Определение Ленинградского областного суда от 26 сентября 2012 г. N 33-4354/2012 (ключевые темы: снос - жилой дом - приобретательная давность - самовольная постройка - домовладение)

Определение Ленинградского областного суда
от 26 сентября 2012 г. N 33-4354/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Горбатовой Л.В.,

судей Пучковой Л.В., Шадриной Е.В.,

при секретаре Медведеве П.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Голубева Б.А. на решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 24 июля 2012 года, которым Голубеву Б.А. отказано в удовлетворении иска к администрации муниципального образования Сосновское сельское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, закрытому акционерному обществу "Расцвет" о признании права собственности на жилой дом в порядке приобретательной давности, и удовлетворен встречный иск администрации муниципального образования Сосновское сельское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области к Голубеву Б.А. о сносе самовольного строения.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Горбатовой Л.В., объяснения Голубева Б.А. и его представителя - Ковалева А.А., действующего на основании доверенности от <дата> сроком три года, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Голубев Б.А. обратился в Приозерский городской суд Ленинградской области с иском к администрации муниципального образования Сосновское сельское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области (далее - администрация МО Сосновское сельское поселение, администрация), закрытому акционерному обществу "Расцвет" (далее - ЗАО "Расцвет), в котором просил признать за ним в порядке приобретательной давности право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м.

В обоснование заявленных требований Голубев Б.А. указал, что в указанном жилом доме истец и его семья проживают с <дата> года. В данном доме проживали родители истца по день смерти: отец - до <дата> года, мать - до <дата> года, что подтверждается справкой от <дата> N, выданной Племенным заводом "Расцвет".

Истец ссылается на то обстоятельство, что документов, послуживших основанием вселения его семьи в указанный жилой дом, не имеется. Собственник данного дома также не известен. Исходя из справки, выданной Племенным заводом "Расцвет" от <дата> N, указанный жилой дом на балансе у данной организации не числится. Не передавался указанный объект недвижимости в установленном порядке и администрации МО Сосновское сельское поселение. На данный момент право собственности на жилой дом ни за кем не зарегистрировано, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> N.

Вместе с тем, как считает истец, он приобрел право собственности на дом по адресу <адрес> в порядке приобретательной давности на основании положений статьи 234 ГК РФ, поскольку в течение 15 лет открыто и непрерывно владел данным объектом недвижимости как своим собственным.

Администрация МО Сосновское сельское поселение обратилась в Приозерский городской суд со встречным иском к Голубеву Б.А., в котором просила признать спорное домовладение самовольной постройкой и обязать Голубева Б.А. снести данное строение за свой счет.

В обоснование требований указала, что на основании решения от <дата> Исполнительного комитета Приозерского рай(гор)совета депутатов трудящихся <дата> ответчику выдан служебный ордер N на право занятия двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес>.

Спорное домовладение, ранее занимаемое ответчиком и членами его семьи, в связи с ветхостью списано с баланса ЗАО ПЗ "Расцвет", учет в основных фондах прекращен. При передаче объектов жилищно-коммунального назначения ЗАО ПЗ "Расцвет" (ранее - АОЗТ "Племенной завод "Расцвет") к МП ЖКХ Сосновское (по состоянию на <дата>) указанное домовладение в ведение администрации не передавалось ввиду его отсутствия. В настоящее время земельный участок, занятый домовладением, согласно генеральному плану развития пос. <адрес> предназначен для строительства многоэтажного жилого дома.

При таких обстоятельствах, администрация МО Сосновское сельское поселение считает, что Голубев Б.А. незаконно пользуется постройкой, которая имеет признаки самовольного строения, чем нарушаются права и законные интересы собственника земельного участка.

В заседание суда первой инстанции истец Голубев Б.А. и его представитель Ковалев А.А. заявленные требования поддержали, в удовлетворении встречного иска просили отказать.

Представители ответчиков - администрации МО Сосновское сельское поселение и ЗАО "Расцвет" в судебном заседании заявленные требования не признала, просил в иске отказать, удовлетворить встречные исковые требования. Представитель ответчика ЗАО "Расцвет" Федорович Л.В. пояснил, что требование о признании права собственности по основаниям приобретательской давности не отвечает положениям действующего законодательства. Также указал на то обстоятельство, что спорный жилой дом от совхоза "Расцвет" был предоставлен в качестве служебного жилья матери истца - Голубевой А.А., умершей в <дата> году. Согласно сохранившимся документам, а именно - карточке учета основных средств, в период реорганизации совхоза дом списан на дрова ввиду ветхости, однако фактически снос не произведен.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии извещено надлежащим образом, в суд своего представителя не направило.

Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 24 июля 2012 года Голубеву Б.А. в удовлетворении иска о признании права собственности на жилой дом по адресу: <адрес> инвентарный номер N, в порядке приобретательской давности отказано.

Встречный иск администрации МО Сосновское сельское поселение удовлетворен. Суд обязал Голубева Б.А. за свой счет произвести снос самовольного строения, расположенного по адресу: <адрес> инвентарный номер N.

Голубев Б.А. не согласился с законностью и обоснованностью постановленного решения, его представитель по доверенности Ковалев А.А. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 24 июля 2012 года отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении встречных исковых требований и удовлетворении иска Голубева Б.А. В качестве оснований для отмены решения податель жалобы ссылается на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также ошибочное применение норм материального права без учета разъяснений правоприменительной практики. В основном доводы жалобы сводятся к изложению позиции, высказанной в ходе разбирательства дела судом первой инстанции. При этом, Голубев Б.А. выразил несогласие с возложением на него обязанности по сносу дома за свой счет, указав, что данный объект был возведен не им, изначально был построен на законных основаниях Племенным совхозом "Расцвет", а потому не имеет статус самовольно возведенного строения.

Проверив дело, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

По смыслу пункта 1 статьи 234 ГК РФ существует три признака фактического владения вещью, только при наличии всей совокупности которых возможно возникновение права собственности по правилам указанной статьи: добросовестность, открытость и непрерывность владения в течение установленного законом срока.

Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" требование о признании права собственности в силу приобретательной давности может быть удовлетворено при наличии следующих условий:

- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности;

- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

В пункте 59 указанного Постановления разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов: справки Племенного совхоза "Рассвет" N от <дата> (л.д. 59) и архивной справки от <дата> N, выданной архивным отделом администрации МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области (л.д.60), в спорном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, с <дата> по день смерти проживали родители истца: Голубев А.Д. и Голубева А.А., причем мать истца - Голубева А.А. была там постоянно зарегистрирована с <дата> по <дата> (л.д. 105).

По сведениям, содержащимся в справке от <дата> N, выданной Племенным заводом "Расцвет" (л.д.61), указанный жилой дом на балансе у данной организации не числится, поскольку по решению собственника - сельхозпредприятия "Расцвет" списан "на дрова" по причине его ветхости и отсутствием необходимости его восстановления, учет в основных фондах прекращен (карточка основных средств - л.д.105). В этой связи он не был передан в ведение администрации муниципального образования Приозерска.

Судом также установлено, что списание дома с баланса ПС "Расцвет" произошло без ущемления прав жильцов, так как истцу Голубеву Б.А. (ордер л.д.24) и его матери Голубевой А.А. в <дата> году было предоставлено жилое помещение по адресу: <адрес>, где истец до настоящего времени зарегистрирован и по договору приватизации получил его в собственность (л.д. 166). Голубева А.А. была зарегистрирована по указанному адресу с <дата> (л.д. 103) по день смерти, наступившей <дата> (л.д. 72).

В настоящее время собственником данного дома никто не является, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> N.(л.д.20).

Доказательством существования объекта недвижимости как индивидуально-определенной вещи и, как следствие, возможности соответствующего объекта недвижимости быть предметом сделки является его государственный кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости (часть 3 статьи 1, пункт 2 части 1 статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

Кадастровый учет спорного объекта не произведен, а имеющийся в материалах дела технический паспорт на дом не является допустимым доказательством легитимности существования объекта недвижимости.

Поскольку указанный дом списан и с этого времени подлежал сносу, то он не мог использоваться истцом и членами его семьи в качестве жилого помещения. Достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что владельцем дома ГПЗ "Рассвет" данный объект был предоставлен истцу Голубеву Б.А. для постоянного проживания, в материалах дела не имеется. Учитывая сведения об исключении указанного дома из жилищного фонда, у суда первой инстанции объективно отсутствовали основания для признания за истцом права собственности на указанный объект недвижимости как существующий жилой дом. В этой связи довод истца о том, что спорный объект недвижимости был предоставлен ГПЗ "Рассвет" родителям истца по соглашению между сторонами в качестве служебного жилья, правового значения не имеет.

Более того, судом первой инстанции справедливо отмечен тот факт, что истец, зная об обстоятельствах предоставления спорного дома его родителям в связи с работой в ГПЗ "Расцвет", при решении вопроса о передаче в 1996 году жилого фонда от совхоза "Расцвет" в ведение администрации поселения, как работник ГПЗ "Расцвет" имел возможность приобрести указанный дом на законных основаниях путем обращения с соответствующим заявлением и внесения суммы по остаточной стоимости объекта, как это сделали другие работники совхоза.

Кроме того, земельный участок (часть его), занятый спорным домовладением, с указанием его адреса: <адрес>, согласно выкопировкам находится в ведении администрации, относится к землям населенного пункта <адрес>, где также имеется указание на то, что территория, где расположен спорный дом, предназначена под зону малоэтажной (до 3-х этажей) жилой застройки (л.д. 177, 178).

Установлено, что земельный участок, на котором расположены спорный дом, истцу в установленном порядке не отводился.

Согласно положению статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Анализ положений статьи 222 ГК РФ дает основание сделать вывод о том, что для признания постройки самовольной достаточно одного из следующих условий: 1) нарушение правил землеотвода для строительства, 2) отсутствие необходимых разрешений, в частности, собственника земельного участка, 3) существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил. При этом доказать наличие надлежащего землеотвода должно лицо, которое вело строительство.

На основании исследования всех обстоятельств дела суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в настоящее время спорный дом и расположенные рядом хозяйственные постройки имеют признаки самовольных строений, на которые, исходя из смысла положений статей 218, 222, 234, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 15, 16, 22-26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" не может быть признано право собственности, в том числе и в силу приобретательной давности.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что снос указанного строения должен быть осуществлен за счет истца.

В силу статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, которая предусматривает возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом - титульным владельцем земельного участка, на котором возведено строение.

Однако, как указывалось выше, спорный дом истец не возводил; данный объект недвижимости был предоставлен его родителям в качестве служебного жилья от ГПЗ "Расцвет". В дальнейшем при передаче жилого фонда и реорганизации в ЗАО "ПЗ Расцвет" спорный дом на баланс Сосновского ЖКХ (ныне недействующего), ни в МО Сосновское сельское поселение не передавался ввиду его отсутствия "де-юре".

"Де-факто" же объект существует.

Возлагая обязанность по сносу данного дома на истца, суд первой инстанции посчитал, что он произвел существенные неотделимые улучшения в доме, отвечающие признаку реконструкции, на проведение которой в соответствии с Градостроительным законодательством необходимо получить соответствующе согласование и разрешение. Такой вывод суд сделал на основании сравнительного анализа двух представленных в дело технических паспортов дома, один из которых составлен в 80-х годах 20 века еще при жизни Голубевой А.А.(л.д. 199), другой - <дата> 2012 года (л.д. 8-10).

Согласно первому техническому паспорту общая площадь дома составила <данные изъяты> кв. м: три комнаты площадью <данные изъяты> кв. м, <данные изъяты> кв. м и <данные изъяты> кв. м; кухня - <данные изъяты> кв. м, коридор - <данные изъяты> кв. м; чулан-кладовка- <данные изъяты> кв. м (л.д. 199).

Из технического паспорта от <дата> видно, что в настоящее время дом имеет общую площадь <данные изъяты> кв. м, то есть практически равную с той, что указывалась в первом паспорте.

Таким образом, вывод о наличии ряда пристроек, существенно изменивших технические характеристики дома, является ошибочным. В этой связи наиболее достоверны показания истца о том, что им производилась внутренняя перепланировка жилых помещений указанного объекта недвижимости, а не его реконструкция.

Между тем, работы по перепланировке нельзя приравнять к понятию "возведение самовольного строения", а потому, с учетом представленных достоверных доказательств, подтверждающих факт строительства дома не истцом, а СПХ "Расцвет", на Голубева Б.А. не может быть возложена обязанность снести дом за его счет.

При таких обстоятельствах, в этой части решение суда не может быть признано законным и обоснованным как принятым при неправильном установлении обстоятельств, имеющих значение для дела, а потому подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе а администрации МО Сосновское сельское поселение в удовлетворении встречного иска.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 24 июля 2012 года отменить в части обязания Голубева Б,А. за свой счет произвести снос самовольного строения, расположенного по адресу: <адрес>, инвентарный номер N.

В этой части принять новое решение.

Администрации муниципального образования Сосновское сельское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области в удовлетворении требования об обязании Голубев Б.А. за свой счет произвести снос самовольного строения, расположенного по адресу: <адрес> инвентарный номер N - отказать.

В остальной части решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 24 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Голубев Б.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи