Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20 июня 2012 г. N 33-7739/2012 (ключевые темы: ипотека - кредитный договор - заложенное имущество - пропуск срока - закладная)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 20 июня 2012 г. N 33-7739/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Зарочинцевой Е.В.

судей

Петровой Ю.Ю.,

Александровой Ю.К.

при секретаре

Веселовой В.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-448/12 по апелляционной жалобе ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный банк", Трофимова А. А.ча, Сафроновой М. В. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 26 марта 2012 года по иску ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный банк" к Трофимову А. А.чу о взыскании долга, процентов и пени по договору, обращении взыскания на предмет залога, по иску Сафроновой М. В. к ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный банк" и Трофимову А. А.чу о признании договора об ипотеке и закладной недействительным.

Заслушав доклад судьи Зарочинцевой Е.В., выслушав объяснения представителя ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный банк" Цветковой А.В., поддержавшей доводы поданной ими апелляционной жалобы; объяснения ответчика Трофимова А.А., третьего лица Сафроновой М.В., поддержавших доводы поданных ими апелляционных жалоб, судебная коллегия

установила:

ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный банк" (далее - Банк) обратилось в суд с иском к Трофимову А. А.чу о взыскании <...> в погашение основного долга <...>, процентов за пользование кредитом, <...> - пени за просроченный платеж по уплате процентов и <...> - пени за нарушение сроков возврата основного долга по кредитному договору от <дата> N... (далее - кредитный договор). Истец также просил обратить взыскание на заложенное имущество - дом с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>), определив начальную продажную стоимость в размере <...>. Кроме того, истец просил взыскать с ответчика судебных издержки по оплате госпошлины в размере <...>

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что <дата> между ОАО "КТИ Финанс Инвестиционный банк" и Трофимовым А.А. был заключен кредитный договор, согласно которому Банк предоставил должнику кредит в сумме <...> на срок 180 месяцев с целью финансирования личных потребностей заемщика, должник не выполнил принятые на себя по кредитному договору обязательства.

Ответчик Трофимов А.А. исковые требования по праву в части взыскания задолженности признал, по размеру в части обращения взыскания на дом и земельный участок не признал, ссылаясь на недействительность договора ипотеки, в котором не определен предмет договора, а именно под указанным в договоре условным номером дом с обозначенной в договоре площадью не числится, а на земельном участке расположены еще 11 объектов, которые принадлежат ему, как главе крестьянского хозяйства, соответственно, должны отчуждаться только с согласия всех его членов /т.2, л.д.5, 41/.

Третье лицо Сафронова М.В. заявила самостоятельные исковые требования о признании недействительным договора ипотеки и закладной, ссылаясь на отсутствие ее согласия на заключение договора, поскольку с <дата> они с Трофимовым А.А. состояли в браке и в период брачных отношений произвели улучшения дома, увеличив его стоимость, следовательно, на момент передачи в ипотеку дом являлся совместной собственностью супругов, однако Банк пренебрег предусмотренной п. 3 ст. 6, 7 Закона об ипотеке обязанностью /т.2, л.д.106/.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 26.03.2012 года исковые требования ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный банк" удовлетворены частично.

Суд взыскал с Трофимова А.А. в пользу ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный банк" сумму основного долга в размере <...>, проценты за пользование кредитом в сумме <...> <...> за просрочку уплаты основанного долга, <...> - пени за просроченный платеж по уплате процентов, госпошлину в размере <...>.

Судом обращено взыскание на недвижимое имущество - земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенный по адресу: <адрес> (кадастровый номер N... площадью 84 400 кв. м, жилой дом общей площадью 1 084,3 кв. м, жилой площадью 319,5 кв. м, расположенный по адресу <адрес> определив способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов.

Суд решил произвести обращение взыскания на указанный земельный участок не ранее <дата>

Судом установлена начальная продажная цена заложенного имущества в размере <...>, из которых цена земельного участка - <...>, жилого дома - <...>

Из стоимости заложенного имущества подлежит уплате залогодержателю (ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный банк) сумма, эквивалентная <...> по курсу ЦБ на день фактического исполнения платежа.

В остальной части заявленных требований отказано.

В иске Сафроновой М.В. также отказано.

В апелляционной жалобе ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный банк" просит решение суда в части определения начальной продажной цены заложенного имущества изменить в связи с внесением изменений в п. 4 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке".

В апелляционных жалобах Трофимов А.А. и Сафронова М.В. просят решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на то, что оно принято с нарушением норм материального права.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что <дата> между Банком и Трофимовым А.А. был заключен кредитный договор о предоставлении последнему кредита на сумму <...> за плату 12% годовых на срок 180 месяцев /т.1, л.д.23/.

Пунктами 3.3.3, 3.3.4 кредитного договора установлено, что ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов заемщик производит в последнее число каждого процентного периода (со дня, следующего за датой предоставления кредитных средств по день следующего месяца) в размере <...>

Согласно п. 4.4.1 кредитного договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 дней или более, чем трех раз в течение 12 месяцев, при ненадлежащем исполнении заемщиком любого из обязательств договора.

Согласно выписке с лицевого счета N N... Трофимов А.А. <дата> по кредитному договору получил в Банке кредит в размере <дата>. Ответчик не отрицал в суде факт получения им денежных средств по Кредитному договору.

Однако в нарушение условий договора сумма кредита ответчиком не погашалась. На сегодняшний день задолженность по основному долгу составляет <...>

Согласно выписке лицевого счета /т.1, л.д. 108/ ответчик надлежащим образом исполнял обязательства до <дата>, погашение производилось в соответствии с информационный расчетом /т.1, л.д. 142/, последний платеж в размере <...> от <дата> списан в погашение задолженности (<...> - по основному долгу, <...> - по процентам), остаток в размере <...> не изменялся с <дата>, поскольку платежи более не вносились.

Денежная сумма, образовавшаяся в доступном остатке в результате внесения платежей в большем размере, в размере <...> <дата> была выдана со счета Трофимову А.А., <...> - списаны в счет процентов по договору /т.1, л.д. 110/.

При разрешении спора суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о доказанности факта нарушения обязательств по возврату кредита на сумму <...>, в связи с чем имеющаяся задолженность, а также начисленные проценты досрочно подлежали взысканию с Трофимова А.А.

Статьей 330 ГК РФ предусмотрено право сторон на определение в договоре штрафа - денежной суммы, подлежащей уплате кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктами 5.2, 5.3 кредитного договора предусмотрена ответственность заемщика за нарушение сроков возврата кредита и начисленных по кредиту процентов, в виде обязанности заемщика уплатить Банку пени в размере 0,2% за каждый день просрочки от суммы просроченного платежа.

Согласно ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Банком начислен штраф в размере <...> и <...> за период с <дата>

Суд первой инстанции, руководствуясь позицией Конституционного Суда РФ, выраженной в пункте 2 определения от 21.12.2000 года N 263-О, согласно которой положения части 1 статьи 333 ГК РФ содержат не право, а обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размере ущерба обоснованно уменьшил размер неустойки в целях устранения явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств и взыскал с ответчика сумму штрафа за неисполнение условий договора в размере 90 000 долларов США за просрочку погашения основного долга и 20 000 долларов США - за просрочку погашения кредита.

Пунктом 1.3. кредитного договора установлено, что кредит предоставляется под залог двухэтажного дома с земельным участком находящихся по адресу: <адрес>, общей площадью 559,70 кв. м, в том числе жилой - 334 кв. м, площадь земельного участка 84 400 кв. м.

Согласно договору ипотеки дома с земельным участком от <дата> залогодатель Трофимов А.А. передал залогодержателю Банку предмет ипотеки - дом и земельный участок /т.1, л.д. 39/. По закладной залогодержателем является Банк /т.1, л.д.111/

В п. 1.1. договора ипотеки и п. 1.3. кредитного договора указано наименование предмета залога - земельный участок и двухэтажный дом, его место нахождение - Ленинградская область, Волосовский район, Терпилицкое сельское поселение, дер.Татьянино, дом без номера, а также данные (описание), необходимые для его идентификации, а именно - части, из которых состоит помещение, площадь (общая и жилая), данные свидетельства о государственной регистрации права /т.1, л.д. 39,111/.

Судом обоснованно не принят во внимание довод о том, что дом был реконструирован и по состоянию на <дата> произошло изменение площади с 879,3 кв. м до 1084,3 кв. м. Об изменении предмета залога дополнительное соглашение между сторонами не заключалось и поскольку предметом ипотеки выступает иной объект недвижимости, обращение взыскания на жилой дом общей площадью 559,7 кв. м невозможно.

Постановлением главы МО "Волосовский район" Ленинградской области от 22.09.2004 года N 994 утвержден акт приемки двухэтажного кирпичного жилого дома площадью 473 кв. м, жилой площадью 334 кв. м, общей площадью 879,3 кв. м с двумя пристройками площадью (43 + 43,5) кв. м /т.2, л.д. 90,93/.

<дата> зарегистрировано право собственности Трофимова А.А. - главы крестьянского хозяйства на указанный жилой дом площадью 879,3 кв. м, выдано свидетельство о государственной регистрации права N...

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности N... от <дата> площадь дома - 1084,3 кв. м, состоит из 17 комнат.

При этом пунктом 2.1.1 договора ипотеки и п. 4.1.25 кредитного договора предусмотрена обязанность залогодателя не осуществлять перепланировку дома без предварительного согласия залогодержателя. Однако залогодатель произвел перепланировку и не сообщил Банку об изменении площади дома.

Судом верно указано, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни ФЗ "Об ипотеке (залог недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

Согласно ст. 76 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от <дата> N... договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

В соответствии со ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Поскольку в материалах дела имеются свидетельства о государственной регистрации права собственности за истцом на дом, правильным является вывод суда о том, что на момент заключения договора ипотеки предмет ипотеки имелся в наличии в гражданском обороте.

Изменения же предмета ипотеки - объекта недвижимости в связи с реконструкцией здания и последующей регистрацией права собственности на реконструированное здание не влечет правовых последствий в виде недействительности договора ипотеки.

В соответствии с пунктом 4 статьи 340 ГК РФ при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом земельном участке здания или сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

В силу пункта 1 статьи 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в редакции, действующей на момент заключения договора об ипотеке от 18.06.2007 года, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о том что, поскольку договор ипотеки от <дата> не содержал условие о том, что какие-либо находящиеся или строящиеся на спорном земельном участке и принадлежащие залогодателю здания или сооружения не являются предметом залога, то на указанные объекты распространяется право залога.

Разрешая заявленные требования Сафроновой М.В. о признании договора об ипотеке и закладной недействительным, суд, руководствуясь положениями части 3 статьи 35 СК РФ, распространяющей свое действие на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулирующими отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота, пришел к выводу о том, что к спорным правоотношениям, которые возникли между бывшими супругами, связанными с оспариванием истцом дачи согласия на заключение договора залога квартиры, договора ипотеки и закладной, должны быть применимы положения пункта 3 статьи 253 ГК РФ, согласно которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Материалами дела подтверждается, что Сафронова М.В. состоит в браке с Трофимовым А.А. с <дата>, право собственности на дом и земельный участок зарегистрированы <дата>.

Согласно заявлению Трофимова А.А. от <дата> с момента начала строительства дома <дата> до момента регистрации права собственности <дата> в зарегистрированном браке он не состоял и отчуждаемый дом и участок площадью 8,44 га не являются совместной собственностью, нажитой во время брака.

Сафроновой М.В. не представлено суду доказательств того, что Банку достоверно было известно об отсутствии ее согласия на заключение договора залога.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела Банком было заявлено ходатайство о пропуске Сафроновой М.В., предусмотренного ст. 181 ГК РФ срока исковой давности.

В соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Материалами дела подтверждается, что <дата> Сафронова М.В. получала выписки из ЕГРП на земельный участок и дом /т.2, л.д.34,35/.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование о признании недействительным договора ипотеки от <дата> заявлено истицей <дата>, т.е. за пределами установленного частью 1 статьи 181 ГК РФ срока.

Статьями 334, 337, 338 ГК РФ предусмотрено право залогодержателя в случае неисполнения должником обязательства обеспеченного залогом, по обстоятельствам, за которые он отвечает, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, при этом, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой он имеет к моменту удовлетворения, в части, проценты, неустойку.

Согласно ст. 50 Закона "Об ипотеке" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 1,3 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ).

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее (абзац введен Федеральным законом от 30.12.2008 N 306-ФЗ).

В случаях, если обязательство, обеспеченное залогом в силу закона, не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, залогодержатель приобретает право обращения взыскания на предмет залога по истечении срока, определяемого в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 314 настоящего Кодекса.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно п. 4.4.3. кредитного договора и п. 7.1. закладной основаниями обращения взыскания на заложенное имущество являются просрочка по внесению очередного ежемесячного платежа; неудовлетворение должником требования о полном погашении денежного обязательства в течение 30 дней.

Судом достоверно установлено, что к моменту предъявления иска у ответчика многократно имелись случаи нарушения сроков внесения ежемесячных платежей.

Разрешая заявленные требования об обращении взыскания на заложенное имущество, суд руководствуясь п. 1 ст. 54.1 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке" пришел к правильному выводу о том, что нарушения обеспеченного залогом обязательства нельзя признать крайне незначительными, размер заявленных залогодержателем требований явно несоразмерным стоимости заложенного имущества.

Ответчиком представлен составленный ООО "1-ый Оценщик" отчет N N... об определении рыночной стоимости земельного участка и дома от <дата>, согласно которому рыночная стоимость дома составляет <...>, земельного участка - 8 <...>

Исходя из данного отчета судом определена начальная продажная цена заложенного имущества.

Судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы истца о том, что в соответствии с подп.4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 года N 102-ФЗ в редакции Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии со ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия находит подлежащим изменению решение районного суда в указанной части.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает возможным установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости имущества, что соответствует <...>, из которых начальная продажная цена земельного участка - <...>, жилого дома - <...>

В остальной части судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, апелляционные жалобы ответчика и третьего лица, которые не содержат предусмотренных законом оснований к отмене обжалуемого решения - без удовлетворения.

На основании выше изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 26 марта 2012 года в части установления начальной продажной цены заложенного имущества изменить.

Установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере <...>, из которых начальная продажная цена земельного участка - <...>, жилого дома - <...>

В остальной части указанное решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы Трофимова Анатолия Анатольевича, Сафроновой Марины Вячеславовны - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи