"Новые возможности на рынке недвижимости" (Рогова Е.С., "Законодательство", 1998, N 2)

Новые возможности на рынке недвижимости

За последние годы много новых явлений и понятий вошло в нашу жизнь. Выражение "тайм-шер" уже не режет слух, за ним даже закрепился ряд привычных ассоциаций: манящий образ далеких стран, непременная презентация, где подчеркнуто любезные молодые люди расписывают преимущества этого вида отдыха, суля неземное блаженство на выгодных условиях. Но при ближайшем рассмотрении предложение выглядит не таким уж выгодным, сотрудники фирмы оказывают сильное "давление" на клиента, а при покупке "тайм-шера" приходится потратить много времени и нервов (хотя предполагалось, что это будет быстро и легко). Даже если вы не знакомы с данной сферой бизнеса лично, то непременно слышали обо этом или читали. Поэтому мало у кого из россиян выражение "тайм-шер" вызывает положительные эмоции.

Однако сложившееся у наших граждан представление о "тайм-шере" (иначе его называют системой владения отдыхом - СВО) не отражает истинного положения вещей. "Тайм-шер" - это, вопреки мнению многих, не "отдых по абонементу", а "доля времени"; ассоциация с экзотической страной (и вообще с зарубежной поездкой) не обязательно верна; период "владения отдыхом" не всегда составляет 3-5 лет, он может достигать 80-100 лет. Кроме того, организация системы владения отдыхом может быть прибыльной не только для туристических компаний, но и для широкого круга инвесторов.

О широких возможностях СВО шла речь 20 февраля 1997 г. в г. Москве на конференции, организованной RCI - одной из крупнейших компаний, занимающихся этим бизнесом. Той же теме был посвящен московский семинар, организованный 21 февраля 1997 г. Ассоциацией ипотечных банков. Его участники особенно подробно обсудили возможности использования СВО для решения проблем на рынке недвижимости.

Предмет дискуссий может быть интересен очень многим, поэтому предлагаем читателям краткий обзор названных мероприятий.

С экономической точки зрения СВО представляет собой куплю-продажу периодов отдыха. Клиент платит деньги компании (являющейся организатором, владельцем или "разработчиком"), а взамен получает право отдохнуть один раз в году в выбранный им сезон в оговоренном месте. Кроме того, клиенту обеспечивается помощь и поддержка в том случае, если он захочет поменять сезон или продать СВО. Возможно также участие такого покупателя в различных программах компании-организатора, что дает клиенту право на определенные льготы. Имея несколько курортов (под курортом понимается место организованного отдыха), "разработчик" заключает большое количество договоров с клиентами, собирая, таким образом, большую часть суммы авансом. Дополнительно к основной плате, как правило, ежегодно взимается взнос на содержание курорта (приблизительно 300-350 долл. США).

Внедрение СВО служит решению таких проблем, как организация туризма и отдыха; развитие региона, где создается СВО (за счет получения инвестиций (в широком смысле) и увеличения занятости населения для обслуживания СВО); привлечение в рыночный оборот неликвидной недвижимости и др.

О популярности системы владения отдыхом свидетельствуют следующие данные:

В настоящее время она получила развитие в 81 стране, ее клиенты живут в 174 странах мира.

В СВО входит свыше 4 100 курортов, которыми пользуются более 3,14 млн семей.

С 1980 г. было куплено около 4,9 млн периодов отдыха, что обеспечило объем продаж на сумму более 36 млрд долл. США.

В 1994 г. во всем мире было продано 560 000 периодов отдыха, а объем продаж составил около 4,76 млрд долл. США.

В течение последних 8 лет рост числа пользующихся СВО во всем мире составил в среднем 15% в год.

Такая популярность вполне объяснима: достижения научно-технической революции не только позволили повысить уровень жизни, но и вызвали рост ее темпа, что, в свою очередь, повлекло изменение ценностных установок людей относительно отдыха - отдых стал рассматриваться как необходимость. СВО более удобна по сравнению с приобретением дома в собственность: владелец освобождается от забот по содержанию недвижимости и поддержанию ее в соответствующем состоянии, по организации сервиса и т.п. Кроме того, СВО обеспечивает более высокий уровень обслуживания и лучшие, чем на обычных курортах такого же класса, апартаменты. Сейчас в мире большинство населения ориентировано на семейный отдых, и СВО, с этой точки зрения, наверное, наиболее удобна. Важно отметить, что в западных странах введены большие налоги на недвижимость, а СВО предоставляет значительные льготы при налогообложении, вплоть до освобождения от налога (как правило, это зависит от законов государства, в котором расположена недвижимость).

Но если эта система так выгодна и удобна, то почему опыт многих россиян не убеждает в этом, почему СВО развивается где угодно, но не у нас?

На наш взгляд, ответить на эти вопросы поможет анализ юридической базы СВО.

На заре становления системы владения отдыхом ни в одном государстве, естественно, не существовало специального законодательства относительно СВО. И в разных странах были найдены неодинаковые способы для внедрения этой системы в жизнь. Сложилось несколько основных форм СВО: "мультивладение", "мультипользование", "сертификатная модель", "арендная модель", "клубная система" и "акционерная модель".

Необходимо упомянуть и о разных концепциях собственности. В странах англоамериканского права данная концепция предполагает "расщепление" права собственности и, соответственно, установление нескольких титулов собственности на одно и то же имущество, "разделение" его содержания между различными лицами. Таким образом, объектом права собственности может быть само право.

Классическая континентальная концепция (из которой исходит и российское право), напротив, не предполагает "деления" или "расщепления" права собственности (даже если речь идет о сособственниках), а рассматривает только возможные его ограничения. Сложность организации СВО в нашей стране объясняется прежде всего тем, что сама система владения отдыхом построена на концепции "расщепленной" собственности общего права. На ней базируются практически все существующие модели.

1. "Мультивладение" основано на праве использовать указанный в контракте объект в течение определенного времени и обязанности материально участвовать в содержании курорта соответственно доле собственности. Право собственности клиентов отражается в регистре (реестре) собственности. "Мультивладение" предоставляет каждому собственнику исключительное право владения определенным объектом в пределах оговоренного периода. Таким образом, время отдыха в конкретном месте "делится" на части, количество которых равно количеству существующих периодов отдыха.

2. "Мультипользование" предполагает установление прав пользования "долями собственности", на которые разделен курорт. Эта модель предоставляет исключительное право пользования недвижимостью и предлагаемым на курорте сервисом на протяжении определенного в контракте времени, по истечении которого право покупателя прекращается, и курорт вновь поступает в собственность разработчика, который определяет дальнейшую судьбу курорта по своему усмотрению.

3. "Сертификатная модель" названа так потому, что договор в этом случае оформляется с помощью сертификата. Такой документ выдается регистраторами собственности после выполнения всех необходимых процедур. Владение сертификатом удостоверяет право пользоваться объектом в течение определенного периода времени. Сертификаты имеют хождение на вторичном рынке и могут передаваться на основании индоссамента.

4. "Арендная модель". В этом случае оформляется договор аренды, согласно которому после уплаты всей арендной платы вперед (за исключением издержек, связанных с управлением и содержанием курорта) лицо приобретает все права арендатора определенного имущества в течение указанных временных отрезков на протяжении оговоренного количества лет.

5. "Клубная система" предполагает создание клуба компанией-владельцем и компанией управления. Эти две компании первоначально создаются и управляются разработчиком (трастовой компанией). Право собственности на недвижимость принадлежит компании-владельцу и регистрируется на ее имя. "Клубная система" действует на основании закона о трастовых компаниях. Со временем в созданный клуб вступают новые члены, купившие "тайм-шер". Клуб (и покупатели через членство в нем) контролирует управление курортом, работу его администрации и состояние объектов, принадлежащих компаниивладельцу. Клубные уставы и трастовые соглашения включают в себя типовую документацию, определяющую права и обязанности каждой из сторон.

6. "Акционерная модель" предполагает использование акций компании-владельца недвижимости. Владение акциями дает право влиять на судьбу принадлежащей компании недвижимости в соответствии с уставом акционерного общества. Эта система популярна, например, во Франции.

Растущая популярность СВО, многообразие форм ее организации и различия в национальном регулировании, - все это вызвало необходимость дать обобщающее определение СВО. Оно было сформулировано в Директиве по защите покупателей от некоторых положений контрактов по приобретению права использовать недвижимое имущество на основе системы владения отдыхом, принятой ЕС. Названный документ определяет СВО как любую группу прямо или косвенно заключенных на срок не менее 3 лет контрактов, устанавливающих право собственности или иное право в отношении использования одного или более объектов недвижимости в течение определенного или определяемого сезона, который может быть объектом обмена и не может быть менее недели.

Таким образом, указанная Директива ЕС выделяет несколько признаков, необходимых для отнесения контракта к СВО:

а) срок договора должен составлять не менее трех лет;

б) объектом его являются общественные отношения по поводу использования объекта недвижимости;

в) указание определенного (определяемого) сезона;

г) этот сезон не может составлять менее недели;

д) сезон может являться объектом обмена.

Принимаемые Советом Европы специальные акты, регламенты и директивы обладают неодинаковой юридической силой. Регламенты обязательны для применения и обладают прямым действием в отношении граждан и юридических лиц в каждом из государств - членов ЕЭС. Директивы определяют лишь конечное состояние предмета регулирования, предоставляя свободу выбора путей достижения этого результата. В случае коллизии с нормами внутригосударственного права стран - членов ЕС нормы права Сообщества имеют преимущество.

Российская Федерация не является членом ЕС и пока не имеет специального законодательства, регулирующего СВО. Кроме того, как уже говорилось, концепция расщепленной собственности общего права противоречит романо-германской концепции, на основе которой построена российская правовая система. Если в англо-американской системе право может быть объектом, регулируемым нормами о собственности, то по российскому праву такие отношения будут регулироваться нормами обязательственного права, т.е. будут создавать права и обязанности только для участников таких отношений, а передаваться они могут согласно нормам о перемене лиц в обязательстве. Это неизбежно порождает трудности при организации СВО в нашей стране.

Более перспективной для России представляется организация СВО на базе акционерной модели. В этом случае, во-первых, не используются институты, характерные исключительно для англо-американского права, во-вторых, регулирование акционерных отношений уже предусмотрено в российском законодательстве.

Создание СВО в форме акционерного общества представляется более удобной еще и по следующим причинам: эта модель позволяет избежать проблем в случае, если клиент не уплачивает взносы на содержание курорта (такие лица согласно уставу акционерного общества лишаются права пользования курортом); в случае создания открытого акционерного общества СВО позволяет "уйти" от норм о перемене лиц в обязательстве, что делает эту систему удобной для рыночного обращения.

Еще хотелось бы сказать несколько слов о том, как организация СВО может решить проблемы неликвидной недвижимости и "мертвых" долгов. Традиционно во всем мире залог недвижимости рассматривался как наиболее надежное и весьма эффективное средство обеспечения выдаваемого кредита. Однако в последнее время становится очевидным, что залог недвижимости (ипотека) все же не решает всех проблем. Ф. Энгельс в работе "Анти-Дюринг"1 писал, что производство и обмен, с одной стороны, развиваются по своим собственным законам, а с другой - "обусловливают друг друга и в такой степени друг на друга воздействуют, что их можно было бы назвать абсциссой и ординатой экономической кривой" . Стоимость недвижимости зависит не только от вида использованных материалов, места ее расположения и т.п., но и от соотношения спроса и предложения. Подтверждением этого тезиса может служить кризис на рынке недвижимости США, последовавший после девелоперского бума конца 90-х гг. После бурного роста цен на жилье их падение за период с 1988 по 1992 гг. составило в Нью-Йорке 13%, в Массачусетсе - 20%, на севере Нью-Джерси - в среднем 20% 2.

Изменение цен на недвижимость может быть вызвано самыми разными факторами, и в нашу задачу не входит их рассмотрение. Однако по тем или иным причинам то, что было ликвидным еще совсем недавно, перестает быть таковым и превращается в "мертвый груз" на балансе залогодержателя. В частности, в собственность российских банков перешло немало объектов, которые не удается пустить в рыночный оборот, заставить работать. Одним из способов "оживления" этой недвижимости является организация на ее базе системы владения отдыхом.

Организация СВО на базе неликвидной недвижимости представляет интерес по следующим причинам. Во-первых, высока ее окупаемость: каждые апартаменты сдаются столько раз, сколько продано периодов отдыха (в среднем 51 раз в год), причем большая часть суммы перечисляется авансом. Во-вторых, повышается спрос на услуги СВО: его рост составляет ежегодно около 15%, тогда как спрос на традиционные услуги гостиничного бизнеса растет примерно на 3-4% в год. В-третьих, гостиницы, использующиеся для СВО, заняты обычно на 85% больше, чем в обычных условиях3.

"Неликвидная собственность может приносить доход, - отметил во время своего выступления на семинаре Майкл Хортон, банкир с 30-летним стажем. Долг можно списать, но более удачным выходом было бы создание на базе такой неликвидной недвижимости СВО".

В качестве примера эффективного использования СВО может служить опыт Нью-Йоркского банка. Этот банк имел "мертвый" долг по выданному им ипотечному кредиту в размере 13 млн долл. США и собственность в виде убыточной гостиницы. Вложив дополнительные средства, переоборудовав гостиницу и использовав ее в рамках СВО, банк за 5 лет не только покрыл долг и вернул затраты на инвестирование, но и получил прибыль. Вариантов использования недвижимости под СВО множество - от частичного до полного переоборудования и перепрофилирования. И для этого совсем не обязательно иметь собственность в какой-нибудь экзотической стране. Во всем мире наибольшей популярностью пользуются курорты, расположенные недалеко от мест проживания покупателей "тайм-шеров", так как позволяет в удобное для них время отдохнуть без особой затраты времени, сил, не оформляя въездные документы. А мест, которые могли бы быть переоборудованы для СВО и которые сейчас не приносят должного дохода, немало можно найти в одном только Подмосковье.

В заключение хочется отметить, что система владения отдыхом открывает новые возможности на рынке недвижимости, которые в силу ряда причин пока остаются неиспользованными. Мы надеемся, что ситуация постепенно изменится, и организация СВО поможет решить ряд насущных проблем.

---------------------------

1. Энгельс Ф. Анти-Дюринг: М., 1989. С. 13.

2. Дырка от антенны или Девелоперскя трагедия: Причины и последствия кризиса недвижимости в США // Русская недвижимость. 1997. N 2. С. 37.

3. Использованы данные из доклада Дж.Суини на семинаре 21 февраля 1997 г.

Рогова Е.С.