Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 24 января 2012 г. N 33-803/2012 (ключевые темы: ипотека - основной договор - регистрация права собственности - обеспечительный платеж - многоквартирный дом)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 24 января 2012 г. N 33-803/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Рогачева И.А.

судей

Вологдиной Т.И. и Мирошниковой Е.Н.

при секретаре

Порохневе В.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании 24 января 2012 года кассационную жалобу закрытого акционерного общества "ЮИТ Санкт-Петербург" на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 19 июля 2011 года по делу N 2-644/11 по иску Молодцева Е.Б. к ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" о взыскании штрафа.

Дело рассмотрено судебной коллегией в кассационном порядке по правилам главы 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 31.12.2011 г.), на основании ст. 2 Федерального закона от 09.12.2010 г. N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации".

Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителя ответчика Крючкова А.Д., поддержавшего жалобу, представителей истца Стариковой М.А. и Молодцева О.Б., просивших оставить жалобу без удовлетворения представителя третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу Яковлевой Н.А., оставившей вопрос на усмотрение суда, судебная коллегия

установила:

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 19.07.2011 г. по настоящему делу удовлетворено требование Молодцева Е.Б. о взыскании с ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" штрафа в размере <...> копеек, соответствующем 10 процентам от суммы обеспечительного платежа, внесенного истцом ответчику в соответствии с предварительным договором купли-продажи квартиры от 09.02.2009 г., на основании пункта 3.10. этого договора, которым было предусмотрено, что, если основной договор не будет заключен в установленный срок (не позднее 31.12.2010 г. - п. 4.3. договора) по вине продавца, за нарушение своих обязательств последний несет ответственность в виде штрафа в указанном размере.

Истцу присуждены также расходы по уплате государственной пошлины в сумме <...>.

В кассационной жалобе ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" просит отменить указанное решение и принять новое об отказе в иске, считая решение необоснованным и не соответствующим нормам материального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, незаключение основного договора в срок, предусмотренный пунктом 4.3. предварительного договора, было вызвано не уклонением ответчика от заключения договора или иными обстоятельствами, за которые отвечает ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург", а тем, что при регистрации права собственности ответчика на вновь созданный объект недвижимости - квартиру <адрес> - органом государственной регистрации прав на недвижимость была произведена запись об обременении объекта ипотекой в силу закона (л.д.25).

Эти действия регистрирующего органа были произведены на основании нормы п. 3 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент регистрации), согласно которой при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Вместе с тем, согласно доводам ответчика, которые при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции были подтверждены и представителем Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, при регистрации права собственности застройщика на квартиры в <адрес>, включая квартиру N... были представлены документы, подтверждающие отсутствие неисполненных обязательств перед лицами, участвовавшими в долевом строительстве в рамках отношений, урегулированных Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, и отсутствие оснований для возникновения ипотеки в силу закона для обеспечения этих обязательств.

Эти объяснения согласуются с содержанием сообщения Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 08.06.2011 г. на запрос суда, согласно которому по сведениям ЕГРП 28.05.2010 г. запись о регистрации ипотеки в силу закона в отношении <адрес> была исключена в порядке исправления технической ошибки на основании заявления ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" от 25.05.2010 г., после чего было выдано новое свидетельство о государственной регистрации права собственности (л.д.68).

Ранее решениями Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2010 г. по делу NА56-95646/2009 и от 19.03.2010 г. по делу NА56-95645/2009, принятыми по заявлениям ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" о признании недействительной регистрации ипотеки в силу закона в отношении ряда жилых помещений в <адрес> и в <адрес>, было установлено, что законные основания для регистрации ипотеки в силу закона в этих случаях отсутствовали, поскольку до даты регистрации права собственности ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" им были представлены документы о надлежащем исполнении обязательств перед всеми участниками долевого строительства (акты приема-передачи квартир) - л.д.69-77.

Содержание указанных решений также согласуется с доводами ответчика и представителя третьего лица об обстоятельствах регистрации ипотеки в силу закона в отношении квартиры, подлежавшей передаче в собственность истца по договору купли-продажи, и о необоснованности этой регистрации.

Из материалов дела также следует, что после устранения вышеназванного препятствия с Молодцевым Е.Б. был заключен договор купли-продажи квартиры от 07.07.2010 г., подписан акт приема-передачи квартиры от той же даты и акт зачета внесенной покупателем в качестве обеспечительного платежа денежной суммы в размере <...> руб. в счет уплаты покупной цены по договору купли-продажи; 19.08.2010 г. за Молодцевым Е.Б. было зарегистрировано право собственности на квартиру (л.д.61-63).

По общему правилу, установленному пунктом 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Согласно пункту 3 той же статьи, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Таким образом, правило о безвиновной ответственности предпринимателя носит диспозитивный характер и может быть изменено законом или договором.

В данном случае пунктом 3.10. заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи от 09.02.2009 г. в качестве основания для уплаты продавцом штрафа в размере 10% суммы обеспечения было указано незаключение основного договора в установленный срок по вине продавца (л.д.8).

Таким образом, по соглашению сторон применение данной меры ответственности за нарушение обязательства было обусловлено виной ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" в незаключении основного договора в срок.

Однако приведенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что препятствие к заключению основного договора было создано не каким-либо ненадлежащим поведением ответчика, который со своей стороны совершил все действия, необходимые для оформления своего права собственности на квартиру и приобретения возможности её передачи в собственность истца по основному договору купли-продажи, а обстоятельством, за которое ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" не отвечает: необоснованным внесением записи об обременении квартиры ипотекой в силу закона, осуществленным Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу.

При таком положении основания для взыскания с ответчика штрафа, предусмотренного договором, отсутствуют.

Поскольку все юридически значимые обстоятельства установлены на основе имеющихся в деле материалов, судебная коллегия считает возможным вынести новое решение по существу спора без направления дела для повторного рассмотрения в суд первой инстанции.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 31.12.2011 г.), судебная коллегия

определила:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 19 июля 2011 года по настоящему делу отменить.

В удовлетворении требования Молодцева Е.Б. о взыскании штрафа с закрытого акционерного общества "ЮИТ Санкт-Петербург" отказать.

Председательствующий

Судьи