Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21 ноября 2011 г. N 33-17197 (ключевые темы: основной договор - предварительный договор - характеристика - оферта - балкон)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 21 ноября 2011 г. N 33-17197

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Вашкиной Л.И.

судей

Белисовой О.В.

Чуфистова И.В.

при секретаре

Сперанской С.А.

рассмотрела в судебном заседании дело N 2-245/2011 по кассационной жалобе на решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 31 августа 2011 года по делу по иску Янковского К.П. к ООО "ЛЭК-II" об обязании заключить договор и по встречному иску ООО "ЛЭК-II" к Янковскому К.П. о взыскании денежных средств.

Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения Янковского К.П. и его представителя Богданкова М.С., поддержавшего доводы жалобы, представителя ответчика ООО "ЛЭК-II" - Анищенко П.Б., возражавшей против доводов жалобы,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, указав, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения,

в соответствии с которым, ответчик обязался в будущем продать истцу квартиру в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес>, расположенную на N... этаже, общей площадью 26,36 кв. м., жилой - 14,75 кв. м., площадью балкона/лоджии 4,07 кв. м. Стоимость квартиры указана в п. 5 договора и п. 3.1. проекта основного договора, которая составила 63 528 условных единиц. Истец полностью оплатил стоимость квартиры, указанную в договоре, в установленные договором сроки. Общая площадь квартиры по проекту составляет 29, 2 кв. м. (с учетом площади лоджии), следовательно стоимость одного квадратного метра общей квартиры составила ххх у.е. В соответствии с ведомостью, составленной на основании контрольных обмеров ПИБ, фактическая площадь квартиры, включая лоджию, составляет 29, 6 кв. м., то есть расхождение фактической и проектной площадей составляет 0, 4 кв. м. Подпунктом 5.2. договора определено, что стоимость основного договора может быть изменена, причем абзацем пятым того же пункта предусмотрено, что изменения стоимости осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору. Согласно подпункта "а" пункта 5.2. договора корректировка стоимости квартиры по основному договору осуществляется в случае фактического расхождения общей площади квартиры и площади лоджии по результатам контрольного обмера по сравнению с характеристиками, указанными в п. 1.1. договора, то есть, по мнению истца, при буквальной трактовке текста договора, изменение стоимости предмета договора возможно только при одновременном изменении площадей квартиры и лоджии, а из данных контрольного обмера очевидно, что площадь лоджии соответствует проектной, и значит, подпункт а пункта 5.2. договора не применим при заключении основного договора. Истец считает, что оплате подлежит разница фактической и проектной площади квартиры - 0,4 кв. м исходя из определенной из условий договора стоимости одного квадратного метра ххх, при этом стоимость квартиры по основному договору должна составлять ххх условных единиц исходя из стоимости одной условной единицы равной стоимости одного доллара США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Истец обратился с офертой к ответчику о заключении основного договора на указанных условиях, однако от ответчика акцепт не поступил.

Истец просил обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи жилого помещения на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения от 10.07.07г., с указанием в п. 3.1. договора стоимости квартиры в размере ххх условных единиц.

Иск основан на ст.ст. 429, 445, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик обратился в суд со встречными требованиями о взыскании с истца ххх., ссылаясь на то, что в соответствии с п. 5.2. предварительного договора купли-продажи стоимость основного договора может быть изменена на основании данных контрольного обмера ПИБ, в соответствии с фактическим увеличением (уменьшением) общей площади квартиры и площади лоджии относительно данных п. 1.1. договора, исходя из одного квадратного метра жилой площади, равного рублевому эквиваленту ххх у.е., а в случае остекления лоджии (балкона) стоимость одного квадратного метра лоджии применяется сторонами с коэффициентом 1.0. Истцом был произведен платеж в размере ххх у.е., что составило ххх рублей. Янковским К.П. при заключении предварительного договора, обеспечительный платеж за площадь лоджии был произведен лишь за 1, 22 кв. м (общая площадь 26, 36 - площадь квартиры 25, 14 =1, 22). Площадь квартиры по условиям договора и по данным контрольного обмера ПИБ составила 29, 6 кв. м., сумма долга 3, 24 кв. м ( 29,6 - 26,36) равна ххх у.е. (3, 24 х 2410), что по курсу ЦБ РФ составит ххх Иск основан на п. 1 ст. 429 ГК РФ.

Решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 31 августа 2011 года в удовлетворении исковых требований Янковского К.П. отказано. Также решением суда в удовлетворении встречных требований отказано.

В кассационной жалобе истец Янковский К.П. просит решение суда отменить, ссылаясь на его неправильность.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 10.07.07г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым ответчик обязался в будущем продать истцу квартиру в строящемся доме по строительному адресу: <адрес>, расположенную на N... этаже, общей площадью 26,36 кв. м., площадью квартиры -25,14 кв. м, жилой - 14,75 кв. м., площадью кухни - 4,97 кв. м, площадью балкона/лоджии 4,07 кв. м.

При этом было предусмотрено, что площадь квартиры и площадь балкона (лоджии) могут быть изменены на основании данных контрольного обмера ПИБ, в соответствии с фактическим уменьшением (увеличением) указанных площадей.

В соответствии с п. 5.2. предварительного договора стоимость основного договора, указанная в п. 3.1. договора может быть изменена: на основании данных контрольного обмера ПИБ, в соответствии с фактическим уменьшением (увеличением) общей площади квартиры и площади балкона (лоджии) относительно данных п. 1.1. настоящего договора, исходя из стоимости одного квадратного метра жилой площади, равного рублевому эквиваленту ххх у.е. и стоимости одного квадратного метра балкона (лоджии) по указанной в данном пункте цене с коэффициентом равным 0, 3 (0,5); в случае остекления балкона (лоджии) стоимость одного квадратного метра балкона (лоджии) применяется сторонами с коэффициентом, равным 1,0, а также при расхождении фактических характеристик построенной квартиры (относительно балкона (лоджии), оконных и (или) дверных проемов), перегородок и т.п.) по сравнению с характеристиками, изложенными в п. 1.1. договора, произошедших в результате изменения проекта строительства Объекта. Указанные изменения о стоимости основного договора оформляются путем подписания сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору, которое будет являться неотъемлемой его частью.

Истец ссылался на то, что оплатил стоимость договора, предусмотренную в п. 5 предварительного договора и 3.1. проекта основного договора всего в сумме ххх (ххх у.е.), что ответчиком не оспорено.

В соответствии с контрольными обмерами ПИБ площадь квартиры составила 29, 6 кв. м., лоджия остеклена.

Истец обращался к ответчику с "офертой" о заключении основного договора на заявленных им условиях, 19.05.2010 г. истец подал истцу заявление о разъяснении вопросов, поставленных в "оферте" от 28.04.2010 г., в связи с истечением установленных в ней сроков.

Однако договор не был заключен.

Не оспорено сторонами, что квартира -предмет договора создана, право собственности ответчика зарегистрировано, срок заключения основного договора наступил.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец ссылался на то, что стоимость квартиры может быть увеличена на стоимость 0, 4 кв. м. общей площади, стоимость квартиры по основному договору составляет ххх., исходя из стоимости одной условной единицы равной стоимости одного доллара США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Истец также указывает, что несмотря на то, что корректировка стоимости квартиры предусмотрена п. 5.2. договора, указанный пункт не применим по основаниям, указанным в оферте.

Рассматривая заявленный истцом спор, суд первой инстанции руководствовался положениями ч. 1 ст. 429, ст. 421 ГК РФ, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований, поскольку условия и основания, порядок изменения стоимости основного договора предусмотрен п. 5.2. предварительного договора, в связи с чем судом не может быть принят во внимание расчет истца стоимости квартиры при заключении основного договора купли-продажи.

Обращаясь в суд со встречным иском, ответчик исходил из того, что стоимость квартиры должна быть пересчитана с учетом контрольного обмера ПИБ, условий предварительного договора и фактически оплаченной суммы в качестве обеспечительного платежа, при этом рассчитал сумму доплаты.

Отказывая в удовлетворении встречных требований, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку на момент рассмотрения спора основной договор заключен не был, правовых оснований для взыскания в пользу ответчика заявленной суммы доплаты не имеется.

В кассационной жалобе истец, обжалуя решение суда в части отказа в удовлетворении его исковых требований, ссылается на свое несогласие с выводом суда об отсутствии оснований для обязания ответчика заключить с истцом основной договор на условиях истца, настаивает на правильности представленного им расчета, а также на обстоятельства, на которые он ссылался в обоснование заявленных требований. При этом истец указывает на то, что на момент вынесения решения у сторон возникли основания для заключения основного договора, и полагает, что при отказе в удовлетворении встречного иска суд признал отсутствие оснований для изменения стоимости основного договора и должен был вынести решение о понуждении ответчика к заключению основного договора по цене, указанной в п. 5 предварительного договора.

В соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1); предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2); предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3).

Согласно п. 1 ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предмет договора с определенными в договоре характеристиками квартиры и цена квартиры являются в силу закона существенными условиями договора купли-продажи, соответственно и предварительного договора купли-продажи.

Согласно п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Судом установлено и из материалов дела следует, что предварительным договором предусмотрены характеристики квартиры, подлежащей продаже истцу по основному договору купли-продажи, а также цена квартиры, т.е. предмета основного договора купли-продажи, при этом предусмотрена общая площадь квартиры - 26,36 кв. м и предусмотрена возможность их изменения на основании данных контрольного обмера ПИБ и изменение цены квартиры и порядок ее изменения на основании дополнительного соглашения, а в соответствии с контрольными обмерами ПИБ общая площадь квартиры составила 29,6 кв. м, что не соответствует характеристики квартиры, предусмотренной предварительным договором, в установленном договором порядке (путем подписания дополнительного соглашения к предварительному договору, которое будет являться неотъемлемой его частью) стороны вопрос об изменении условий договора о цене квартиры не решили, между сторонами возник спор о цене квартиры на стадии заключения основного договора.

В силу п.п. 4, 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и обязательств сторон по заключению основного договора, взятых сторонами на себя в предварительном договоре, заключение основного договора обязательно для сторон, заключивших предварительный договор, и в случае уклонения от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

При этом согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Учитывая требования истца и встречные требования, усматривается, что стороны не возражают против заключения основного договора, однако не могут прийти к соглашению о том, на каких условиях о цене данный договор должен быть заключен, соответственно суду надлежало разрешить эти разногласия об условиях основного договора, однако, отказывая в удовлетворении требований о понуждении заключить основной договор суд эти разногласия не разрешил, существенное условие основного договора - цену квартиры не определил, не разрешив по существу возникший между сторонами спор о заключении основного договора и не установив значимые для разрешения спора обстоятельства, в связи с чем решение суда подлежит отмене согласно ст. 362 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение, при котором суду следует разрешить спор о понуждении к заключению основного договора, разрешив разногласия сторон об условиях основного договора и определив существенное условие договора о цене квартиры согласно ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом требований п.п. 1, 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий предварительного договора, проверив и оценив доводы сторон относительно вопроса цены, по которому возникли разногласия.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 31 августа 2011 года в части отказа в удовлетворении требований Янковского К.П. к ООО "ЛЭК-II" об обязании заключить договор купли-продажи жилого помещения отменить.

Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе.

В части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "ЛЭК-II" к Янковскому К.П. о взыскании денежных средств решение оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи