"Закладная - новый вид ценной бумаги" (Плешанова О., "Российская юстиция", 1998, N 5)

Закладная - новый вид ценной бумаги

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", отклоненный Президентом РФ и дорабатываемый согласительной комиссией, предусматривает принципиальную новеллу - введение закладной. Последняя представляет собой ценную бумагу, удостоверяющую права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Таким образом, закладная удостоверяет одновременно два обязательства - основное (денежное, обеспеченное залогом) и акцессорное (залоговое).

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Указанные лица становятся обязанными по закладной,

Закладная должна содержать строго определенные реквизиты, перечень которых дан в ст.14 дорабатываемого Закона об ипотеке и насчитывает 14 пунктов. Такой документ, содержащий все необходимые данные, выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после регистрации.

Перечень случаев, когда составление и выдача закладной не допускаются, является исчерпывающим и довольно ограниченным. Ограничения касаются отдельных предметов ипотеки (предприятия как имущественного комплекса, земель сельскохозяйственного назначения, лесов), а также тех денежных обязательств, обеспечиваемых ипотекой, по которым на момент заключения договора об ипотеке не определена сумма долга.

Практическое значение закладной в том, что она позволяет упростить и ускорить оборот недвижимости. Передача прав по закладной может осуществляться без обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации данной сделки. Это существенно отличает ее от передачи прав по договору об ипотеке, где требуется соблюдение формы самого договора об ипотеке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация), и создает определенные практические удобства.

Закладная как ценная бумага является таким документом, в котором приоритетное значение придается форме, формальным признакам. Для добросовестного приобретателя закладной устанавливается презумпция, согласно которой при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной.

Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Это положение соответствует имеющейся в ГК РФ презумпции того, что уступка прав по договору об ипотеке (акцессорному обязательству) означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой (основному) обязательству (п.3 ст.355). Формальный и в значительной степени абстрагированный от своего основания характер обязательства по закладной подтверждается также тем, что законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Широкие возможности для рыночного оборота открывает новый институт залога закладной. Любой законный владелец закладной вправе передать ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение любого обязательства, возникшего между ними. В случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом закладной, права по ней переходят к залогодержателю закладной, который может обратить взыскание на предмет ипотеки в соответствии с условиями закладной. Возможен и иной способ своеобразного обращения взыскания на закладную как на предмет залога: если на закладной при передаче ее в залог сделана специальная передаточная надпись, залогодержатель закладной может по истечении определенного срока продать эту закладную и удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

При всех, однако, удобствах и преимуществах, которые сулит появление в рыночном обороте закладной, возникает теоретический вопрос о соотношении Закона об ипотеке с общими положениями ГК. Может ли вообще закладная как ценная бумага вводиться Законом об ипотеке? Раздел I ГК "Общие положения" содержит главу 7 "Ценные бумаги", нормы которой устанавливают общие правила. Статья 143 ГК определяет виды ценных бумаг - их перечень не является исчерпывающим и может быть расширен за счет "других документов, которые законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке отнесены к числу ценных бумаг".

Что подразумевается под "законами о ценных бумагах"? Думается, что таковыми следует считать различные законы, касающиеся ценных бумаг, независимо от того, посвящены эти законы специально ценным бумагам или нет. Какого-то единого и всеобъемлющего закона о ценных бумагах в России нет (он статьей 143 ГК и не предусмотрен), а в узком толковании указанной нормы ГК, приводящем к выводу о возможности введения в оборот новых ценных бумаг только специальными законами, нет практического смысла.

Было бы нелогично принимать наряду с Законом об ипотеке отдельный закон о закладной. Закладная неразрывно и традиционно связана с ипотечным правоотношением, ее назначение - удостоверять права ипотечного кредитора. В качестве ценной бумаги закладная использовалась в дореволюционной России, а упоминания о ней в литературе встречаются еще в связи с первыми в России указами о залоге XVI века.

Включение в Закон об ипотеке ряда норм, подробно регулирующих отношения в связи с закладной, выглядит вполне логично и убедительно.

С закладной, однако, связана другая проблема. Согласно п.2 ст.13 дорабатываемого Закона об ипотеке она является именной ценной бумагой, а ст.48 этого же Закона допускает передачу прав по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица с указанием имени этого лица - ордерного индоссамента (по терминологии ч.2 п.3 ст.146 ГК). Здесь Закон об ипотеке прямо противоречит общим положениям ГК, в соответствии с которыми различают ценные бумаги на предъявителя, именные и ордерные, а ст.146 ГК четко закрепляет порядок передачи прав по ценным бумагам каждого вида. Пункт 3 ст.146 ГК допускает передачу прав путем индоссамента только по ордерной ценной бумаге - по именной ценной бумаге права могут быть переданы лишь путем цессии (п.2 ст.146 ГК). Отступление от этих норм ГК недопустимо. Закладная должна быть ордерной ценной бумагой, либо права по ней как по именной ценной бумаге должны передаваться в порядке, установленном для уступки требований (цессии).

Если закладная останется именной ценной бумагой, как это определено в Законе об ипотеке сейчас, практический смысл закладной почти теряется: передача прав по именной ценной бумаге, совершаемая путем цессии, потребует соблюдения формы договора об ипотеке (нотариальное удостоверение и государственную регистрацию). Совместить именную ценную бумагу с порядком передачи прав, предусмотренных для ордерной, с точки зрения ГК РФ не представляется возможным. Получается, что закладная может представлять ценность для рыночного оборота только как ордерная ценная бумага с передачей прав по ордерному индоссаменту (с указанием имени правопреемника).

Подобным образом вопрос о закладной решался в дореволюционном российском праве. Закладная ("залоговый акт") выписывалась на имя определенного лица и могла передаваться также определенному (поименованному) лицу. Запрет существовал только на так называемую "бланковую цессию" (бланковый индоссамент - передачу прав по ценной бумаге без указания имени правопреемника). Этот запрет предусматривался, в частности, в проекте Вотчинного Устава 1893 года. Примечательно, что отсутствие "залоговых актов на предъявителя" (а это значительно более смелое решение) уже тогда подвергалось критике. В современной России идти на такой шаг после длительного отсутствия самой ипотеки явно нецелесообразно. Но введение закладной как ордерной ценной бумаги представляется сейчас вполне оправданным.

Слушатель Российской школы частного права

О.Плешанова