квартирой.

Президиум считает, что судом допущено неправильное применение и толкование норм материального права.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Судом установлено, что истцы Еременко выполнили в полном объеме принятые на себя обязательства по финансированию работ для устранения аварийности конструктивных элементов аварийных квартир и ответчики ООО "Невская строительная компания" и ООО "Фундаментстрой" не оспаривали факта выведения квартиры N из аварийного состояния за счет средств истцов.

Из материалов дела также следует, что создание квартир NN и в доме 51 по ул.Садовая произошло в результате перепланировки с учетом благоустройства квартиры N (размером 152.0 кв. м.) и с использованием площадей данной квартиры. После капитального ремонта общая площадь квартиры N составила 100.7 кв. м., а квартиры N - 51.1. кв. м.

Таким образом, в результате проведенных работ, фактически являющихся реконструкцией из одной квартиры были созданы две, имеющие новые технические характеристики, которые являются новыми объектами недвижимости , подлежащие государственной регистрации.

Согласно п. 14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция -изменение параметров объекта капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-технического обеспечения.

Согласно п. 9 ст. 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

КУГИ Санкт-Петербурга и Администрация Адмиралтейского района права собственности на объект недвижимости - квартиру N и N не зарегистрировало и как следует из ответа ГУ ФРС от 08.08.2007 года одним из оснований к отказу в регистрации права собственности на квартиру N 22 является обязательное прекращение в ЕРГП прав на квартиру N 22 с одновременной регистрацией прав на вновь образованные объекты недвижимого имущества - квартиры N 22 и N 63.

Кроме того, суду следовало учесть, что КУГИ фактически выбыло из инвестиционных правоотношений, расторгнув инвестиционный договор в судебном порядке и взыскав убытки, компенсировав свои потери полностью, при этом утратив право собственности на квартиры.

Данный вывод следует из судебного акта, принятого Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25 июля 2007 года, вступившим в законную силу, в пользу КУГИ Санкт-Петербурга с ООО "Невская строительная компания" взыскано 5 891 268,31 рублей. В иске об обязании передать КУГИ по акту сдачи-приемки 12 квартир NN общей площадью 1 037,2 кв. м., жилой площадью 547,4 кв. м. отказано.

При этом Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, удовлетворяя требования КУГИ Санкт-Петербурга о взыскании убытков, исходил из положений ст.ст.453,393 ГК РФ и указал, что в пользу истца подлежат взысканию убытки в размере 5 891268,31 рублей, что

составляет 53,78 % площади, которая должна была быть передана после проведения капитального ремонта. Размер убытков определен исходя из рыночной стоимости передаваемых квартир в состоянии после проведения капитального ремонта.

Кроме того, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, отказывая в иске о передаче КУГИ отремонтированных квартир, указал, что в результате реконструкции созданы новые объекты недвижимости, право собственности на которые КУГИ Санкт-Петербурга не подтвердил. -

Таким образом, городу были возмещены причиненные убытки, путем взыскания рыночной стоимости квартир, определенной после проведения капитального ремонта.

Суд первой инстанции не принял во внимание указанное решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, не учел при этом положения ч.З ст.61 ГПК РФ, согласно которым "При рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные

вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и, не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

При таких обстоятельствах состоявшиеся судебные постановления в части отказа в удовлетворении исковых требований Е. не могут быть признаны законными и обоснованными, в связи с чем подлежат отмене. При этом Президиум считает возможным принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, и удовлетворить исковые требования Е., поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся в деле доказательств.

Решение суда в части отказа в иске У.А.А. никем не обжалуется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.387, 388, 390 ГПК РФ,

Президиум постановил:

Решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 25 октября 2007 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 06 февраля 2008 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Е.М.А., Е.М.Л., Е.Л.М. отменить и принять новое решение.

Исковые требования Е.Л.М., Е.М.А., Е.М.Л. о признании права собственности на квартиру удовлетворить.

Признать за Е.Л.М., года рождения, паспорт выдан 13 о/м Красногвардейского района Санкт-Петербурга 30.10 2000 года, Еременко Миленой Леонидовной, 11.12.1985 года рождения, паспорт 40 01 789278 выдан 13 о/м Красногвардейского района Санкт-Петербурга 22.08.2001 года,

проживающих по адресу: Санкт-Петербург, пр.Энтузиастов, д.47, корп. 3, кв. , Е.М.А., года рождения, паспорт 40 02 245 506 выдан 2 о/м Адмиралтейского района Санкт-Петербурга 13.04.2002 года, проживающей по адресу: Санкт-Петербург, ул.Садовая, д. 49, кв. , право собственности в равных долях (по 1/3 доли за кадым) на трехкомнатную квартиру N , расположенную на 4-м этаже, общей площадью 102 кв. м., жилой площадью 38, 2 кв. м. в доме 51 по ул.Садовая в Санкт-Петербурге.

В остальной части решение суда и определение судебной коллегии оставить без изменения.

Председатель:

В.Н.Епифанова