Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 28 ноября 2012 г. N 44г-106/12 (ключевые темы: коммунальная квартира - общая долевая собственность - смежные комнаты - участники долевой собственности - приватизация)

Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда
от 28 ноября 2012 г. N 44г-106/12

Президиум Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председателя Епифановой В.Н.

и членов президиума Яковлевой Т.И.,

Богословской И.И.,

Кудряшовой В.В.,

Черкасовой Г.А.,

при секретаре Кошелевой Н.М.,

рассмотрел в судебном заседании от 28 ноября 2012 года дело по иску Червинского Г.В. к Кандыба В.М. и Животовской И.Б. о признании преимущественного права покупки и перевода прав и обязанностей покупателя,

на основании кассационной жалобы Червинского Г.В. и определения судьи Санкт-Петербургского городского суда Диденко Е.М. от 8 октября 2012 года о передаче кассационной жалобы заявителя вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции,

заслушав доклад судьи Диденко Е.М. и объяснения Червинского Г.В.,

Президиум установил:

Червинский Г.В. обратился в суд с иском к Кандыба В.М. и Животовской И.Б. о признании за ним преимущественного права покупки <...> долей в праве общей долевой собственности на коммунальную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Просил также перевести на него права и обязанности покупателя указанной доли.

В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании договора социального найма с <дата> года он, его бывшая жена Н. и её дочь Животовская И.Б. занимали три сугубо-смежные комнаты жилой площадью <...> кв. м <...> в коммунальной квартире по указанному выше адресу.

Между ним и Животовской И.Б. с одной стороны и администрацией Центрального района Санкт-Петербурга с другой стороны <дата> был заключён договор передачи доли коммунальной квартиры в собственность граждан N.... В соответствии с данным договором ему принадлежит право на <...> долю в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>, его падчерице - <...> долей в праве общей долевой собственности на ту же квартиру; у них в пользовании находятся три сугубо-смежные комнаты жилой площадью <...> кв. м в указанной квартире, состоящей из семи комнат, общей площадью <...> кв. м, в том числе жилой площадью <...> кв. м. Право собственности на указанную выше долю зарегистрировано в установленном порядке <дата>.

Кандыба В.М. с <дата> принадлежит право на <...> долей в праве общей долевой собственности на указанную выше квартиру, а также право пользования двумя сугубо-смежными комнатами жилой площадью <...> кв. м.

Между Животовской И.Б. и Кандыба В.М. <дата> заключён договор купли-продажи <...> долей в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>. Доля продана с нарушением требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку не учтено его преимущественное право покупки доли.

Ответчик Кандыба В.М. иск не признал. Животовская И.Б. в судебном заседании участия не принимала, проживает в Израиле.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 января 2012 года в удовлетворении исковых требований Червинскому Г.В. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 24 апреля 2012 года решение суда первой инстанции от 16.01.2012 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поступившей в Санкт-Петербургский городской суд 27.08.2012, Червинский Г.В. просит состоявшиеся по делу судебные постановления отменить и дело направить на новое рассмотрение.

Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 30.08.2012 дело истребовано в Санкт-Петербургский городской суд.

Гражданское дело N 2-312/12 поступило в Санкт-Петербургский городской суд 10 сентября 2012 года.

Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 08.10.2012 кассационная жалоба заявителя вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиума Санкт-Петербургского городского суда.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой преимущественное право покупки доли в праве общей собственности имеют остальные участники общей собственности при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, к спорным правоотношениям не применимы. Поскольку комната в коммунальной квартире продаётся одному из собственников других комнат, то собственник, отчуждающий свою комнату, не обязан извещать остальных собственников о продаже комнаты. Право выбора приобретателя из числа иных собственников принадлежит самому продавцу, который вправе избрать покупателя из числа остальных собственников по собственному усмотрению.

С данными выводами суда первой инстанции согласилась судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда.

Президиум Санкт-Петербургского городского суда, изучив кассационную жалобу Червинского Г.В., выслушав объяснения участника процесса, проверив материалы дела, находит состоявшиеся по делу судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 03.12.2011) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Согласно части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации комната признается самостоятельным объектом права собственности.

В соответствии со статьёй 1 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" при заключении договора приватизации в собственность гражданина передаётся занимаемое им жилое помещение. Когда по договору социального найма гражданин занимает комнату, в его собственность передаётся комната.

Согласно части 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Учитывая, что жилое помещение в коммунальной квартире является раздельной собственностью, гражданин, приобретая право собственности на комнату, не зависит от других жильцов при владении, пользовании, распоряжении своим жилым помещением. В связи с этим, при заключении договора приватизации нанимателям комнат в коммунальной квартире передаётся в пользование занимаемая ими комната с оформлением права в виде доли в праве собственности на коммунальную квартиру. Особенность приватизации комнат в коммунальных квартирах позволяет сделать вывод о том, что собственник доли квартиры обладает полным объёмом полномочий собственника в отношении приватизируемой комнаты.

При таких обстоятельствах при передаче комнаты или нескольких сугубо-смежных комнат коммунальной квартиры в долевую собственность нескольким нанимателям этой комнаты (комнат), у них возникает преимущественное право покупки доли другого сособственника при продаже её иному лицу, включая участников долевой собственности на коммунальную квартиру (соседей).

Поскольку истец и ответчица Животовская И.Б. являются участниками долевой собственности на неделимый объект: три сугубо-смежные комнаты в коммунальной квартире, - то доля Животовской И.Б. в праве общей собственности на указанные комнаты не может быть продана постороннему лицу без учёта преимущественного права истца на приобретение этой доли. Остальные участники права общей долевой собственности на коммунальную квартиру должны рассматриваться как посторонние лица для сособственников спорных комнат в соответствии с положениями статьи 250 ГК Российской Федерации.

При таких обстоятельствах состоявшиеся по делу судебные постановления подлежат отмене с принятием нового судебного постановления о переводе на Червинского Г.В. прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от <дата>. При этом истец обязан уплатить Кандыбе В.М. стоимость покупаемой доли в размере <...> рублей.

Учитывая, что необходимая к оплате по договору купли-продажи денежная сумма внесена Червинским Г.В. <дата> на депозит нотариуса Санкт-Петербурга Герасименко П.В. по квитанции N..., на указанные денежные средства должно быть обращено взыскание и за Кандыбой В.М. признано право на получение указанных денежных средств с депозита нотариуса.

На основании изложенного, руководствуясь статьёй 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Президиум постановил:

Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 января 2012 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 24 апреля 2012 года отменить.

Перевести на Червинского Г.В. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи <...> долей в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>, заключённому <дата> между Животовской И.Б. и Кандыба В.М.

Произвести замену сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в записи о праве собственности на <...> долей в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>, указав вместо Кандыба В.М. правообладателем Червинского Г.В..

Взыскать с Червинского Г.В. в пользу Кандыба В.М. <...> рублей, обратив взыскание на денежные средства, внесённые Червинским Г.В. <дата> на депозит нотариуса Санкт-Петербурга Герасименко П.В. по квитанции N....

Председатель

В.Н. Епифанова