Определение Санкт-Петербургского городского суда от 26 марта 2013 г. N 33-2860/2013 (ключевые темы: общая собственность - инженерные сети - коммунальные услуги - ТСЖ - неосновательное обогащение)

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 26 марта 2013 г. N 33-2860/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Петровой Ю.Ю.

судей Быханова А.В., Сухаревой С.И.

при секретаре Юрченко Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу З. на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 01 октября 2012 года по гражданскому делу N 2-2364/2012 по иску ТСЖ "Сказка" к З. о взыскании платы за коммунальные услуги и содержание общего имущества, встречному иску З. к ТСЖ "Сказка" о признании платежей незаконными, обязании произвести перерасчет.

Заслушав доклад судьи Петровой Ю.Ю., объяснения представителя З. - Михайловой А.Н., действующей на основании доверенности от 04 мая 2012 года сроком на три года, представителей ТСЖ "Сказка" - Гуриновича Г.Ф., действующего на основании доверенности от 18 января 2012 года сроком на три года, Наконечного А.С., действующего на основании доверенности от 29 ноября 2011 года сроком на один год, Коробко И.Л., действующего на основании доверенности от 30 января 2013 года сроком на один год, представителя ООО "Коттеджстрой" - адвоката Иванова Д.Н., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

ТСЖ "Сказка" обратилось в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с иском к З. с учетом уточненных в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исковых требований просило суд о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг и содержания общего имущества в размере <...> рубля за период с мая 2010 года по 22 августа 2012 года, судебных расходов, ссылаясь в обоснование иска на то обстоятельство, что ответчик является собственником жилого дома по адресу: <адрес>, расположенного на территории коттеджного поселка Горская-Александровская, квартал 11. 28 июля 2008 года застройщик ООО "Коттеджстрой" передал истцу инженерные сети и иные объекты технической инфраструктуры: сети водопровода, сети канализации, водомерные узлы, электрические сети, дороги и внутриквартальные проезды во временное управление с целью эксплуатации. 29 августа 2008 года ТСЖ были переданы частично функции по содержанию сетей в надлежащем состоянии. Ответчик не в полном размере производит оплату коммунальных начислений и уклоняется от оплаты содержания общего имущества.

З. обратился в суд со встречным иском к ТСЖ "Сказка" о признании платежей начисленных на целевые взносы, приобретение дополнительного оборудования, охрану, АХР незаконными, обязании произвести перерасчет, взыскании в его пользу <...> рублей, ссылаясь в обоснование иска на то обстоятельство, что не является членом ТСЖ, коммунальные услуги предусмотренные законом оплачивает. Начисление платежей за монтаж ворот, заборов, шлагбаумов, видеонаблюдения, охрану, содержание общего имущества собственников жилья считает незаконным, поскольку коттеджного поселка с выделенной территорией застройки не существует, З. является собственником обособленного земельного участка. Крупные денежные суммы, ежемесячно взимаемые на содержание общего имущества собственников жилья незаконны, поскольку согласно Постановлению Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491 данное имущество должно иметь границы, размеры, расходы взимаются соразмерно доле собственника в общей долевой собственности. Сети и коммуникации, обслуживающие дома, построенные ООО "Коттеджстрой", находятся на балансе последнего до окончания строительства, после чего будут переданы городу. В связи с указанным у ТСЖ "Сказка" отсутствует право на начисление платежей за содержание общего имущества.

Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 01 октября 2012 года исковые требования ТСЖ "Сказка" были удовлетворены со взысканием с З. в пользу ТСЖ "Сказка" задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, расходов на содержание общего имущества в размере <...> рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере <...> рублей, в удовлетворении встречного иска З. было отказано.

В апелляционной жалобе З. просит отменить решение как незаконное, ссылаясь на нарушение норм материального права.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения лиц участвующих в деле, находит решение суда подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, З. является собственником жилого дома по адресу: <адрес> и земельного участка 1130 кв. м /категория земель: земли населенных пунктов/ для размещения индивидуального жилого дома на основании договора купли-продажи от 30 апреля 2010 года, заключенного с Б.

ТСЖ "Сказка" было создано 14 февраля 2005 года протоколом N 8 с целью последующей эксплуатации комплекса малоэтажной жилой застройки коттеджного поселка Горская-Александровская, квартал 11, 12 по строительному адресу: <адрес> по решению юридических лиц, участников ООО "Коттеджстрой".

На основании договора от 28 июля 2008 N 28/07 ООО "Коттеджстрой" передало ТСЖ "Сказка" инженерные сети и иные объекты технической инфраструктуры во временное управление с целью эксплуатации, а именно сети водопровода, сети канализации, водомерные узлы, электрические сети, дороги и внутриквартальные проезды без указания срока действия договора.

Поскольку уведомлениями от 28 июля 2011 года и 24 ноября 2011 года ООО "Коттеджстрой" уведомил ТСЖ "Сказка" об отказе от исполнения договора, в силу положений ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации срок действия договора прекратился через три месяца с момента уведомления.

01 марта 2012 года ООО "Коттеджстрой" заключен договор с ООО "Управляющая компания "Коттеджстрой" на оказание услуг по эксплуатации и техническому обслуживанию сетей.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела было установлено, что в соответствии с условиями договора, заключенного с ТСЖ "Сказка", товарищество приняло на себя обязательства производить осмотр, обеспечивать проведение аварийных работ, осуществлять подготовку к осенне-зимнему и весенне-летнему сезонам общих инженерных сетей и объектов инженерной инфраструктуры за счет средств целевых сборов с домовладельцев.

До настоящего времени коттеджная застройка не завершена, собственниками домов и земельных участков не оформлено право собственности на общее имущество, договоры с энергоснабжающими организациями заключены застройщиком, который является владельцем всех инженерных сетей, истец не владеет инженерными сетями, принял на себя лишь обязательства поручительства по оплате ресурсов по домам членов ТСЖ.

Согласно сведений, представленных Администрацией Курортного района в письме от 18 июня 2012 года /л.д.319 том 2/ вопросы строительства и передачи в собственность города инженерных сетей объектов, расположенных по адресам Курортный район, г. Сестрорецк, пос. Горская-Александровская квартал 11-12 находится на контроле администрации Курортного района.

Как было установлено в судебном заседании истец членом ТСЖ "Сказка" не является, вместе с тем, суд первой инстанции пришел к выводу, что по аналогии с собственниками помещений в многоквартирных домах, истец обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Судебная коллегия находит данный вывод ошибочным.

Согласно ст. 136 Жилищного кодекса Российской Федерации собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома может быть принято решение о создании ТСЖ. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов.

Таким образом, в отличие от ситуации с созданием товарищества в многоквартирном доме, при которой имеется множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество (общее имущество в многоквартирном доме), что обусловливает в определенной степени необходимость введения правила о следовании воле большинства, в ситуации с индивидуальными жилыми домами функции по управлению домом, обеспечению его эксплуатации каждый собственник осуществляет самостоятельно, и соответственно собственник каждого из таких домов должен обладать правом "вето" на создание товарищества. Поэтому согласно п. 2 ч. 2 комментируемой статьи создание товарищества собственниками нескольких жилых домов, дачных домов возможно только в случае принятия всеми такими собственниками решения о создании товарищества, об утверждении его устава.

Суду не было представлено соглашение всех собственников домов, отнесенных ТСЖ "Сказка", к домам, находящимся на его обслуживании, о создании данного товарищества, отсутствует согласие истца на вступление в созданное товарищество.

Кроме того, поскольку коттеджная застройка не завершена, не имеется общей границы земельных участков домовладельцев, участниками процесса не оспорено то обстоятельство, что территория коттеджного поселка не сформирована, каждый дом, находящийся в квартале 11 пос. Александровская-Горская, расположен на отдельном земельном участке, участки не имеют общей замкнутой границы, исключается наличие общего имущества, требующего сборов на его содержание.

В силу ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Сторонами в судебном заседании не оспаривался факт внесения ответчиком коммунальных платежей, задолженность в размере <...> рублей за спорный период с июня 2011 года по декабрь 2011 года по оплате уличного освещения, вывозу твердых бытовых отходов возникла по причине включения указанных платежей по квитанции ТСЖ "Сказка" в платежи по АХР.

Принимая во внимание отсутствие общего имущества у лиц, проживающих в индивидуальных домах в квартале 11 пос. Александровская-Горская, основания для взимания платы за административно-хозяйственные расходы, как составляющей части расходов на содержание общего имущества у ТСЖ "Сказка" отсутствовали, что позволяет согласиться с доводами встречного искового заявления З. о необоснованном начислении оплаты за охрану территории квартала 11 в размере <...> рублей за спорный период, административно-хозяйственных расходов в размере <...> за спорный период.

Истцом выставлялись необоснованные счета, оплаченные ответчиком по АХР в размере <...> рубля за период с мая 2010 года по сентябрь 2010 года, <...> за октябрь 2010 года, <...> рубля за ноябрь 2010 года, <...> рублей за декабрь 2010 года, по <...> рубля за период с января 2011 года по март 2011 года, по <...> рублей с апреля 2011 года по май 2011 года, <...> рублей за август 2011 года, январь 2012 года в размере <...> рубль, февраль 2012 года в размере <...> рублей, март 2012 года в размере <...> рублей, апрель 2012 года в размере <...> рублей, май 2010 года в размере <...> рублей, всего на сумму <...> рублей.

Указанная сумма подлежит взысканию с истца в пользу З.

Судебная коллегия находит заслуживающим внимания довод З. о необоснованном начислении платы за видеонаблюдение в размере <...> рублей, монтаж ворот в размере <...> рублей, вознаграждения по агентскому договору в размере 5 рублей, всего на сумму <...> рублей, поскольку указанные платежи не направлены на содержание общего имущества собственников, поскольку отсутствует выделенная территория коттеджного поселка, которая может быть отнесена к общему имуществу всех собственников домов, расположенных на данной территории и которая может быть на законных основаниях огорожена и охраняться силами привлеченных организаций.

Поскольку З. были оплачены целевые платежи в размере <...> рублей, размер незаконно полученного истцом составляет <...><...> /оплата по неоспариваемым платежам/=<...> рубля.

С учетом задолженности З. по коммунальным платежам в размере <...> рублей, размер подлежащего взысканию с ответчика неосновательного обогащения составит <...> рублей +<...> рубля - <...> рублей =<...> рубля.

Вместе с тем, учитывая то обстоятельство, что требования встречного искового заявления З. составили <...> рублей, судебная коллегия находит возможным взыскать указанную сумму, поскольку изменение исковых требований в суде апелляционной инстанции в силу ч. 4 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо.

Судебная коллегия считает, что при рассмотрении спора судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к неправильному применению норм материального и процессуального права, данные обстоятельства являются основанием для отмены обжалуемого решения.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 01 октября 2012 года отменить.

В удовлетворении исковых требований ТСЖ "Сказка" к З. о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг и содержания общего имущества отказать.

Взыскать с ТСЖ "Сказка" в пользу З. неосновательное обогащение в размере <...> рубля.

Председательствующий

Судьи