Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 7 февраля 2008 г. N А56-51313/2006 Заявление ЗАО и ООО о признании незаконным бездействия Управления, выразившегося в неосуществлении государственной регистрации перехода от ЗАО к ООО права собственности на объекты недвижимости, а также об обязании Управления осуществить государственную регистрацию права не удовлетворено, так как, в частности, в настоящее время обязательства сторон по договору купли-продажи прекращены, следовательно, оснований для проведения государственной регистрации данного договора не имеется (отменено)

ГАРАНТ:

Определением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 августа 2008 г. данное решение отменено

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
от 7 февраля 2008 г. N А56-51313/2006

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 августа 2007 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 августа 2008 г.

Резолютивная часть решения объявлена 31 января 2008 года.

Полный текст решения изготовлен 07 февраля 2008 года.

Судья Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области Савинова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лебедевой М.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

заявители: 1. закрытое акционерное общество "Торговый дом "Гостиный Двор"

2. общество с ограниченной ответственностью "Реставратор"

о признании незаконными действий УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области

при участии в судебном заседании:

- от заявителей: 1..внешний управляющий Бабенко И.В.

Мельникова Т.С. (доверенность от 25.11.2007) 2. Аванесян Р.Г. (доверенность без даты без номера)

- от УФРС: Чернова В.О. (доверенность от 14.12.2007 N 137)

установил:

Закрытое акционерное общество "Торговый Дом "Гостиный Двор" (далее - ЗАО "ТД "Гостиный Двор", продавец) и общество с ограниченной ответственностью "Реставратор" (далее - ООО "Реставратор", покупатель) обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным бездействия Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградском области (и настоящее прсмя - Управление Федеральном регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, далее - Управление), выразившегося в неосуществлении государственной регистрации перехода от ЗАО "ТД "Гостиный Двор" к ООО "Реставратор" права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи от 27.09.2005, а также об указании Управлению на его обязанность осуществить названную государственную регистрацию.

Решением от 05.04.2007 суд признал бездействие Управления незаконным; обязал регистрирующий орган принять решение в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) по заявлению ЗАО "ТД "Гостиный Двор" и ООО "Реставратор" о государственной регистрации перехода на основании договора купли-продажи от 27.09.2005 права собственности на объекты недвижимости.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.08.2007 по настоящему делу решение от 05.04.2007 Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области отменено, дело передано на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд для установления всех обстоятельств, имеющих значение для дела и существующих к моменту вынесения решения, и разрешения спора.

При новом рассмотрении дела судом установлено следующее.

ЗАО "ТД "Гостиный Двор" (продавец) и правопредшественник ООО "Реставратора - общество с ограниченной ответственностью "Константин Камышин и К" - (покупатель) заключили договор от 27.09.2005 купли-продажи следующих объектов недвижимости, расположенных в Санкт-Петербурге в городе Пушкине:

- нежилого здания (кадастровый номер 78:18117:2:5) площадью 933,3 кв. м по улице Оранжерейной, дом 15а, литера Б;

- земельного участка (кадастровый номер 78:18117:2) площадью 601 кв. м по тому же адресу;

- жилого дома (кадастровый номер 78:18302:3:19) площадью 1073,2 кв. м по 2-му проезду, дом 9а, литера А;

- земельного участка (кадастровый номер 78:18302:3) площадью 12019 кв. м по улице 2-й Проектируемой, дом 8а.

Общая продажная цена всех объектов недвижимости составила 7 000 000 руб., подлежащих выплате по частям в течение одного года с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты. Согласно пункту 1.1 договора объекты недвижимости не находятся в залоге у продавца до момента их полной оплаты.

В марте 2006 года заявители совместно обратились в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности на спорные объекты.

Уведомлением от 14.04.2006 Управление сообщило о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты в связи с существующими запретами осуществлять регистрационные действия в отношении данных объектов, наложенными судебным приставом-исполнителем и арбитражным судом; отсутствием 'в тексте договора от 27.09.2005 сведений об ограничении (обременении) отчуждаемых земельных участков как зон особого режима использования земель; разночтениями в документах при указании сведений об адресах земельных участков, наименовании объекта недвижимости (жилого дома); непредставлением документа, подтверждающего соответствие совершенной сделки статьям 77 - 79, 81 Федерального закона "Об акционерных обществах".

В целях устранения недостатков, указанных Управлением, ЗАО "ТД "Гостиный Двор" и ООО "Реставратор" (правопреемник ООО "Константин Камышин и К") заключили дополнительное соглашение от 03.07.2006 о внесении в договор от 27.09.2005 изменений, согласно которым на земельном участке площадью 601 кв. м по улице Оранжерейной, дом 15а, литера Б, зафиксирована зона особого режима использования земель - Объединенная охранная зона Пушкина и Павловска; в пункте 1.1.3 договора словосочетание "жилой дом" заменено словами "нежилое здание"; земельный участок площадью 12019 кв. м расположен по адресу. Санкт-Петербург, город Пушкин, 2-й проезд, дом 9а, литера А, и на данном земельном участке также зафиксированы зоны особого режима использования земель - Объединенная охранная зона Пушкина и Павловска и зона магистральных сетей теплоснабжения площадью 70 кв. м. Таким образом, одно из оснований для приостановки регистрации устранено.

ЗАО "ТД "Гостиный Двор" в целях устранения иных недостатков, указанных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации, направило Управлению документы, свидетельствующие, по его мнению, об отмене действовавших ранее обеспечительных мер.

Но уведомлением от 14.08.2006 Управление вновь сообщило о приостановлении с 14.04.2006 государственной регистрации со ссылкой на действующие запреты совершать регистрационные действия, на разночтения в адресах земельных участков, на отсутствие в ЕГРП сведений об уточнении адреса объекта недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что сведения об объектах недвижимости, указанные в предъявленных на регистрацию правоустанавливающих документах, не соответствуют сведениям об объектах, содержащимся в ЕГРП, на которые за продавцом зарегистрировано право собственности. Сведений о внесении изменений в ЕГРП заявителями не представлено. Таким образом, не все недостатки, препятствующие проведению государственной регистрации, были заявителями устранены.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.11.2006 по делу N А56-26312/2006 в отношении ЗАО "ТД "Гостиный Двор" введена процедура наблюдения; временным управляющим назначен Бабенко Иван Владимирович; указано, что с даты вынесения настоящего определения приостанавливается исполнение исполнительных документов по имущественным взысканиям, в том числе снимаются аресты на имущество должника и иные ограничения в части распоряжения имуществом должника, наложенные в ходе исполнительного производства.

Однако, как установлено постановление кассационной инстанции от 24.08.2007, доказательства, имеющиеся в материалах дела, не свидетельствуют о снятии всех запретов. Определение арбитражного суда от 29.11.2006 по делу N А56-26312/2006 о введении в отношении ЗАО процедуры наблюдения нельзя считать достаточным подтверждением снятия всех существовавших ранее запретов в отношении недвижимого имущества, поскольку по смыслу статьи 63 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" последствия введения наблюдения в виде снятия арестов не распространяются на имущество, в отношении которого имеется спор о правах.

Кроме того, в сообщениях Управления о приостановлении государственной регистрации в качестве одной из причин приостановления указано на то, что в ЕГРП не внесены сведения об уточнении адреса объектов недвижимости (земельного участка).

Согласно статье 17 Закона о государственной регистрации государственная регистрация осуществляется исключительно на основании документов, подтверждающих наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

26.10.2006 на основании постановления следователя 6 отдела Следственной части ГСУ при ГУВД Санкт-Петербурга и Ленинградской области произведена выемка документов, в том числе подлинников договоров купли-продажи,' являющихся правоустанавливающими документами, без которых проведение государственной регистрации стало невозможно.

Учитывая, что доказательства, подтверждающие снятие всех запретов, внесения изменений в ЕГРП и устранение иных оснований для приостановления государственной регистрации, заявителями не представлены, суд считает, что у Управления имелись правовые основания для приостановки государственной регистрации перехода права собственности.

Решения Управления о приостановке государственной регистрации перехода права собственности по договору от 27.09.2005 в установленном порядке не оспорены.

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-26312/2006 от 07.06.2007 прекращена процедура наблюдения в отношении ЗАО "ТД "Гостиный Двор", в отношении должника введено внешнее управление, внешним управляющим утвержден Бабенко И.В.

Внешним управляющим ЗАО "ТД "Гостиный Двор" в соответствии с нормами статьи 102 Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве)" заявлен отказ от исполнения договора купли-продажи от 27.09.2005. Указанная сделка не исполнена сторонами (не исполнены обязательства по передаче права собственности на недвижимость и обязательства по оплате), что в соответствии с пунктом 2 статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" является обязательным условием для отказа от исполнения договора должника.

В соответствии с пунктом 3 статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в случае отказа внешнего управляющего от исполнения договора такой договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора.

В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон по нему прекращаются, в том числе прекращаются обязательства по передаче права собственности по договору. Следовательно, после отказа внешнего управляющего от исполнения договора он является расторгнутым и переход права собственности по нему к покупателю невозможен.

09.07.2007 внешним управляющим ЗАО "ТД "Гостиный Двор" подано в Управление заявление о прекращении государственной регистрации и возврате документов, и 13.08.2007 Управлением принято правомерное решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по указанному договору от 27.09.05..

Учитывая изложенное, суд считает, что Управление приостановило проведение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, по указанному договору в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (статьи. 13, 17, 18,19, 28 данного Закона), что не может расцениваться как бездействие регистрирующего органа. Кроме того, в настоящее время обязательства сторон по данному договору прекращены, в связи с чем, оснований для проведения государственной регистрации данного договора не

имеется.

При таких обстоятельствах, заявленные в настоящем деле требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-171, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью "Реставратор" отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционной суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья

Е.В.Савинова