Определение Ленинградского областного суда от 25 апреля 2012 г. N 33а-1746/2012 (ключевые темы: предварительный договор - основной договор - договор участия в долевом строительстве - обеспечительный платеж - многоквартирный дом)

Определение Ленинградского областного суда
от 25 апреля 2012 г. N 33а-1746/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Косарева И.Э.,

судей Алексевой Г.Ю., Алексеевой Е.Д.,

при секретаре Лопатиной А.Б.,

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Шмерега А.Н. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 14 февраля 2012 г., которым Шмерега А.Н. отказано в удовлетворении иска к ООО "Норман ЛО" о признании пункта предварительного договора участия в долевом строительстве незаконным, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Г.Ю., объяснения истца Шмерега А.Н., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Шмерега А.Н. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Норманн ЛО" (далее ООО "Норманн ЛО") о признании ничтожным предварительного договора участия в долевом строительстве N от 31.05.2011 года, взыскании денежных средств в качестве обеспечительного платежа в размере N рублей, а также компенсации морального вреда в размере N рублей.

В процессе рассмотрения дела Шмерега А.Н. уточнила свои требования, просила признать недействительным пункт 6.2 предварительного договора участия в долевом строительстве N от 31.05.N года (договор о бронировании жилого помещения), предусматривающий возврат ответчиком обеспечительного платежа с удержанием 20% от суммы обеспечительного платежа в случае расторжения вышеуказанного договора по инициативе истца, взыскать с ответчика N рублей, а также компенсацию морального вреда в размере N рублей.

В обоснование иска указала, что 31.05.2011 года между ней и ответчиком был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве N (договор о бронировании жилого помещения), в качестве обеспечительного платежа по договору ею была внесена денежная сумма в размере N рублей. Позднее истец поняла, что условия договора противоречат требованиям ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве", поскольку на момент заключения предварительного договора ответчиком не была получена вся необходимая разрешительная документация для начала строительства. В нарушение ст. 10 Закона РФ "О защите прав потребителей" при заключении данного договора, ей не была предоставлена информация об условиях внесения платежей и санкциях в случае расторжения предварительного договора. Указала, что подписала вышеуказанный договор под давлением, на крайне невыгодных для себя условиях. 12.07.2011 года она обратилась к ответчику с заявлением о расторжении предварительного договора и возврате внесенных денежных сумм в размере N рублей. 13.07.2011 года между ней и ООО "Норманн ЛО" было подписано соглашение о расторжении предварительного договора, согласно которому ответчик вернул ей денежную сумму в размере N рублей, удержав при этом 20% внесенного обеспечительного платежа, что составило N рублей. Ссылаясь на ничтожность предварительного договора, заключенного в нарушение закона "О защите прав потребителей", истица указывает на не оказанные ей услуги по договору, несоразмерность удержания в размере 20% и его незаконность. Поскольку действиями ответчика ей причинен моральный вред, просит взыскать с него денежную компенсацию в размере N рублей.

В суде первой инстанции истец требования поддержала, просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО "Норманн ЛО" и представитель 3-го лица - Управления Роспотребнадзора по Ленинградской области во Всеволожском районе в суд первой инстанции не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 14 февраля 2012 года Шмерега А.Н. в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе Шмерега А.Н. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы,

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда не находит оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалобы истца.

Судом установлено, что 31.05.2011 года между Шмерега А.Н. и ООО "Норманн ЛО" был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве жилого комплекса N (договор о бронировании жилого помещения), далее Предварительный договор.

Согласно п. 1 данного договора, ответчик принял на себя обязательство осуществить бронирование однокомнатной квартиры в подлежащем строительству жилом комплексе со встроенными помещениями по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, <адрес> многоквартирный жилой дом), имеющей и указанные в договоре идентификационные и технические данные на момент его заключения.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что ответчик осуществляет бронирование указанной в пункте 1 договора квартиры и не предлагает ее третьим лицам.

Из вышеуказанного договора также следует, что стороны приняли на себя обязательство в будущем заключить договор участия в долевом строительстве жилого комплекса (основной договор), на условиях предварительного договора, в соответствии с прилагаемым проектом основного договора.

Согласно п. 3 предварительного договора основной договор должен быть заключен в течение 30 дней с момента направления ООО "Норманн ЛО" приглашения, указанного в пункте 2.2. (в срок до 15.09.2011 года) для подписания Договора долевого участия в строительстве.

В соответствии с условиями проекта основного договора Застройщик

обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой комплекс со встроенными помещениями по адресу: жилом комплексе со встроенными помещениями по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, <адрес> многоквартирный жилой дом) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и исполнения участником долевого строительства своих обязательств по настоящему договору передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять Объект долевого строительства по акту приема-передачи.

Стоимость квартиры согласно п. 4.1. проекта основного договора составляет N рублей.

Судом также установлено, что пунктом 3.2, 4 Предварительного договора предусмотрено обязательство дольщика внести на расчетный счет застройщика обеспечительный платеж в размере N рублей в целях обеспечения обязательств дольщика по заключению основного договора согласно графику.

Как следует из материалов дела, Шмерега А.Н. внесла на расчетный счет ответчика по предварительному договору денежные средства в размере N руб., что подтверждается квитанциями от 31.05.2011 года, от 08.06.2011 года.

12.07.2011 года истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении предварительного договора с требованием о возврате внесенных денежных средств в полном объеме.

13.07.2011 года между Шмерега А.Н. и ООО "Норманн ЛО" было заключено соглашение о расторжении предварительного договора участия в долевом строительстве N (договор о бронировании жилого помещения) от 31.05.2011 года, в связи с чем ответчиком истцу была возвращена денежная сумма в размере N рублей с удержанием 20% от суммы обеспечительного платежа, предусмотренного п. 2 договора, что составило N рублей.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 указанного Федерального закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

В силу положений ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Следовательно, стороны вправе заключить предварительный договор участия в долевом строительстве. В силу ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ такой договор должен содержать:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства.

К предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Условие об обязательной государственной регистрации договора долевого строительства (ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ) не распространяется на предварительный договор, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Таким образом, застройщик и участник долевого строительства вправе заключить предварительный договор участия в долевом строительстве, который не требует и не подлежит государственной регистрации.

На основании изложенного довод истца о ничтожности предварительного договора не основан на законе и не может быть признан верным.

Также, по мнению судебной коллегии, не может быть признан правомерным и обоснованным довод истца о несоответствии п. 6.2 заключенного сторонами предварительного договора закону.

Согласно п. 3.2 предварительного договора от 31.05.2011 года в целях обеспечения обязательств дольщика по заключению основного договора на условиях, установленных предварительным договором, дольщик вносит на счет ООО "Норман ЛО" денежную сумму (обеспечительный платеж) в размере N руб. в срок, установленный графиком внесения обеспечительного платежа.

После заключения Договора участия в долевом строительстве обеспечительный платеж может быть по заявлению дольщика зачтен в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве либо возвращен дольщику.

Исходя из буквального толкования положений пункта 3.2 предварительного договора определенная сторонами договора сумма в размере N руб., часть из которой в размере N руб. оплачена истцом, является обеспечением обязательств сторон по заключению основного договора долевого участия.

Согласно ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Данный перечень не является исчерпывающим.

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Доказательств того, что данная, определенная предварительным договором денежная сумма, как и фактически внесенные истцом денежные средства, привлекаются ответчиком для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...", истцом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено, а судом не добыто.

Доказательств того, что при заключении предварительного договора истцу в соответствии с положениями ст. 10 Закона РФ "О защите прав потребителей", который в соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, распространяется на отношения, вытекающие из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства для личных нужд, не была предоставлена вся необходимая информация об условиях внесения платежей и санкциях в случае расторжения предварительного договора, а также доказательств заключения оспариваемого договора под давлением, истцом в материалы дела также не представлено.

Как следует из материалов дела, условия предварительного договора истцом приняты, текст договора подписан истцом собственноручно.

Таким образом, требования истца по заявленным ею основаниям не основаны на законе, защите не подлежат.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу, что разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой. Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 14 февраля 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Шмерега А.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи