"Право собственности и иные права на землю" (Калинин Н.И., "Законодательство", 1997, N 1)

Право собственности и иные права на землю

Декрет о земле, принятый 8 ноября 1917 г. Вторым Всероссийским съездом Советов рабочих и солдатских депутатов, обратил все земли во всенародное достояние и отменил существовавшие виды прав на землю (государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, посессионная, майоратная, частновладельческая, общественная, крестьянская и т.д.).

Законом "О социализации земли", принятым ВЦИК 27 января 1918 г., осуществлена социализация земли, которая стала передаваться в пользование трудовому народу.

Признание земли государственной собственностью (национализация) было осуществлено с принятием первого Земельного кодекса РСФСР (30 октября 1922 г.). С этого момента земельные участки предоставлялись земледельцам и их объединениям, городским поселениям, государственным учреждениям и предприятиям на праве бессрочного (постоянного) пользования либо на праве временного пользования.

Верховный Совет СССР постановлением от 23 ноября 1989 г. ввел в действие с 1 января 1990 г. "Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде", в которых советам народных депутатов было разрешено передавать землю не только в бессрочное и временное пользование, но и в аренду путем заключения соответствующего договора.

Следующим постановлением от 28 февраля 1990 г. Верховный Совет СССР вводит в действие с 15 марта 1990 г. "Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле", в которых утверждается еще одно право на землю - пожизненное наследуемое владение.

В декабре 1990 г. второй (внеочередной) Съезд народных депутатов РСФСР принимает ряд законов по развитию агропромышленного комплекса и вводит право частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения.

Начиная с 1991 г. земельные участки в Российской Федерации можно получить на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного (временного) пользования.

Эти пять видов прав на землю отличаются:

1) формой выдаваемого документа, удостоверяющего конкретное право на землю;

2) условиями и размерами платежей за пользование землей;

3) полномочиями по распоряжению предоставленным земельным участком.

I. Документы, удостоверяющие права на землю

Первым документом, удостоверяющим право на землю являлся "Государственный акт на бессрочное (вечное) пользование землей", утвержденный постановлением Совнаркома СССР от 7 июля 1935 г. N 1385. Этот Государственный акт выдавался только сельскохозяйственным предприятиям.

Постановлением Совета Министров СССР от 6 марта 1975 г. N 199 был утвержден новый документ - "Государственный акт на право пользования землей". Он стал выдаваться уже всем юридическим лицам, получившим землю в бессрочное пользование.

Гражданам приусадебные земельные участки в городах предоставлялись решением горисполкома, а в сельской местности - приказом директора госхоза (совхоза) или постановлением собрания уполномоченных колхоза. Несмотря на то, что Инструкция, утвержденная Госстроем РСФСР 19 декабря 1966 г., предписывала выдавать на руки гражданам Акт отвода земельного участка, этого на практике, за редким исключением, не делалось.

Органы исполнительной власти ограничивались записью в похозяйственной книге, на основании которой осуществлялось налогообложение за использование земельного участка.

На основании ст. 31 нового Земельного кодекса (ЗК) РСФСР (принятого 25 апреля 1991 г.) Совет Министров РСФСР постановлением от 17 сентября 1991 г. N 493 утвердил форму N 1 (для граждан) и форму N 2 (для юридических лиц) нового "Государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей". Этот документ стал выдаваться лицам, впервые получающим землю, а также лицам, переоформляющим свои права на ранее полученные земельные участки. Согласно ст. 7 Закона РСФСР "О земельной реформе" старые Госакты необходимо было поменять на новые до 1 февраля 1993 г.. После этой даты они утрачивали свою юридическую силу.

Учитывая ускоренный процесс перерегистрации земельных участков и сложность изготовления за короткий период 80 млн. экземпляров новых Госактов, Правительство РФ постановлением от 19 марта 1992 г. N 177 утвердило упрощенный вариант документа, так называемое "Свидетельство о праве на землю", которое можно было выдавать лицам, получившим землю в собственность, пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование. Оно подлежало постепенному обмену на Госакт по мере поступления последних в районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

Этим же постановлением были утверждены типовые формы договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения и договора аренды земель сельскохозяйственного назначения.

Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 утверждается новая форма "Свидетельства на право собственности на землю" и одновременно разрешается использовать имеющиеся документы, удостоверяющие иные права на землю, но с обязательной их регистрацией в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

Следующим Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. N 2287 ст. 31 Земельного кодекса РСФСР, предписывающая выдавать Госакты, признана утратившей силу.

Таким образом, сегодня разрешается выдавать:

а) собственникам земли и земельной доли - Свидетельство на право собственности на землю, утвержденное Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767;

б) землевладельцам - Свидетельство на право пожизненного наследуемого владения землей, утвержденное постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177;

в) землепользователям - Свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования землей, утвержденное постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177;

г) арендаторам и временным пользователям земельных участков сельскохозяйственного значения - договор аренды или договор временного пользования, утвержденные постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177;

д) арендаторам земель не сельскохозяйственного назначения - договор аренды, утвержденный Госкомземом России 7 марта 1996 г. во исполнение постановления Правительства РФ от 4 сентября 1995 г. N 876;

е) арендаторам земельных долей - договор аренды, утвержденный постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96.

II. Платежи за землю

В соответствии с Законом РФ "О плате за землю" (введен в действие с 1 января 1992 г.) использование земли является платным.

Установлены следующие формы платы: земельный налог; арендная плата; цена земли (нормативная, рыночная).

Средние ставки земельного налога установлены указанным Законом в зависимости от региона, от категории земель разного целевого назначения и разрешенного использования. Органы законодательной власти субъектов РФ, исходя из этих средних ставок, вправе утверждать ставки земельного налога по группам почв и угодий с учетом их кадастровой оценки и благоприятных условий размещения земельных участков.

Земельный налог не зависит от результатов хозяйственной деятельности и форм прав на землю, является ежегодной (текущей) платой за ее использование, и взимается с лиц, имеющих землю в собственности, бессрочном (постоянном) пользовании и пожизненном наследуемом владении.

Законом утвержден перечень лиц, освобождаемых от уплаты земельного налога полностью или частично. Если же они будут сдавать земельные участки в аренду или пользование другим лицам, то установленная льгота по уплате земельного налога на них распространяться не будет.

Арендаторы вместо земельного налога уплачивают арендную плату, размер, условия и сроки внесения которой устанавливаются договором аренды. При передаче государственных и муниципальных земель в аренду базовые размеры арендной платы устанавливают органы исполнительной власти в зависимости от вида использования земель и категории арендатора. Например, для коммерческих структур могут установить один размер арендной платы, а для предприятий общественного транспорта - другой.

Согласно ст. 267, 270 и 689 ГК РФ, земельные участки могут передаваться в безвозмездное срочное (временное) пользование, в этом случае плата за использование земли не взимается.

При передаче земельного участка его стоимость с граждан и юридических лиц может взиматься или не взиматься. Перечень оснований, по которым земля в собственность предоставляется бесплатно, установлен субъектами РФ во исполнение ст. 7 ЗК РСФСР, а также Указом Президента РФ N 154 от 19 февраля 1992 г.

Передача земли бесплатно не означает, что и документы, удостоверяющие права на землю, выдаются бесплатно. За установление границ на местности, изготовление плана участка и оформление документов плата взимается в соответствии с расценками "Сборника цен и общественно необходимых затрат труда на изготовление проектной и изыскательской продукции землеустройства, земельного кадастра и мониторинга земель" (утвержден приказом Госкомзема России от 28 декабря 1995 г. N 70).

III. Полномочия собственников, землевладельцев, землепользователей
и арендаторов по распоряжению землей

Собственники земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, в уставные фонды (капиталы), в аренду и срочное пользование, обменять на любое недвижимое имущество, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, добровольно отказаться от земли. Такие участки наследуются по закону или в соответствии с завещанием.

Землевладельцы и землепользователи вправе с согласия органа местного самоуправления, так как земля в этих случаях остается в государственной или муниципальной собственности, обменять свои участки на другие участки, сдать их в аренду или срочное пользование, приватизировать, добровольно отказаться. Земельные участки, переданные гражданам в пожизненное наследуемое владение, наследуются по закону; земли, переданные в бессрочное (постоянное) пользование, наследуются или переходят к правопреемнику только вслед за строениями, зданиями и сооружениями.

Арендаторы и срочные пользователи земли вправе (если это разрешено в договоре аренды или договоре срочного пользования) обменять свои земельные участки, приватизировать их, добровольно отказаться от земли.

Совершение указанных сделок с землей допускается при условии соблюдения ограничений, установленных земельным и гражданским законодательством. В федеральном земельном законодательстве установлено два ограничения:

1) на изменение целевого назначения земельного участка необходимо получить согласие органа исполнительной власти субъекта РФ (п. 8 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767);

2) отчуждение земельной доли производится с соблюдением преимущественного права остальных участников общей собственности на ее приобретение (п. 4 Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337).

Поэтому при совершении сделок с землей необходимо руководствоваться в основном гражданским законодательством.

Продажа регулируется статьями 129, 161, 163, 209 и 549-557 ГК РФ. Ст. 552 и 553 допускают продажу земельного участка без продажи находящегося на нем здания, строения, сооружения и, наоборот, продажу строений без продажи земли.

Дарение регулируется ст. 572-582 ГК РФ. Согласно ст. 572, наличие встречных обязательств или условий делает договор дарения недействительным, а сделку ничтожной.

Передача земельных участков в залог регулируется ст. 41 и 42 Закона РФ "О залоге" (принят 29 мая 1992 г.), Указом Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования", а также ст. 334-358 ГК РФ. Однако эта операция будет окончательно узаконена только с принятием Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", как этого требует п. 2 ст. 334 ГК РФ.

Внесение земельного участка (земельной доли) или права пользования ими в уставный фонд (капитал) юридического лица регулируется Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767, ст. 73, 78, 79, 83, 90, 99, 109, 116 ГК РФ. Очень подробно порядок совершения этой операции изложен в постановлении Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96. Внесение земельного участка (земельной доли) в уставный фонд (капитал) влечет переход права собственности к юридическому лицу, а внесение права пользования на определенный срок - сохраняет право собственности за прежним лицом. В обоих случаях производится оценка вносимого участка (доли). Естественно, в первом случае оценка будет выше и дивиденды будут выплачиваться в большем размере.

Передача земельных участков в аренду регулируется ст. 606-610, 652, 653, 617 ГК РФ, а земельных долей - постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96 и Указом Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337.

Передача земель в срочное пользование регулируется ст. 267, 270 и 689 ГК РФ.

Обмен (мена) земельными участками осуществляется в соответствии со ст. 567 ГК РФ.

Заключение договора ренты регулируется ст. 583-600 ГК РФ. Суть этой сделки заключается в том, что одна сторона передает земельный участок (долю) в собственность другой стороне, которая будет выплачивать за это бессрочно или на срок жизни ренту в виде денежной суммы либо средства на содержание получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением оформляется в соответствии со ст. 601-605 ГК РФ и заключается в том, что гражданин передает участок в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина или указанного им третьего лица.

Собственник земли вправе добровольно от нее отказаться. В соответствии со ст. 225 ГК РФ в этом случае по поручению органа местного самоуправления районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству принимает этот бесхозяйный участок на учет. Только по истечении одного года орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на указанный участок.

Если от земельного участка отказывается землевладелец или землепользователь, то на основании поданного заявления орган местного самоуправления вправе сразу принять решение об изъятии такого земельного участка у отказавшегося лица и передать участок иным лицам.

Порядок наследования земельных участков, находящихся в собственности, регулируется ст. 532 и 534 ГК РСФСР (принят 11 июня 1964 г.). При отсутствии завещания такие участки наследуются по закону в равных долях наследниками первой очереди (дети, супруги, родители), а при их отсутствии - наследниками второй очереди (братья, сестры, внуки, правнуки).

Земельные участки, находящиеся в пожизненном наследуемом владении, наследуются по закону, а земельные участки, находящиеся в бессрочном (постоянном) пользовании разделяют судьбу здания, строения, сооружения (ст. 37 ЗК РСФСР, ст. 226 и 552 ГК РФ).

Земельные участки, находящиеся в пожизненном наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании или аренде, кроме аренды у граждан и юридических лиц, могут быть приватизированы в собственность (п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767).

Порядок перерегистрации земельных участков в собственность гражданами регулируется Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" (принят 23 декабря 1992 г.) и Указом Президента РФ от 23 апреля 1993 г. N 480. При перерегистрации ранее полученного участка гражданин вправе по своему желанию приватизировать бесплатно в собственность участок или его часть в пределах установленных норм предоставления земельных участков. Остальная часть участка (сверхнормативная) по желанию гражданина либо выкупается им в собственность у органа местного самоуправления, либо передается (сохраняется) ему бесплатно в пожизненное наследуемое владение. Пункт 1 Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 запрещает органам местного самоуправления обязывать граждан выкупать или брать в аренду эти сверхнормативные сотки.

Приватизация земли юридическими лицами регулируется Указами Президента РФ от 14 июня 1992 г. N 631, от 22 июля 1994 г. N 1535 и осуществляется по 10-кратной ставке земельного налога в ходе приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Приватизация земли в сельскохозяйственных предприятиях осуществляется безвозмездно в размере среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность на каждого члена хозяйства в порядке, установленном постановлениями Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 и от 4 сентября 1992 г. N 708.

Сделки с землей облагаются налогом. Согласно ст. 3 Закона "О государственной пошлине" за нотариальное удостоверение договора отчуждения земельного участка взимается пошлина при заключении договора между наследниками первой очереди в размере 0,5 % от стоимости земли, но не менее 4 минимальных размеров оплаты труда, при заключении договора между иными лицами - 1,5 % от стоимости, но не менее 10 минимальных размеров оплаты труда.

Удостоверение завещания оценено в одну минимальную зарплату, выдача свидетельства о праве на наследство - от 1 до 2 % от стоимости земли (в зависимости от степени родства).

В соответствии с Законом РФ "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" необходимо при наследовании и дарении дополнительно заплатить налог. Если стоимость земли превышает 850 минимальных размеров оплаты труда, он составит от 5 до 20 % процентов этой суммы (в зависимости от степени родства). При получении участка в дар придется заплатить налог от 3 до 10 % (если оценочная стоимость земли превышает 80 "минимумов"), при превышении 850 "минимумов" - уже от 7 до 20 % (в зависимости от степени родства).

При продаже земельных участков подоходный налог начинает взиматься со сделки, превышающей 5000 "минимумов" (ст. 3 п. "т" Закона РФ "О подоходном налоге с физических лиц").

Калинин Н.И.