Определение Ленинградского областного суда от 27 декабря 2012 г. N 33-5830/2012 (ключевые темы: участники долевой собственности - оферта - продажа недвижимости - акцепт - обязанности покупателя)

Определение Ленинградского областного суда
от 27 декабря 2012 г. N 33-5830/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Ильичевой Т.В.

судей Косарева И.Э., Рогачевой В.В.

при секретаре Копыльцовой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Мюря В.И. на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 23 октября 2012 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Мюря В.И. к Бохан В.И. о признании преимущественного права покупки.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Ильичевой Т.В., объяснения представителя Мюря В.И. - Ивановского Ю.Л., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Мюря В.И. обратилась в Лужский городской суд с исковым заявлением к ответчику о признании преимущественного права покупки квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, уточнив исковые требования в судебном заседании /л.д.39/.

В обоснование исковых требований указала, что является собственником <данные изъяты> доли указанной квартиры. ДД.ММ.ГГГГ истец получила письменное сообщение сособственника другой <данные изъяты> доли квартиры Бохан В.И. с предложением купить долю Бохан В.И. в праве собственности на квартиру за <данные изъяты> рублей напрямую без посредничества агентства недвижимости. Истцом ДД.ММ.ГГГГ была направлена телеграмма на имя ответчика о согласии приобрести <данные изъяты> долю квартиры за <данные изъяты> руб., которая была получена последней ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ Бохан В.И. направила истцу письмо с сообщением о наличии покупателя на квартиру и предложила выкупить долю ответчика за <данные изъяты> рублей.

Истец считает, что письмо ответчика от ДД.ММ.ГГГГ является офертой для заключения договора купли-продажи <данные изъяты> доли квартиры, а телеграмма истца от ДД.ММ.ГГГГ о согласии с условиями продажи квартиры - акцептом. Предложением Бохан В.И. другому покупателю купить <данные изъяты> доли квартиры на новых условиях после получения акцепта Мюря В.И., является нарушением преимущественного права покупки истца.

В заседании суда первой инстанции представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика исковые требования не признала, представила письменный отзыв на исковые требования /л.д. 19-20/.

Решением Лужского городского суда Ленинградской области от 23 октября 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Мюря В.И. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. В обоснование доводов апелляционной жалобы указала, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, необоснованно отклонил ходатайства, заявленные истцом и ее представителем о приобщении к материалам дела доказательств.

Суду была предоставлена переписка сторон, в результате которой были согласованы существенные условия договора купли-продажи квартиры по цене и порядку подготовки документов для регистрационной палаты.

Несмотря на то, что адрес спорной квартиры был указан в первом, нотариально заверенном извещении от ДД.ММ.ГГГГ, направленном ответчиком истцу ДД.ММ.ГГГГ, суд незаконно посчитал не оговоренным адрес квартиры при указании предмета договора купли-продажи спорной 1/2 доли квартиры, неправомерно отклонив заявленное представителем истца ходатайство о приобщении к материалам дела вышеуказанного извещения от ДД.ММ.ГГГГ, которое было отправлено истцом по факсу.

ДД.ММ.ГГГГ в нарушение преимущественного права покупки ответчик нашел другого покупателя на иных условиях и письмом, полученным истцом ДД.ММ.ГГГГ изменяет условия ранее состоявшихся договоренностей.

Поскольку извещение ответчика от ДД.ММ.ГГГГ является офертой, письмо истца от ДД.ММ.ГГГГ является акцептом, поэтому истец имеет право в судебном порядке перевести на себя права и обязанности покупателя за ранее согласованную стоимость квартиры.

Суд необоснованно и незаконно ссылается в мотивировочной части решения только на положения ст. 11 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ о том, что истец обращается в суд за защитой только нарушенного права, но не учитывает положений ст. 12 ГК РФ о праве гражданина обратиться в суд для пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, возражения ответчика на апелляционную жалобу, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда не находит оснований к отмене или изменению решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Согласно ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

В силу ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исходя из содержания ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно требованиям ст. ст. 554 и 555 ГК РФ существенным условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и цене этого договора.

Согласно ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дом или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно абз. 3 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Судом установлено и из материалов дела следует, что стороны являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по <данные изъяты> / л.д.6, 7/.

ДД.ММ.ГГГГ Бохан В.И. направлено письмо Мюря В.И., датированное ДД.ММ.ГГГГ с предложением выкупить ее долю в квартире за <данные изъяты> рублей напрямую или за <данные изъяты> через агентство недвижимости. Адрес квартиры, размер доли в праве общей собственности в письме не указаны /л.д.8/.

Мюря В.И. в адрес Бохан В.И. была направлена телеграмма о согласии выкупить долю за <данные изъяты> рублей с предложением о подготовке документов на продажу /л.д.10/.

В письме от ДД.ММ.ГГГГ Бохан В.И. сообщила Мюря В.И. о том, что ей уже переданы деньги в сумме <данные изъяты> рублей покупателем <данные изъяты> доли двухкомнатной квартиры и предложила выкупить свою долю за указанную сумму истцу /л.д.12/.

Руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами и учитывая установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.

В силу ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, оценив доказательства в их совокупности и взаимосвязи в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, правильно пришел к выводу, что истцом не представлено доказательств нарушения его права.

Истец как собственник доли в квартире, при продаже другим собственником своей доли в силу закона имеет преимущественное право покупки, при этом действующим законодательством, не закреплена обязанность продавца доли в праве долевой собственности, после направления сообщения о намерении продать принадлежащую ему долю в недвижимом имуществе, за указанную в сообщении цену, не изменять в дальнейшем условия и цену договора, поскольку к заключаемому сторонами договору не подлежат применению правила о публичной оферте, когда сторона, направившая оферту о продаже имущества за определенную стоимость и условиях, не вправе изменить данные условия и стоимость.

Доводы истца, что ответчик после направления первоначального сообщения с указанием цены, не вправе в последствии ее увеличивать, основаны на неправильном толковании действующего законодательства, поскольку продавец не только вправе изменить предполагаемую цену, но вправе отказаться от продажи принадлежащей ему доли недвижимого имущества, либо иным способом ей распорядиться.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что истцом не представлено доказательств нарушения его права, поскольку в силу ст. 250 п. 3 ГК РФ право на обращение в суд возможно только в силу нарушения преимущественного права покупки, с требованиями о переводе на собственника, права которого были нарушены, прав и обязанностей покупателя, т.е. действующим законодательством закреплен, возможный способ защиты нарушенного права. Согласно пояснениям истца по настоящее время договор купли-продажи доли ответчиком не заключен, т.е. у истца не возникло право на перевод на себя прав и обязанностей покупателя.

Преимущественное право покупки закреплено действующим законодательством и не требует признания его судом.

Довод жалобы, что судом первой инстанции при постановлении решения не было принято во внимание право обращения в суд для пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, предусмотренное абз.3 ст. 12 ГК РФ, не обоснован и основан на неправильном толковании норм права, поскольку закон допускает пресечение только тех действий ответчика, которые носят неправомерный характер. Со стороны ответчика не усматривается признаков неправомерных действий по отношению к истцу. Ответчик предполагала распорядиться принадлежащей ей на праве собственности долей имущества, направила истцу сообщения об этом и указала предполагаемую цену, а также сообщила в дальнейшем об ее изменении, т.е. на момент предъявления исковых требований и рассмотрения дела в суде истцом не было представлено доказательств, что со стороны ответчика совершаются действия, которые противоречат законодательству и могут привести к нарушению прав истца.

Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, тогда как основания для переоценки доказательств отсутствуют.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам жалобы нет.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Лужского городского суда Ленинградской области от 23 октября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Мюря В.И. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи