Закладная - новый вид ценной бумаги
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", отклоненный Президентом РФ и дорабатываемый согласительной комиссией, предусматривает принципиальную новеллу - введение закладной. Последняя представляет собой ценную бумагу, удостоверяющую права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке.
Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
Таким образом, закладная удостоверяет одновременно два обязательства - основное (денежное, обеспеченное залогом) и акцессорное (залоговое).
Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Указанные лица становятся обязанными по закладной,
Закладная должна содержать строго определенные реквизиты, перечень которых дан в ст.14 дорабатываемого Закона об ипотеке и насчитывает 14 пунктов. Такой документ, содержащий все необходимые данные, выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после регистрации.
Перечень случаев, когда составление и выдача закладной не допускаются, является исчерпывающим и довольно ограниченным. Ограничения касаются отдельных предметов ипотеки (предприятия как имущественного комплекса, земель сельскохозяйственного назначения, лесов), а также тех денежных обязательств, обеспечиваемых ипотекой, по которым на момент заключения договора об ипотеке не определена сумма долга.
Практическое значение закладной в том, что она позволяет упростить и ускорить оборот недвижимости. Передача прав по закладной может осуществляться без обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации данной сделки. Это существенно отличает ее от передачи прав по договору об ипотеке, где требуется соблюдение формы самого договора об ипотеке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация), и создает определенные практические удобства.
Закладная как ценная бумага является таким документом, в котором приоритетное значение придается форме, формальным признакам. Для добросовестного приобретателя закладной устанавливается презумпция, согласно которой при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной.
Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Это положение соответствует имеющейся в ГК РФ презумпции того, что уступка прав по договору об ипотеке (акцессорному обязательству) означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой (основному) обязательству (п.3 ст.355). Формальный и в значительной степени абстрагированный от своего основания характер обязательства по закладной подтверждается также тем, что законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.
Широкие возможности для рыночного оборота открывает новый институт залога закладной. Любой законный владелец закладной вправе передать ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение любого обязательства, возникшего между ними. В случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом закладной, права по ней переходят к залогодержателю закладной, который может обратить взыскание на предмет ипотеки в соответствии с условиями закладной. Возможен и иной способ своеобразного обращения взыскания на закладную как на предмет залога: если на закладной при передаче ее в залог сделана специальная передаточная надпись, залогодержатель закладной может по истечении определенного срока продать эту закладную и удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.
При всех, однако, удобствах и преимуществах, которые сулит появление в рыночном обороте закладной, возникает теоретический вопрос о соотношении Закона об ипотеке с общими положениями ГК. Может ли вообще закладная как ценная бумага вводиться Законом об ипотеке? Раздел I ГК "Общие положения" содержит главу 7 "Ценные бумаги", нормы которой устанавливают общие правила. Статья 143 ГК определяет виды ценных бумаг - их перечень не является исчерпывающим и может быть расширен за счет "других документов, которые законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке отнесены к числу ценных бумаг".
Что подразумевается под "законами о ценных бумагах"? Думается, что таковыми следует считать различные законы, касающиеся ценных бумаг, независимо от того, посвящены эти законы специально ценным бумагам или нет. Какого-то единого и всеобъемлющего закона о ценных бумагах в России нет (он статьей 143 ГК и не предусмотрен), а в узком толковании указанной нормы ГК, приводящем к выводу о возможности введения в оборот новых ценных бумаг только специальными законами, нет практического смысла.
Было бы нелогично принимать наряду с Законом об ипотеке отдельный закон о закладной. Закладная неразрывно и традиционно связана с ипотечным правоотношением, ее назначение - удостоверять права ипотечного кредитора. В качестве ценной бумаги закладная использовалась в дореволюционной России, а упоминания о ней в литературе встречаются еще в связи с первыми в России указами о залоге XVI века.
Включение в Закон об ипотеке ряда норм, подробно регулирующих отношения в связи с закладной, выглядит вполне логично и убедительно.
С закладной, од
