Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 февраля 2007 г. N А56-43422/2006 Иск ООО к Управлению и Обществам о признании недействительными проведенных торгов по продаже земельного участка и договора, заключенного по результатам торгов, удовлетворен, так как, в частности, торги проведены с нарушением порядка, установленного законом и прав истца

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
от 28 февраля 2007 г. N А56-43422/2006

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 июня 2007 г.

Резолютивная часть решения объявлена 21 февраля 2007 года.

Полный текст решения изготовлен 28 февраля 2007 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Захаровой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лебедевой М.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ООО "Каллипсо"

ответчики: 1. Специализированное государственное учреждение при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества"

2. Главное управление ФССП по Санкт-Петербургу

3. ООО "Консалтинг Групп"

4. ООО "СПб Электросервис"

третье лицо: 1. Управление Федеральной Регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области

2. Межрайонная ИФНС России N 22 по Санкт-Петербургу

о признании недействительными торгов и договора купли-продажи земельного участка

при участии

от истца - представитель Смольский И.В., доверенность от 29.09.2006

от ответчиков - 1. представитель Муратова Р.Н., доверенность от 22.12.2006

2. не явился (уведомлен)

3. представитель Буриков Д.М.. доверенность от 15.11.2006

4. представитель Ростовцев М.А., доверенность от 01.03.2006

от третьих лиц - 1. представитель Артемьева Т.В.. доверенность от 09.01.2007 N 1 7 2. представитель Красикова В.В.. доверенность от 10.01.2006

установил:

Истец обратился с требованием признать недействительными, проведенные 29.08.2006 торги по продаже земельного участка площадью 2516535,0 кв. м.. кадастровый номер 78:8501:33, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, территория предприятия "Предпортовый". участок 1 (Ленинские искры), признать недействительным договор от 30.08.2006, заключенный по результатам торгов.

Определением от 27.12.2006 к участию в деле в качестве ответчика привлечено ООО "СПб Электросервис", в качестве третьего лица привлечена Межрайонная Инспекция Федеральной налоговой службы России N 22 по Санкт-Петербургу.

В порядке ст. 49 АПК РФ истец заявил о дополнении искового заявления обстоятельствами по предмету спора. Принято судом.

Ответчики и третьи лица позиции по иску изложили в отзывах.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя Главного управления ФССП по Санкт-Петербургу.

При рассмотрении спора судом установлено.

Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 2516555.0 кв. м., кадастровый номер 78:8501:33, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, территория предприятия "Предпортовый", участок 1 (Ленинские искры).

Указанный земельный участок реализован на торгах в качестве арестованного имущества в рамках исполнительного производства N 1857/07/06 от 16.05.2006.

Данное производство возбуждено судебным приставом-исполнителем Специализированного отдела по особо важным исполнительным производствам ГУ ФССП России по Санкт-Петербургу на основании постановления о взыскании налога (сбора) и пени за счет имущества N 69 от 15.05.2006 Межрайонной ИФНС России N 22 по Санкт-Петербургу о взыскании задолженности по налогам и пени за счет имущества в размере 15 566 098 руб. 00 коп. с должника - ООО "Каллипсо".

ООО "СПБ Электросервис" (поверенным РФФИ) 29.08.2006 проведены торги в форме открытого аукциона по реализации спорного земельного участка.

Торги проведены на основании заявки судебного пристава - исполнителя от 10.07.2006. постановления судебного пристава - исполнителя от 20.07.2006 о передаче арестованного имущества на реализацию в Северо-Западное Межрегиональное Отделение РФФИ в лице поверенного ООО "СПБ Электросервис", акта от 24.07.2006 передачи арестованного имущества на реализацию, поручения РФФИ от 18.07.2006 N 3416-ЗОи, договора N 14 от 24.07.2006.

Победителем торгов признано ООО "Консалтинг Групп" (протокол N 3 от 29.08.2006). с которым был заключен договор купли-продажи N 76-АР от 30.08.2006 спорного земельного участка. Переход права собственности не зарегистрирован.

Оспаривая торги, и заключенный по их результатам договор купли-продажи, истец ссылается на следующие обстоятельства:

- торги были проведены без ведома и участия истца;

- стоимость выставленного на торги имущества несоразмерна размеру задолженности ООО "Каллипсо" по земельному налогу (24327 руб.);

- извещение о проведении торгов не содержит достаточных сведений о предмете торгов. в частности не указана категория земельного участка как существенное условие договора купли-продажи в силу ч.2 ст. 8 Земельного кодекса РФ, ч. 2 ст. 448 ГК РФ. а также сведений по п. 5.2. Порядка организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, а также конфискованного, бесхозяйного и иного имущества, обращенного в собственность РФ, утвержденного распоряжением РФФИ от 29.11.2001 N 418, что могло повлиять на формирование цены реализации;

- обращено взыскание на земельный участок в отсутствие решения суда в силу ст. 28 ГК РФ. ст. 44 Земельного кодекса РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца по следующим основаниям.

Признание торгов недействительными в случае нарушения порядка их проведения предусмотрено ст. 449 (пункт 1) ГК РФ. Порядок проведения торгов, в т.ч. в процессе исполнительного производства, регулируется ГК РФ.

В соответствии с п.2 указанной выше статьи признание торгов недействительными влечет недействительность договора с победителем торгов.

Предметом торгов являлся земельный участок, отнесенный к землям поселений, вид разрешенного использования: для селькохозяйственного использования.

В силу ч.2 ст. 8 Земельного кодекса РФ, ст. 554 ГК РФ в договоре продажи земельного участка должны быть указаны местоположение земельного участка, категория земли, цели ее использования, общая площадь.

Извещение о проведении торгов было опубликовано организатором торгов в газете Санкт-Петербургский курьер N 30 (338) от 27 июля - 02 августа 2006г. (л.д. 63-64 том 1).

Извещение не содержит сведений о категории земли, цели использования, площадь земельного участка, указанная в извещении (2 516 353 кв. м.) не соответствует фактической площади земельного участка согласно свидетельству о государственной регистрации права (2 516 535 кв. м.), что не соответствует ст. 448 (п.2) ГК РФ в части определения предмета торгов.

Указание предмета торгов в соответствии с требованиями Земельного и Гражданского кодексов не должно вводить в заблуждение потенциальных участников торгов относительно предмета, стоимости, что также влияет на формирование покупной цены, затрагивает интересы должника по реализации имущества за наиболее высокую цену. По результатам торгов у победителя возникает право требовать заключения договора купли-продажи предмета торгов в силу ст. 447 (ч.1) ГК РФ.

Сведения о земельном участке, содержащиеся в постановлении судебного пристава-исполнителя от 30.06.2006 об участии специалиста в исполнительном производстве, заявке на реализацию от 10.07.2006, в постановлении судебного пристава-исполнителя от 20.07.2006 о передаче арестованного имущества на реализацию, в акте передачи от 24.07.2006, в договоре N 14 от 24.07.2006 на реализацию недвижимого имущества, протоколе N 3 от 29.08.2006 заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества (площадь земельного участка 2 516 353 кв. м.) не соответствуют сведениям, указанным в постановлении о возбуждении исполнительного производства N 1857/07/06 и наложении ареста, договоре купли-продажи от 30.08.2006 (площадь земельного участка 2 516 535 кв. м.).

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что на торгах реализовано имущество истца, которое было предметом торгов не в полном объеме.

Кроме того, собственник лишен имущества, значительно превышающего по стоимости размер денежного обязательства по уплате земельного налога (24327 руб. за период с 01.02.2006 по 30.12.2006), что подтверждено актом сверки расчетов налогоплательщика N 216 от 26.01.2007, письмом МИФНС России N 22 по Санкт-Петербургу N 18/12932. поступившего в службу судебных приставов 24.07.2006.

В силу ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. В данном случае обращено взыскание на земельный участок в отсутствие решения суда.

Поскольку торги проведены с нарушением порядка, установленного законом и прав истца, а заключенный по их результатам договор является недействительным, иск подлежит удовлетворению.

Расходы по госпошлине относятся на организатора торгов - ООО "СПб Электросервис" в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 65, 71. 96 (п.4). 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

1. Признать недействительными торги от 29.08.2006 по продаже земельного участка площадью 2516535.0 кв. м. кадастровый номер 78:8501:33. расположенного по адресу: Санкт-Петербург, территория предприятия "Предпортовый". участок 1 (Ленинские искры).

2. Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка N 76-АР от 30.08.2006.

3. Взыскать с ООО "СПб Электросервис" в пользу ООО "Каллипсо" 4000 руб. расходов по госпошлине.

4. Исполнительный лист выдать в порядке ст. 319 АПК РФ.

5. Обеспечительные меры, принятые постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2006, сохраняют свое действие до фактического исполнения решения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья

М.В. Захарова