Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11 января 2008 г. N А56-29481/2007 Иск КУГИ к Объединению о взыскании задолженности по арендной плате и пеней, о расторжении договора аренды нежилых помещений и о выселении ответчика из занимаемых помещений удовлетворен частично, поскольку доказательств направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств, установленных договором, предусмотренных ГК РФ, в материалы дела не представлено

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
от 11 января 2008 г. N A56-29481/2007

Резолютивная часть решения объявлена 27 декабря 2007 года. Полный текст решения изготовлен 11 января 2008 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Ракчеевой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Полушкиной Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга к Санкт-Петербургскому региональному общественному движению "Молодые спасатели" о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора и выселении

при участии

- от истца: представитель Хомякова Ю.Н., доверенность от 10.01.2007;

- от ответчика: представитель Калугина СВ., доверенность от 12.02.2007;

- от ОАО "Завод имени А.А. Кулакова": представитель Соловьева О.С, доверенность от 06.02.2007;

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в арбитражный суд с иском к Санкт-Петербургскому региональному общественному движению "Молодые спасатели" (далее - РОД "Молодые спасатели") о взыскании 2 513 297 руб. 53 коп. задолженности по арендной плате за период с 28.02.2001 по 31.12.2007; 103 272 руб. 04 коп. пеней за период с 28.07.2007 по 10.10.2007, расторжении договора аренды от 28.02.2001 N 15-Ф006830, выселении ответчика из нежилых помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Любанский переулок, д. 2, литера Б, здание целиком (бомбоубежище).

В отзыве на исковое заявление ответчик просит в удовлетворении иска отказать по следующим основаниям. В материалах дела отсутствуют доказательства нарушения ответчиком норм противопожарной безопасности, предписание исполнено до истечения срока, установленного в предписании; перепланировка помещений в период аренды ответчиком не проводилась, план ПИБ представлен по состоянию на ноябрь 2000 года, помещение передано с элементами перепланировки, что подтверждается актом от 10.04.2001. Арендная плата внесена в полном объеме за период с 28.02.2001 по 30.06.2007, что подтверждается платежными поручениями и актами сверки задолженности с ФГУП "Завод имени А.А. Кулакова". Арендная плата за период с 01.07.2007 по 31.12.2007 перечислена в размере, установленном договором аренды, без учета уведомления от 19.07.2007 N 1532, поскольку данное уведомление не соответствует требованиям статьи 12, 14 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Завод им. А.А. Кулакова".

В отзыве на исковое заявление ОАО "Завод им. А.А. Кулакова" указало, что по состоянию на 30.04.2005 у РОД "Молодые спасатели" задолженности перед ФГУП "Завод им. А.А. Кулакова" по уплате арендных платежей на основании договора аренды от 28.02.2001 не имелось.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, по основаниям, изложенным в иске и объяснениях (т. 1 л.д. 118-120). Представители ответчика и третьего лица просили в иске отказать по основаниям, изложенным в отзывах.

Представитель ответчика обратился с ходатайством об отложении судебного заседания в связи с необходимостью ознакомления с выпиской из отчета об определении рыночной величины арендной платы и экспертным заключением, представленными истцом. Учитывая объем указанных документов, а также тот факт, что ответчик знал об этих документах с июля 2007 года и не был лишен возможности с ними ознакомится в КУГИ, ходатайство об отложении судебного заседания отклонено, судом объявлен перерыв на 30 минут в целях ознакомления представителя ответчика с указанными документами.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между Федеральным государственным унитарным предприятием "Завод им. А.А. Кулакова" (арендодатель) и РОД "Молодые спасатели" (арендатор) заключен договор от 28.02.2001 N 1, согласно которому арендатору передано на условиях аренды здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Любанский пер., д. 2, литера Б, кадастровый номер 78:3040:2:34, являющееся собственностью Российской Федерации и находящееся в хозяйственном ведении арендодателя. Общая площадь передаваемых в аренду помещений составила 828,2 кв. м. Пунктом 1.2 договора установлено, что передача помещений оформляется актом приема-передачи (с указанием на техническое состояние передаваемых помещений), который составляется и подписывается сторонами, и является неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 1.3 -договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует 10 лет.

Пунктами 2.5, 2.7 договора на арендатора возложена обязанность по соблюдению правил пожарной безопасности и техники безопасности; по своевременному текущему ремонту арендуемых помещений за свой счет. Порядок и условия проведения капитального ремонта могут быть установлены в дополнительном соглашении к договору.

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата за указанное в пункте 1.1 договора здание устанавливается в сумме 5550 у.е. в год, что составляет 1 387,5 у.е. в месяц. Величина у.е. принимается равной стоимости в рублях одного доллара США по курсу ЦБ РФ на первый рабочий день оплачиваемого квартала, если иное не установлено нормативными актами Администрации Санкт-Петербурга для исчисления арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества казны Санкт-Петербурга. Изменение арендной платы может производиться только по согласованию сторон и оформляться приложением к настоящему договору. Пунктом 4.2 договора установлено, что ежеквартальная арендная плата с учетом НДС перечисляется в рублях на расчетный счет арендодателя; оплата производится за каждый квартал вперед до 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Договор заключен с разрешения КУГИ и зарегистрирован Государственным учреждением юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" 15.03.2001.

В связи с приватизацией ФГУП "Завод им. Кулакова А.А." и включением арендуемого здания в перечень имущества, не подлежащего приватизации, между КУГИ и РОД "Молодые спасатели" заключено дополнительное соглашение от 19.07.2007 к договору аренды от 28.02.2001, которым изменено наименование арендодателя, номер договора, реквизиты сторон, уточнены площадь и кадастровый номер арендуемого объекта, а также изменены название и содержание раздела 2 договора, а именно:

2.2.1. использовать объект в соответствии с пп. 1.1 договора и установленными шонодательством нормами и правилами использования зданий (помещений), в том числе санитарными нормами и правилами, правилами пожарной безопасности.

2.2.2. Своевременно и полностью выплачивать арендную плату за пользование объектом.

2.2.6. Не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера.

2.2.7. Соблюдать в арендуемых помещениях требования органов госпожнадзора. Выполнять в установленный срок предписания Арендодателя, органов госпожнадзора о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникших в результате деятельности арендатора, ставящих под угрозу сохранность объекта, а также по соблюдению обязательств арендатора, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта, пунктами 2.2.6, 2.2.9.

Также дополнительным соглашением стороны изложили пункты 4.2.-4.4. договора в новой редакции и дополнили раздел "4. Платежи и расчеты по договору" пунктами 4.5.-4.7. следующего содержания:

4.3. В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор, но в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом.

Пунктом 13 дополнительного соглашения установлено, что после изготовления арендодателем отчета об определении величины рыночной арендной платы, размер арендной платы за объект по договору будет изменен в соответствии с пунктом 4.3 договора. Согласно пункту 14 дополнительного соглашения оно является неотъемлемой часть договора аренды от 28.02.2001 и вступает в силу с момента его государственной регистрации; условия соглашения распространяются на отношения сторон, возникшие с 05.05.2006.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в УФРС 28.07.2007 за N 78-78-31/016/2007-484.

11.07.2007 КУГИ направил предписание N 1503 о необходимости устранения последствий несанкционированной перепланировки объекта без письменного разрешения арендодателя, а также предложено в срок до 11.08.2007 привести помещение в первоначальное состояние. В качестве последствия неисполнения предписания КУГИ указал на возможность обращения в суд с иском о расторжении договора (т. 1, л.д. 38).

КУГИ 28.07.2007 направил в адрес РОД "Молодые спасатели" предписание N 3355, в котором указал, что арендатором не выполнен пункт 2.2.18 договора и не обеспечено соблюдение субарендатором помещений - ООО "Тоннель" требований пожарной безопасности; в предписании установлен срок для устранения нарушения - 10.08.2007, а также указано, что несоблюдение требований будет являться в соответствии с пунктом 6.5 договора основанием для его досрочного расторжения (т. 1 л.д. 37).

Письмом от 30.07.2007 N 1698 КУГИ направил в адрес ответчика претензию о необходимости погашения арендной платы за период с 28.02.2001 по 30.09.2006 в размере 855 629 руб. 49 коп., а также предложил явиться в КУГИ для заключения соглашения о расторжении договора аренды (т. 1 л.д. 7).

Неисполнение требований, изложенных в предписаниях от 11.07.2007 N 1503, от 28.07.2007 N 3355, претензии от 30.07.2007 N 1698, послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

До 05.05.2006 порядок внесения арендной платы по договору от 28.02.2001 был становлен пунктами 4.1 и 4.2 договора, согласно которым арендная плата перечисляется жеквартально на расчетный счет ФГУП "Завод им. А.А. Кулакова" до 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Платежными поручениями от 16.05.2006 N 189, от 12.10.2005 N 146. от 19.01.2006 N 10, от 11.05.2006 N 176 подтверждается перечисление ООО "Тоннель" на расчетный счет ФГУП "Завод им. А.А. Кулакова" арендной платы за 3, 4 кварталы 2005 года, 1 квартал и трель 2006 года. Арендная плата за май, июнь, июль, август 2006 года, перечисленная ООО "Тоннель" на расчетный счет ФГУП "Завод им. А.А. Кулакова" на основании платежных поручений от 14.06.2006 N 229, N 227, от 18.08.2006 N 316, от 04.09.2006 N 334, направлена Заводом на расчетный счет КУГИ, что подтверждается платежным поручением от 27.11.2006 N 96 (т. 2 л.д. 54). То обстоятельство, что ФГУП "Завод им. А.А.Кулакова" не предоставило КУГИ сведения о перечислении арендной платы непосредственно на расчетный счет Завода за указанный период, не может служить основанием для повторного взыскания задолженности, погашенной третьим лицом за ответчика в установленном договором порядке.

Платежными поручениями от 09.03.2007 N 139, от 12.04.2007 N 179 перечислена арендная плата за сентябрь 2006 - июль 2007 года, что также подтверждается актом сверки платежей КУГИ. Таким образом, задолженность за 3 квартал 2005 года - 2 квартал 2007 года у ответчика отсутствует.

В качестве доказательства погашения задолженности по арендной плате за 2001 год - 2 квартал 2005 года ответчиком представлены акты сверки взаимных расчетов от 31.07.2003, от 29.11.2004, от 04.08.2005, подписанные между ФГУП "Завод им. А.А. Кулакова" и РОД "Молодые спасатели".

Согласно акту от 31.07.2003 стороны проводят зачет взаимных требований на сумму 396 080 руб. 43 коп., представляющих собой задолженность по арендной плате по договору от 28.02.2001 за период с апреля 2001 года по сентябрь 2003 года и задолженность ФГУП "Завод им. А.А. Кулакова" по договору от 01.02.2001 (т. 2 л.д. 45).

На основании акта от 29.11.2004 проведен зачет взаимных требований на сумму 20 788 руб. 44 коп., в результате которого задолженность РОД "Молодые Спасатели" перед ФГУП "Завод им. А.А. Кулакова" по договору аренды за период с 4 квартала 2003 года по 3 квартал 2004 года составила 146 713 руб. 71 коп. (т. 2 л.д. 46).

Как следует из акта сверки взаимных расчетов от 04.08.2005 РОД "Молодые спасатели" и ФГУП "Завод им. А.А. Кулакова" проведен зачет взаимных требований, в результате которого задолженность арендатора перед Заводом за период с 4 квартала 2003 года по 3 квартал 2005 составила 57 303 руб. 75 коп. (т. 2 л.д. 47).

Указанная сумма в последующем перечислена на расчетный счет Завода платежным поручением от 16.05.2006 N 189.

Между ФГУП "Завод им. А.А. Кулакова" и РОД "Молодые спасатели" подписан акт сверки взаимных расчетов от 30.04.2005, согласно которому стороны на 01.05.2005 не имеют задолженности друг перед другом (т. 2 л.д. 4).

Ссылка КУГИ на то, что для осуществления зачета стоимости проведенных на арендуемом объекте работ, необходимо заключение дополнительного соглашения к договору аренды, работы не носили капитальный характер, в связи с чем не могли быть зачтены в счет уплаты арендной платы, судом отклоняется.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Согласно упомянутым актам зачета встречных требований задолженность ФГУП "Завод им. А.А. Кулакова" перед РОД "Молодые спасатели" возникла на основании договора от 01.02.2001, которым Завод поручил РОД "Молодые спасатели" провести реконструкцию системы вентиляции объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербур

Любанский пер., д. 26. На основании актов приемки-сдачи выполненных работ от 01.06.2003 (с учетом соглашения от 14.08.2003, акта от 14.08.2003), а также от 01.05.2005 Завод принял этапы работ реконструкции вентиляции на общую сумму 785 282 руб. 03 коп., тем самым признав наличие задолженности перед РОД "Молодые спасатели".

Ссылка КУГИ на положения статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации является несостоятельной, поскольку Заводом и РОД "Молодые спасатели" проведен зачет взаимных однородных требований на основании двухстороннего соглашения, а не в силу требований упомянутой нормы права, согласно которой возможен зачет стоимости капитального ремонта в счет арендной платы.

Таким образом, материалами дела подтверждается отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 2001 года по июнь 2007 года.

Кроме того, ответчиком сделано заявление о пропуске КУГИ срока исковой давности по взысканию имущественных требований на срок, превышающий три года до подачи иска в суд.

Учитывая положения пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также то, что договором аренды установлена обязанность уплачивать арендные платежи ежеквартально до 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала, суд считает, что по требованию о взыскании арендной платы за период с 28.02.2001 по 31.09.2004 пропущен срок исковой давности, который подлежит применению.

Согласно платежным поручениям от 05.07.2007 N 295, от 25.09.2007 N 398 арендатор перечислил КУГИ арендную плату за 3, 4 кварталы 2007 года в размере 78 562 руб. 50 коп.

Однако за указанный период с учетом уведомления от 19.07.2007 N 1532 арендная плата за квартал составила 992 413.80 рублей без учета НДС. Уведомление получено председателем РОД "Молодые спасатели" 25.07.2007, выдано КУГИ в соответствии с пунктом 13 дополнительного соглашения от 16.06.2007 N 1 к договору аренды от 28.02.2001, в связи с чем долг РОД "Молодые спасатели" перед КУГИ за указанный период составил 1 692 418 руб. 04 коп.

Ссылка ответчика на отчет N 90/12-07, согласно которому годовая рыночная арендная плата за арендуемый объект недвижимости без учета НДС составляет 2 572 260 руб., судом отклоняется, поскольку арендная плата, указанная в уведомлении, определена КУГИ на основании отчета от 21.06.2007 N 449-н/2007, который в установленном порядке не оспорен. Согласно условиям дополнительного соглашения к договору аренды изменение размера арендной платы после изготовления отчета об определении величины рыночной арендной платы осуществляется в одностороннем порядке.

Следовательно, требование КУГИ о взыскании задолженности по арендной плате подлежит частичному удовлетворению в размере 1 692 418 руб. 04 коп. за период с 25.07.2007 по 31.12.2007.

Требование о взыскании пеней, начисленных на задолженность в размере 697 629 руб. 24 коп. (за период с 28.07.2007 по 31.09.2007), подлежит удовлетворению на сумму 73 251 руб. 07 коп. за период с 02.08.2007 по 10.10.2007 (л.д. 114). В остальной части требование КУГИ о взыскании пеней удовлетворению не подлежит.

Также не могут быть удовлетворены требования КУГИ о расторжении договора и выселении ответчика.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Согласно акту сверки фактической перепланировки объекта от 10.04.2001. подписанному ФГУП "Завод им. А.А. Кулакова" и РОД "Молодые спасатели", сторонами установлено отличие рабочих чертежей убежища в части наличия внутри строения не указанных на плане трех дверных проемов (т. 2 л.д. 119). КУГИ представлены чертежи ПИБ Петроградского района по состоянию на 2000 год и 2006 год. Так как чертеж по состоянию на 2000 года составлен за один год до заключения договора, ответчиком представлен акт о наличии на момент заключения договора перепланировки, оснований полагать, что перепланировка осуществлена РОД "Молодые спасатели", не имеется.

Кроме того, на момент заключения дополнительного соглашения к договору от 28.02.2001 факт перепланировки установлен, ответственность в виде расторжения договора предусмотрена лишь дополнительным соглашением к договору, поэтому РОД "Молодые спасатели" не могло быть привлечено к ответственности за действия, совершенные до заключения дополнительного соглашения.

Также отсутствуют основания для расторжения договора в связи с нарушением ответчиком пункта 2.2.18 договора аренда.

Согласно упомянутому пункту при сдаче объекта (его части) в установленном порядке в субаренду арендатор обязан обеспечить соблюдение субарендатором норм и правил использования объекта нежилого фонда, в том числе санитарных норм и прав, правил пожарной безопасности. Неисполнение данной обязанности может являться основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора в силу пункта 6.5 договора.

Однако суд учитывает, что предписания ОГПН Петроградского района от 21.09.2006. от 17.04.2007 N 160, на которые истец ссылается в качестве доказательства нарушения ответчиком пункта 2.2.18 договора, выданы до заключения дополнительного соглашения к договору аренды, которым установлена обязанность по обеспечению субарендатором правил пожарной безопасности и ответственность за указанное нарушение.

Также в материалы дела представлены доказательства исполнения предписания от 17.04.2007 до истечения срока, установленного как в указанном предписании, так и в предписании КУГИ от 28.07.2007 N 3355, а именно: акт от 18.07.2007 N 404, технический отчет по электрическим измерениям в июне 2007 года, договоры на техническое обслуживание и планово-предупредительный ремонт системы автоматической пожарной сигнализации от 01.07.2007, от 10.08.2007.

Ссылка истца на пункты 6.3.13, 6.3.14 и 2.2.7 договора аренды в редакции дополнительного соглашения к нему судом отклоняется, поскольку доказательств направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств, установленных пунктом 2.2.7 договора, предусмотренного статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено.

Таким образом, оснований удовлетворения иска о расторжении договора и выселении РОД "Молодые спасатели" из занимаемого здания не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

взыскать с Санкт-Петербургского регионального общественного движения "Молодые спасатели" в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 1 692 418 руб. 04 коп. задолженности по арендной плате за период с 25.07.2007 по 31.12.2007. пени в размере 73 251 руб. 07 коп. за период с 02.08.2007 по 10.10.2007 на основании договора аренды от 28.02.2001.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Санкт-Петербургского регионального общественного движения "Молодые-спасатели" в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербург 20 328 руб. 34 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья

Ракчеева М.А.