Определение Ленинградского областного суда от 19 сентября 2012 г. N 33-4152/2012 (ключевые темы: нежилые помещения - общая собственность - многоквартирный дом - кондоминиум - подвальный этаж)

Определение Ленинградского областного суда
от 19 сентября 2012 г. N 33-4152/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Косарева И.Э.,

судей Алексеевой Е.Д., Насиковской А.А.,

при секретаре Вандерлинской Н.К.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ЗАО "Полар" на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 19 июня 2012 года, которым были частично удовлетворены заявленные к нему исковые требования ТСЖ "Полярник" о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Косарева И.Э., объяснения представителя ЗАО "Полар", Подвигиной М.Н., поддержавшей доводы поданной жалобы, возражения представителя ТСЖ "Полярник", Хлопова В.И., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ТСЖ "Полярник" обратилось в суд с иском к ЗАО "Полар" и ЗАО "Асспол", указав, что оно было создано ДД.ММ.ГГГГ с целью управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>. Согласно генеральному договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ застройщиком данного дома являлось ЗАО "Асспол", генеральными подрядчиками - <данные изъяты> и ЗАО "Полар". На основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО "Асспол" в счет оплаты выполненных работ передало ЗАО "Полар" нежилые помещения общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенные в подвальном техническом этаже, а также нежилые помещения общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенные на чердачном техническом этаже. Вместе с тем, истец полагал данное дополнительное соглашение недействительным, поскольку эти соглашением в собственность ЗАО "Полар" были переданы помещения, в которых находились оборудование, предназначенное для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения, находящегося в данном доме, то есть помещения, относящиеся к общему имуществу в многоквартирном доме. При этом в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ такое имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Ссылаясь на указанные обстоятельства, ТСЖ "Полярник" просило признать недействительным дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ЗАО "Асспол" и ЗАО "Полар", применить последствия недействительности ничтожной сделки, признав за собственниками квартир право общей долевой собственности на данные нежилые помещения.

В судебном заседании 30.01.12 ТСЖ "Полярник" уточнило исковые требования, просив признать недействительным дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ЗАО "Асспол" и ЗАО "Полар", о передаче ЗАО "Полар" нежилых помещений NN I, II, III, IV, V, VI, VII, VIII, расположенных в техническом подвале, общей площадью <данные изъяты> кв. м. Истец просил применить последствия недействительности ничтожной сделки, признав за собственниками квартир право общей долевой собственности на указанные нежилые помещения.

ЗАО "Полар" против заявленного иска возражало, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности по применению последствий недействительности исполненной сделки, о наличии которой как ТСЖ, так и собственники квартир должны были узнать при должной степени заботливости и осмотрительности еще в ДД.ММ.ГГГГ г.г. Кроме того, ответчик указывал на то что, поскольку соответчик по иску ЗАО "Асспол" ликвидировано, в отсутствие правопреемства по требованиям о признании сделки недействительной в отношении одной из сторон сделки производство по делу подлежит прекращению.

Определением суда от 30.01.12 производство по делу приостанавливалось в связи с назначением по делу строительно-технической экспертизы для выяснения вопросов наличия у спорных нежилых помещений самостоятельного назначения и возможности обслуживания общего имущества дома без доступа в них. По поступлению в суд экспертного заключения ООО "Компания независимых экспертов и оценщиков "Дан-эксперт" производство по делу было возобновлено.

Определением Всеволожского городского суда от 19.06.12 производство по делу в части требований, обращенных к ЗАО "Асспол", прекращено (л.д. 24 т. 2). Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 19.06.12 исковые требования ТСЖ "Полярник" к ЗАО "Полар" в части признания недействительным дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, которым ЗАО "Полар" были переданы встроенные нежилые помещения, расположенные в техническом подвальном этаже дома, общей площадью <данные изъяты> кв. м (с учетом объединения помещений VI, VII, VIII в единое помещение VI) удовлетворены. В иске о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания права общей долевой собственности на спорные нежилые помещения за собственниками жилого дома отказано (л.д. 29-33 т. 2).

В апелляционной жалобе ЗАО "Полар" просит отменить обжалуемое решение суда, прекратив производство по делу в связи с ликвидацией ЗАО "Асспол" и пропуском ТСЖ "Полярник" срока исковой давности, настаивая на доводах ранее приводившихся возражений.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда не находит оснований к отмене решения суда по заявленным в апелляционной жалобе доводам.

Удовлетворяя частично исковые требования ТСЖ "Полярник", суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что спорные нежилые помещения относятся к техническим помещениям и являются общим имуществом многоквартирного дома, в связи с чем заключение дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, и, руководствуясь ст.ст. 167, 168 ГК РФ признал данное соглашение недействительной сделкой.

Судом установлено и из материалов дела следует, что согласно условиям дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ЗАО "Асспол" и ЗАО "Полар" последнему были переданы встроенные нежилые помещения, расположенные в техническом подвальном этаже площадью <данные изъяты> кв. м и встроенные нежилые помещения, расположенные на чердачном этаже дома площадью <данные изъяты> кв. м (л.д. 21 т. 1). При том, что права на нежилые помещения, расположенные на чердачном этаже дома были зарегистрированы за ЗАО "Полар" в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8-11), одновременной государственной регистрации прав на встроенные нежилые помещения в подвальном этаже ответчиком не осуществлялось. При обращении за регистрацией своих прав ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 158 т. 1) в отношении ЗАО "Полар" их государственная регистрация была приостановлена в т.ч. и по мотивам отсутствия документов, подтверждающих, что данные помещения не входят в состав общего имущества многоквартирного дома с уведомлением заявителя о последующем отказе в регистрации в случае непредставления необходимых сведений (л.д. 135-136 т. 1).

Из экспертного заключения в отношении спорных нежилых помещений следует, что во всех указанных помещениях находятся инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения дома - трубопроводы, стояки отопления, запорная (сливная) арматура, узлы ревизии, вентиляционный канал, трассы разводки слаботочных систем, силовые кабели. Обслуживание общего имущества дома без обеспечения доступа в спорные нежилые помещения при существующем размещении упомянутого оборудования без перепланировки подвала невозможно. Самостоятельного функционального назначения помещения в момент осмотра не имеют (л.д. 209-247 т. 1). Выводы экспертизы подателем жалобы не оспариваются.

Частью 1 ст. 8 Закона РФ от 24.12.92 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", действовавшего на момент заключения названного дополнительного соглашения, предусматривалось, что общим имуществом кондоминиума (единого комплекса недвижимого имущества) являются предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения, ... а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования. Общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума (часть 2 ст. 8).

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290). Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм, воспроизведенных в настоящее время и в ст.ст. 36 - 38 ЖК РФ, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме. В связи с этим передача в собственность ЗАО "Полар" права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не соответствующее требованиям закона и влекущее нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений, являлось ничтожной сделкой.

При этом городской суд также правильно отказал в удовлетворении требований истца о признании права собственности на спорные помещения за всеми собственниками помещений дома, указав, что данное требование не основано на законе, поскольку доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади помещений, принадлежащих каждому из собственников здания.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами поданной жалобы относительно того, что о нарушенном праве истцу должно было быть известно еще в ДД.ММ.ГГГГ г.г., в связи с чем суд неправомерно, по мнению подателя жалобы, не применил последствий истечения срока исковой давности по заявлению ответчика. Из материалов дела следует, что документы, свидетельствующие о заключении оспариваемого соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, были переданы ТСЖ только ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7 т. 1), в то время как до указанного времени ТСЖ не только беспрепятственно эксплуатировало спорные подвальные помещения, но и само ЗАО "Полар", несмотря на представление суду акта приема-передачи подвальных подсобных помещений от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14 т. 2), свободного доступа в них не имело. Кроме того, суд первой правильно обратил внимание на противоречие указанного акта акту от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ЗАО "Асспол" передало ТСЖ "Полярник" общее имущество многоквартирного жилого дома, в т.ч. и техническое подполье (подвал) площадью <данные изъяты> кв. м, куда вошли и спорные помещения площадью <данные изъяты> кв. м (л.д. 118-119 т. 1).

При изложенных обстоятельствах, с учетом того, что ответчик регистрации своего права собственности в отношении спорного имущества не осуществил, и к исполнению сделки в части помещений подвального этажа не приступал, суд первой инстанции справедливо указал, что заявленный ТСЖ "Полярник" иск о признании данной сделки ничтожной подан в установленный п. 1 ст. 181 ГК РФ срок. Исполненное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи чердачных помещений не оспаривалось, в связи с чем его признание недействительным только в части подвальных помещений осуществлено судом согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ в пределах заявленных требований.

Ликвидация ЗАО "Асспол", повлекшая его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам, не препятствовала разрешению спора о признании заключенной им сделки недействительной, поскольку в силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Невозможность возврата полученного по сделке одной из сторон не означает невозможности применения данных последствий в отношении другой стороны.

С учетом изложенного, оснований для отмены постановленного решения по доводам апелляционной жалобы ответчика судебной коллегией не усматривается.

Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ч. 1 ст. 329, ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 19 июня 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЗАО "Полар" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи