"Ипотека: из Древней Греции в Россию" (Головин Ю., "Российская юстиция", 1996, N 11)

Ипотека: из Древней Греции в Россию

С переходом к рыночной экономике в законах и других официальных документах стали появляться термины, давно забытые в России, но хорошо известные на Западе. Например, "ипотека". Являясь универсальным средством обеспечения обязательств, она открывает собственнику недвижимости возможность, установив на эту недвижимость одну или несколько ипотек, получить кредит в размере, соответствующем всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней. Кредитор же получает право, в случае неисполнения должником обязательства, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Ипотека, как правовой институт, вернулась в российское гражданское право с принятием Верховным Советом Российской Федерации 29 мая 1992 г. Закона Российской Федерации "О залоге". Он в определенной мере восполнил пробел в законодательстве, но не решил всех вопросов, связанных с залогом недвижимого имущества. Так, залог земельных участков Законом от 29 мая 1992 г. никак не урегулирован. В ст.41 этого Закона имеется лишь отсылка к земельному и иному законодательству.

Затем понятие ипотеки получило отражение в ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в других нормативных актах и трудах ученых. При изучении вопроса становится очевидным, что определения ипотеки, сделанные в различных источниках, отличаются друг от друга.

Для постижения сути данного понятия необходимо обратиться к истории. Ипотека - слово древнегреческое, которое переводится как "основание", "залог" (см.: Словарь античности. М., 1989. С. 230). Ее возникновение было обусловлено появлением частной собственности, и прежде всего на земельные участки. Эти процессы наиболее активно развивались в Древней Греции, что и явилось предпосылкой развития залогового права. Так, при залоге движимых вещей они передавались во владение кредитора и находились у него до уплаты долга. В случае неуплаты долга кредитор продавал их для удовлетворения своих требований. При залоге же недвижимости применялась ипотека, т.е. залог с оставлением ее во владении должника и с предоставлением кредитору права распорядиться ею в случае неуплаты долга в срок. Земельный участок, обремененный ипотекой, должник-залогодатель не имел права продавать третьим лицам.

Институт ипотеки, возникший в Древней Греции, оказал существенное влияние на развитие римского гражданского права. Наряду с ипотекой, как наиболее удобным способом обеспечения обязательства, прежде всего для должника, существовали другие способы. Это фидуция, при которой должник передавал закладываемое имущество в собственность кредитору, и пигнус - передача имущества во владение кредитору. В римском праве установление ипотеки допускалось не только на недвижимые, но и на движимые вещи. Это правовое положение обосновывалось прежде всего высоким хозяйственным значением движимых вещей и тем, что ипотека устанавливалась лишь на редко отчуждавшиеся движимости большой ценности. При множественности ипотек на одно и то же имущество первый по времени ипотечный кредитор один обладал правом обратить недвижимость в продажу, и при этом не обязательно с публичных торгов. Последующие по времени кредиторы, после покрытия требований первого, вставали на его место.

Как видно из вышеизложенного, ипотека представляет собой средство обеспечения обязательства, при котором у должника сохраняется право владения и пользования заложенным имуществом, независимо от того, движимое оно или недвижимое. Но получила она наибольшее распространение при залоге недвижимости, и прежде всего земельных участков, по следующим причинам. Землю и другое недвижимое имущество невозможно перенести на другое место, в отличие от движимого имущества. К тому же недвижимость является основным средством производства, лишившись которой должник практически не в состоянии будет выполнить свои обязательства перед кредитором. Поэтому ипотеку стали широко применять именно при залоге недвижимости.

Ипотека имела место и в гражданском праве дореволюционной России. В советский период она утратила свое значение в связи с ликвидацией частной собственности на землю и упразднением деления имущества на движимое и недвижимое. Как уже отмечалось, ипотека возвратилась в российское законодательство с принятием Закона "О залоге". Ей посвящена глава 2 этого Закона. Статья 42 гласит: "Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им". Данное определение нельзя назвать полным, поскольку в нем "чистые" земельные участки как предмет ипотеки вообще не указаны.

С принятием нового Гражданского кодекса данная проблема не была окончательно решена. В п.2 ст.334 Кодекса говорится, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

Ипотека может быть договорной, если она возникла на основании договора, и законной. Закон, предусматривающий возникновение ипотеки, должен содержать указания на то, в силу какого обязательства и какое имущество должно обременяться ипотекой. Такие указания содержатся, например, в ст.587 Гражданского кодекса РФ, где говорится, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты обретает право залога на это имущество.

Определенную роль в регулировании правовых отношений залога недвижимого имущества сыграли распоряжение Правительства Российской Федерации от 27 декабря 1993 г. N 96-рз и приложение к нему. В соответствии с данным приложением ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе передавать или отчуждать иным образом. Ипотека не допускается в отношении имущества, на которое по закону не может быть обращено взыскание. Она может быть установлена на:

земельные участки, в том числе из состава земель сельскохозяйственного назначения;

предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома и квартиры, дачи, садовые домики, гаражи и другие строения потребительского назначения;

иное недвижимое имущество.

Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Поскольку одним из основных предметов ипотеки являются земельные участки, то до принятия Земельного кодекса Российской Федерации вопрос в отношении данного предмета не будет окончательно решенным. Его результат будет зависеть от пределов включения земельных участков в гражданский оборот. По данному вопросу в научной литературе высказываются самые противоположные мнения: от полной свободы сделок с землей и запрета вмешательства государства в свободу их совершения до жесткого контроля государства над распоряжением земельной собственностью. Законодатель в этом отношении должен найти оптимальный вариант. Безусловно, земля должна находиться в собственности субъектов гражданских правоотношений и активно участвовать в гражданском обороте, не меняя при этом своего назначения. Контроль государства в этом отношении необходим, ведь земля - это не только недвижимое имущество, но и основное естественное средство производства, природный объект.

Исходя из анализа действующих нормативных актов, регулирующих связанные с залогом недвижимого имущества правовые отношения, становится очевидным, что существуют пробелы в законодательстве. Они частично восполняются с помощью подзаконных актов. Определенную роль в данном процессе сыграл Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".

Главным элементом в понятии ипотеки является ее предмет. Это прежде всего недвижимые вещи. Однако в соответствии со ст.336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога, а следовательно, и ипотеки могут быть наряду с вещами и имущественные права (требования), за исключением требований, неразрывно связанных с личностью. Предусмотрен залог прав и Законом о залоге, где в ст.54 говорится, что предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права аренды, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права. Впервые эта норма была установлена Указом Президента СССР от 17 августа 1991 г. "Об обеспечении залогом обязательств, возникающих при осуществлении иностранных инвестиций". Наибольшую актуальность данные положения имеют в отношении вещей, обладающих ограниченной оборотоспособностью. В первую очередь это относится к земельным участкам. Однако в Указе Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" указано, что право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение. Это положение противоречит ст.336 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.54 Закона Российской Федерации "О залоге". Следовательно, вопрос об ипотеке нельзя считать окончательно урегулированным, необходима дальнейшая законотворческая работа.

Головин Ю.