Определение Ленинградского областного суда от 27 сентября 2012 г. N 33-4005/2012 (ключевые темы: переход права собственности - регистрация договоров купли-продажи - наследники - выморочное имущество - договор купли-продажи квартиры)

Определение Ленинградского областного суда
от 27 сентября 2012 г. N 33-4005/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего: Ильичевой Т.В.,

судей: Озерова С.А. и Рогачевой В.В.,

при секретаре: Копыльцовой Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Ефремовой Е.П. на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 26 июня 2012 года по гражданскому делу N 2-1869/2012 по иску Ефремовой Е.П. к Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России N 7 по Ленинградской области и администрации муниципального образования Кобринского сельского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области о признании договора купли-продажи квартиры действительным (заключенным) и признании права собственности на квартиру.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Рогачевой В.В., объяснения истицы Ефремовой Е.П. и её представителя Куприенко Е.Я., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Ефремовой Е.П. 26 января 2012 года обратилась к мировому судье судебного участка N 33 Гатчинского района Ленинградской области с иском к МИФНС N 7 по Ленинградской области о признании договора купли-продажи однокомнатной квартиры N, общей площадью 16,4 кв. м., расположенной по адресу: <адрес>, подписанного ею и Татаровским В.П. 23.08.2010 г., действительным (заключенным) и признании за нею права собственности на указанную квартиру.

В обоснование своих требований истица указала, что 23.08.2010 г. она приобрела у Татаровского В.П. по договору купли-продажи вышеуказанную квартиру. Стороны обязательства по договору исполнили: Ефремовой Е.П. оплатила стоимость квартиры в размере <данные изъяты> Татаровский В.П. передал ей квартиру и ключи от нее. Однако зарегистрировать право собственности на квартиру истица не смогла, поскольку Татаровский В.П. 27.08.2010 г. скоропостижно скончался. С момента подписания договора купли-продажи истица несет бремя расходов по содержанию спорной квартиры, оплачивает коммунальные платежи. В связи с изложенным, она просит признать договор купли-продажи от 23.08.2010 г. заключенным и признать за нею право собственности на квартиру (л.д. 6-7).

Определением мирового судьи судебного участка N 33 Гатчинского района Ленинградской области от 29.02.2012 г. гражданское дело по иску Ефремовой Е.П. передано для рассмотрения по подсудности в Гатчинский городской суд Ленинградской области (л.д. 70-71).

Определением Гатчинского городского суда от 10.05.2012 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация Кобринского сельского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области (л.д. 78).

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 26 июня 2012 года в удовлетворении иска Ефремовой Е.П. отказано (л.д. 91-93).

Ефремовой Е.П. подала апелляционную жалобу на указанное решение суда, просит его отменить и принять новое об удовлетворении заявленных ею требований. В обоснование своей жалобы истица указала, что суд пришел к неверному выводу о том, что договор купли-продажи квартиры от 23.08.2010 г. не был заключен. При этом судом не были применены положения п. 1 ст. 433 ГК РФ. Сделка по купле-продаже квартиры была заключена и сторонами исполнена. Правомерность заключения договора никем не оспаривалась. В связи с этим у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении иска (л.д. 102-103).

Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителей ответчиков Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России N 7 по Ленинградской области и администрации муниципального образования Кобринского сельского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания (л.д. 109-110).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

23 августа 2010 года между Татаровским В.П. и Ефремовой Е.П. был подписан договор купли-продажи квартиры <адрес>. Стороны достигли соглашение по всем существенным условиям договора. Обязательства по сделке ими исполнены: денежные средства в размере <данные изъяты> переданы Ефремовой Е.П. Татаровскому В.П. в полном объеме до подписания договора; при этом Татаровский В.П. передал, а Ефремовой Е.П. приняла указанную квартиру по передаточному акту, которым является сам договор (л.д. 23-24).

27 августа 2010 года Татаровский В.П. умер (л.д. 13).

После смерти Татаровского В.П. никто из его наследников к нотариусу с заявлением о принятии наследства не обращался, наследственного дела не заводилось (л.д. 49).

До настоящего времени право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за Татаровским В.П. (л.д. 17).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Исходя из изложенного, иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относится, в частности, регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи квартиры (ст. 558 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор купли-продажи спорной квартиры был подписан между истицей и Татаровским В.П. уже после вступления в силу Закона о регистрации, а потому, при отсутствии оснований возникновения права собственности истицы на данное имущество независимо от его регистрации, такое право может быть признано за нею только при условии государственной регистрации договора купли-продажи от 23.08.2010 г., а также регистрации перехода к ней права собственности.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 ст. 551 ГК РФ).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 ст. 165 ГК РФ).

На основании ст.ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации сделки и перехода права собственности к наследникам продавца.

Государственная регистрация договора купли-продажи от 23.08.2010 г. и перехода права собственности на спорную квартиру к Ефремовой Е.П. не состоялась в связи со смертью Татаровского В.П.

Соответственно, предусмотренные пунктом 3 ст. 165 ГК РФ и пунктом 3 ст. 551 ГК РФ требования о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности должны были быть предъявлены Ефремовой Е.П. к его наследникам. В связи с отсутствием у Татаровского В.П. наследников такие требования должны быть предъявлены к органу, к компетенции которого относится принятие выморочного имущества.

На основании п. 3 ст. 1151 ГК РФ, а также ст. 4 ФЗ от 26.11.2001 г. N 147-ФЗ "О введении в действие части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до принятия соответствующего закона, определяющего порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований, при рассмотрении судами дел о наследовании от имени Российской Федерации выступает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) в лице его территориальных органов, осуществляющее в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, полномочия собственника федерального имущества, а также функцию по принятию и управлению выморочным имуществом (пункт 5.35 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 г. N 432); от имени городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальных образований - их соответствующие органы в рамках компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Исходя из изложенного, надлежащим ответчиком по требованиям истицы о регистрации договора купли-продажи спорной квартиры и перехода права собственности на неё будет то муниципальное образование Гатчинского муниципального района Ленинградской области, к компетенции которого согласно его уставу отнесены функции по принятию и управлению выморочным имуществом.

Однако такие требования истицей в нарушение вышеуказанных положений закона предъявлены не были.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 63 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной.

Исходя из изложенного, требования истицы о признании договора купли-продажи от 23.08.2010 г. действительным (заключенным) не могут быть удовлетворены, так как п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ предусмотрен иной способ защиты права, а её требования о признании права собственности на спорную квартиру не могут быть удовлетворены, так как основаны на незаключенном договоре. Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для его отмены или изменения судебной коллегией не установлено.

Истица не лишена возможности предъявить к надлежащему ответчику требования о регистрации договора купли-продажи от 23.08.2010 г. и перехода к ней права собственности на спорную квартиру.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 26 июня 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ефремовой Е.П. - без удовлетворения.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи