Определение Ленинградского областного суда от 12 января 2011 г. N 33-77/2011 (ключевые темы: предварительный договор - земельный участок - основной договор - договор купли-продажи - неосновательное обогащение)

Определение Ленинградского областного суда
от 12 января 2011 г. N 33-77/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Кошелевой И.Л.,

судей Косарева И.Э., Эдвардс А.А.,

при секретаре Ш.,

рассмотрела в судебном заседании дело по кассационным жалобам ООО <...> и ОАО <...> на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 октября 2010 года, которым удовлетворен иск Г. к ООО <...> о взыскании неосновательного обогащения, ООО <...> отказано в удовлетворении иска к Г. о понуждении заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Эдвардс А.А., объяснения представителей ООО <...> и ОАО <...>, поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения представителей истца, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Истец Г. обратился в суд с иском к ООО <...> о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...>.

В обоснование иска Г. указал, что 18.08.2008 года стороны заключили предварительный договор N <...> купли-продажи жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, по условиям которого истец передал в распоряжение ответчика денежные средства в размере <...> рублей в качестве предварительной оплаты, осуществляемой по основному договору купли-продажи. Основные договоры купли-продажи не были заключены. В течение срока, установленного для заключения основного договора, истец направил ответчику предложение заключить основные договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка. Между тем, ответчик от заключения основных договоров и передачи жилого дома и земельного участка в собственность истца уклонился.

В дальнейшем в порядке ст. 39 ГПК РФ истец предмет иска изменил и просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение в сумме <...> рублей, перечисленных истцом в соответствии с предварительным договором сторон.

В обоснование указанных требований истец указал, что истец не получил от ответчика того, на что изначально рассчитывал при заключении договора. Истец имел намерение приобрести в собственность дом согласно характеристикам, указанным в представленном на обозрение суда рекламном буклете, выпущенном ответчиком перед заключением предварительного договора. Согласно этим условиям ответчик намеревался предоставить жилой дом в благоустроенном коттеджном поселке с развитой инфраструктурой (дорогами, освещением, газонами, магазинами, детскими и спортивными площадками, охраной). Фактически, после заключения предварительного договора ответчик предложил принять дом в неблагоустроенной местности. Кроме того, истец указал, что фактически вместо предварительного договора имела место сделка, связанная с привлечением денежных средств истца для строительства и по приобретению недвижимого имущества, являющегося объектом строительства, в собственность истца, то есть по существу является договором участия в долевом строительстве. Сделка, которую стороны действительно имели в виду, не соответствует требованиям закона, а потому является недействительной. Кроме того, исходя из условий предварительного договора сторон, истец считает, что ответчик не исполнил обязанность заключить основные договоры купли-продажи дома и земельного участка в срок до 18.08.2009 года.

Ответчик иск не признал, указав, что предварительный договор соответствует требованиям ГК РФ и предъявил к истцу встречный иск о понуждении заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, на условиях предварительного договора.

В обоснование встречного требования ответчик указал, что 18.08.2009 года между сторонами был заключен предварительный договор N <...> о заключении в будущем договора купли-продажи земельного участка общей площадью <...> кв. м и быстровозводимого жилого дома проектной площадью <...> кв. м. По результатам строительства имели место объекты недвижимости: жилой дом, расположенный по адресу: <...>, общей площадью <...> кв. м, общей площадью по наружному обмеру <...> кв. м, и земельный участок общей площадью <...> кв. м. ООО <...> исполнены все условия предварительного договора. Построенный дом и земельный участок Г. оплачены. Для заключения основного договора Г. приглашался 17.03.2010 года и 25.03.2010 года, подтвердил свое согласие заключить договор. Повторно извещение о заключении основного договора было направлено Г. 25.08.2010 г., получено им лично 21.09.2010 г. Однако основной договор не заключен Г. до настоящего времени, от каких-либо переговоров он уклоняется, документы не подписывает.

В суде первой инстанции представители истца поддержали заявленные требования, против удовлетворения встречного иска возражали.

Представитель ответчика встречный иск поддержала, против удовлетворения первоначального иска возражала, ссылаясь на обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 28.01.2010 г. по делу N <...>. Ссылки истца на нормы Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" ответчик считает несостоятельными, поскольку действие данного нормативного акта не распространяется на правоотношения сторон.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 октября 2010 года исковые требования Г. удовлетворены.

С ООО <...> в пользу Г. взысканы неосновательное обогащение в размере <...> рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> рублей, в доход муниципального образования <...> взыскана государственная пошлина в размере <...>.

ООО <...> в удовлетворении иска к Г. о понуждении заключить основной договор купли-продажи отказано.

В кассационных жалобах ООО <...> и ОАО <...> просят решение отменить, указывая на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Из дела следует, что 18.08.2008 года между ООО <...> и Г. был заключен предварительный договор N <...>, согласно которому стороны договорились заключить в будущем в простой письменной форме: 1) договор купли-продажи, согласно которому ответчик обязуется продать, а истец купить в собственность земельный участок, расположенный в квартале малоэтажной жилой застройки по адресу: <...>, <...> общей проектной площадью <...> 2) договор купли-продажи быстровозводимого жилого дома, расположенного на вышеуказанном земельном участке, общей проектной площадью <...> (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1.3 предварительного договора, ответчик обязан построить и продать покупателю дом согласно характеристикам, указанным в приложении N <...> к предварительному договору.

В п. 1.5 предварительного договора определен состав комплектующих дома согласно проекту. Проект дома был согласован, что подтверждается п. 5.6 предварительного договора, в соответствии с которым истец подтверждает, что имеет конкретные данные по строительству дома. Место расположения дома на земельном участке было согласовано.

Согласно п. 2.1.6 предварительного договора, ответчик обязан передать по акту приема-передачи земельный участок и дом, подготовить все необходимые документы для заключения с истцом договоров купли-продажи дома и земельного участка.

В пункте 2.1.6 предварительного договора указано, что ответчик обязан заключить договоры купли-продажи дома и земельного участка и передать истцу необходимые документы в срок не позднее тридцати календарных дней с даты окончания размежевания земли и государственной регистрации прав ответчика на дом и земельный участок.

Согласно п. 2.2.1 предварительного договора, истец обязан подписать с ответчиком договоры купли-продажи дома и земельного участка в течение трех рабочих дней с момента письменного уведомления ответчика о готовности заключить данные договоры.

В п. 5.6 предварительного договора содержится положение, согласно которому истец подтверждает, что при подписании предварительного договора он осведомлен о всех правовых основаниях и сроках строительства дома (плановый срок окончания строительства дома - третий квартал 2009 года).

Согласно п. 2.2.1 предварительного договора, истец обязан осуществить оплату по предварительному договору путем перечисления денежных средств на расчетный счет ответчика, указанный в предварительном договоре.

Общая стоимость земельного участка и дома согласно п. 3.1 предварительного договора составляет <...> рублей.

Из дела следует и сторонами не оспаривается, что 19.08.2008 года, на следующий день после заключения предварительного договора, истец перечислил денежную сумму в размере <...> рублей на счет ответчика, с использованием кредитных средств, предоставленных истцу ОАО <...>.

При этом, п. 5.2 предварительного договора оговорено, что с момента государственной регистрации права собственности покупателя на дом и участок указанные объекты считаются находящимися в ипотеке у Банка, предоставившего кредит на приобретение указанного имущества в соответствии со ст. 66.1 и 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости".

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо слов "ст. 66.1 и 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости" имеется в виду "ст. 69.1 и 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости"

Из дела следует, что право собственности на построенный дом было зарегистрировано за ООО <...> 10.02.2010 года.

Право собственности ответчика на земельный участок было зарегистрировано 12.02.2010 года.

Также из дела следует, что 17.08.2009 года и 14.10.2009 года истец направлял в адрес ответчика предложение заключить основные договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка, которые не были акцептованы ответчиком.

Также из дела следует, что ООО <...> со своей стороны также приглашало Г. для заключения основного договора 17.03.2010 года. Повторно извещение о заключении основного договора было направлено Г. 25.08.2010 года, однако основной договор до настоящего времени не заключен.

Удовлетворяя исковые требования Г. о взыскании неосновательного обогащения суд руководствовался положениями Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее по тексту ФЗ N 314-ФЗ), указав, что ответчик привлекал денежные средства истца для строительства коттеджного поселка, что свидетельствует о том, что фактически имел место договор участия в долевом строительстве.

Судебная коллегия находит, что указанные выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на неправильном толкании и применении норм материального права.

Выводы суда о том, что заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор фактически прикрывает договор участия в долевом строительстве, к которому должны применяться правила Федерального закона N 214-ФЗ, основаны на неправильном толковании положений указанного нормативного акта, так как указанный нормативный акт регулирует взаимоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства, в то время как предметом рассматриваемого предварительного договора является не долевое участие в строительстве объектов недвижимости, а продажа конкретного земельного участка и строительство на указанном участке и передача в собственность истца конкретного объекта недвижимости.

Данные о привлечении денежных средств истца для строительства и создания объектов инфраструктуры коттеджного поселка, в котором расположены указанный участок и расположенный на нем жилой дом, иных объектов общего имущества данного коттеджного комплекса, вспомогательных, служебных помещений, инженерных коммуникаций, в материалах дела отсутствуют.

Указав на отсутствие предусмотренного п. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ условия об обязательной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, суд первой инстанции также исходил из того, что указанный договор является незаключенным, в связи с чем отсутствовали основания для привлечения ответчиком денежных средств.

Между тем, суд не учел, что исковых требований о признании предварительного договора незаключенным либо недействительным истец не заявлял, в связи с чем правовые основания для признания указанной сделки незаключенной и взыскания денежных средств как неосновательного обогащения у суда отсутствовали.

Отказывая в удовлетворении иска ООО <...> о понуждении заключить основной договор, суд первой инстанции исходил из того, что в предварительном договоре срок заключения основного договора является неопределенным, так как стороны не определили временные ориентиры, а событие, с которым стороны связывают окончание размежевания земли и государственную регистрацию прав ответчика, не является неизбежным, в связи с чем указанный срок следует исчислять в соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ, то есть год с момента заключения предварительного договора.

Между тем, указанные выводы суда основаны на неправильном толковании условий предварительного договора, а также неправильном применении норм материального права.

Так, в соответствии со ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Отказывая ООО <...> в удовлетворении иска, суд первой инстанции не учел, что оснований для применения положений п. 6 ст. 429 ГК РФ не имелось, поскольку объективных доказательств, подтверждающих ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору, представлено не было, а выводы о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором, 18.08.2009 года, являются необоснованными и противоречат обстоятельствам дела и нормам права.

Так, в пункте 2.1.6 предварительного договора указано, что ответчик обязан заключить договоры купли-продажи дома и земельного участка и передать истцу необходимые документы в срок не позднее тридцати календарных дней с даты окончания размежевания земли и государственной регистрации прав ответчика на дом и земельный участок.

Суд не принял во внимание, что в п. 2.1.6 предварительного договора сторонами конкретно, не допуская неоднозначного толкования, указан срок для заключения основного договора, а именно: не позднее тридцати календарных дней с даты окончания размежевания земли и государственной регистрации прав ответчика на дом и земельный участок.

Вывод суда о том, что срок для заключения основного договора наступил 18.08.2009 года является неправомерным, поскольку начало течения срока для заключения основного договора определено моментом регистрации ООО <...> права собственности на жилой дом и земельный участок, являющиеся предметом предварительного договора.

Разрешая спор; судебная коллегия, принимая во внимание положения ст. 1102 ГК РФ, приходит к выводу о том, что правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в размере <...> рублей, как неосновательного обогащения, не имеется, поскольку уплаченная истцом ответчику по предварительному договору сумма денежных средств не является неосновательным обогащением ответчика, так как получена им на законном основании, а именно по договору, который недействительным либо незаключенным в судебном порядке не признан, он не был расторгнут по соглашению сторон либо вступившим в законную силу судебным решением, требований о расторжении предварительного договора истец не заявлял.

С учетом изложенного, постановленное по делу судебное решение судебная коллегия признает незаконным и подлежащим отмене.

При этом судебная коллегия считает возможным, не передавая материалы дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, принять новое решение об отказе Г. в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения и удовлетворении требований ООО <...> о понуждении Г. заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, поскольку в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Материалами дела подтверждается, что Г. от заключения основного договора купли-продажи он уклоняется, в то время как предварительный договор жилого дома и земельного участка был им подписан и недействительным или незаключенным не признан. Обстоятельства, связанные с порочностью волеизъявления Г. при заключении предварительного договора, не были установлены ни судом первой инстанции, ни судом кассационной инстанции.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку Г. принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка на оговоренных в предварительном договоре условиях, у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, заключить с ООО "НЖК СПб" основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>.

Руководствуясь статьями 360, 361, 362, 366 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

Решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 октября 2010 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Г. в удовлетворении иска к ООО <...> о взыскании неосновательного обогащения отказать.

Обязать Г. заключить с ООО <...> основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>.

Председательствующий

Судьи