Правовые последствия самовольной постройки
Действующее законодательство (в частности, Градостроительный кодекс Российской Федерации) исходит из необходимости сочетания государственных, общественных и частных интересов в процессе осуществления строительной деятельности, уделяя особое внимание защите законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков как базовой основы любого объекта недвижимости.
Большое значение в комплексе норм, обеспечивающих сочетание публичных и частных интересов при осуществлении строительной деятельности, принадлежит ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей правовые последствия так называемой "самовольной постройки", о которых и пойдет речь.
Согласно ст.222 ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, если оно создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
"Техническая" сторона данной нормы базируется в основном на ранее содержавшемся в законодательстве определении (ст.109 ГК РСФСР 1964 года), трактовавшем "самовольную постройку" как возведение жилого дома (дачи) или его части без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта, или с грубым нарушением основных строительных норм и правил.
При этом разрешение на строительство предполагало, в частности, наличие соответствующего решения об отводе земельного участка, его плана по определению границы в натуре, иных правоустанавливающих документов на землю (п.7 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 19 марта 1975 г. N 2 "О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при примечании ст.109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома", в редакции от 21 декабря 1993 г.).
Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил (п.2 ст.3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. "Об архитектурной деятельности"). Только при наличии соответствующих землеустроительных документов выдается и архитектурно-планировочное здание (комплекс требований и условий проектирования строительства объекта).
Особо необходимо отметить, что в действующем законодательстве о градостроительстве самовольная постройка определяется более емко, а именно как строительство объекта (архитектурного, недвижимости) без разрешения на строительство (ст.24 Федерального закона "Об архитектурной деятельности", ст.66 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст.143 Кодекса РСФСР об административных правонарушениях).
Разрешение на строительство - основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами исполнительной власти субъектов Федерации или органами местного самоуправления в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей природной среде.
Негативные правовые последствия возведения самовольного строения выражаются в следующем.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки. По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства (ст.ст.8, 129 ГК). Это обстоятельство подчеркнуто и в п.7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 21 от 13 ноября 1997 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. N 1. С.81).
Сделки с указанными объектами ничтожны (ст.ст.168, 169 ГК РФ).
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, указанных в ст.222 ГК (п.3). Аналогичное положение закреплено и в специальном законодательстве. Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (п.3 ст.25 Федерального закона "Об архитектурной деятельности").
В процессе разрешения дел указанной категории (при принятии искового заявления и в стадии подготовки дела к судебному разбирательству) предлагается представить доказательства, свидетельствующие о предоставлении в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка (п.34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
В необходимых случаях суд оказывает сторонам содействие в собирании соответствующих доказательств (ст.50 ГПК РФ).
Следует учитывать, что, по общему правилу, вопрос о предоставлении земельного участка решается в административном порядке. Так, например, согласно законодательству о местном самоуправлении к полномочиям органов местного самоуправления отнесено решение вопроса о предоставлении земельных участков заинтересованным лицам.
Вместе с тем в тех случаях, когда действующее земельное законодательство устанавливает материально-правовые основания, согласно которым граждане и юридические лица имеют право на приобретение соответствующего участка, оно (при нарушении) подлежит защите в судебном порядке. В частности, судам подведомственны требования о признании неправомерным отказа местной администрации в предоставлении земельного участка, в том числе и для строительства индивидуального жилого дома. Об этом говорится в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 от 22 апреля 1992 г. "О некоторых вопросах, возникших у судов при применении законодательства о земельной реформе".
Соответствующее дело может быть возбуждено заинтересованным лицом как в порядке искового производства, так и, в отдельных случаях, в зависимости от конкретных обстоятельств, при обжаловании действий и решений, нарушающих права и свободы граждан.
Надо сказать, что Верховный Суд Российской Федерации ориентирует заинтересованных лиц именно на исковую форму защиты своих прав (п.7 названного постановления N 6 от 22 апреля 1992 г.).
Примечательно, что до введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации судам не были подведомственны иски о признании права собственности на самовольно возведенное строение, что, однако, не исключало предъявления заинтересованными лицами разнообразных "смежных" требований, связанных, как правило, с неблагоприятными последствиями подобного строительства - о признании права на материалы, полученные при сносе дома, о вселении на ранее занимаемую площадь и т.д.
Вместе с тем, согласно п.3 ст.222 ГК, "право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку".
Ранее действовавшее законодательство в случаях, когда отступление от проекта строительства не являлось существенным и (или) нарушение Строительных норм и правил не было грубым, также
