"Нежилые помещения как объект аренды" (Комарова Т.Ю., "Законодательство", 1999, N 12)

Нежилые помещения как объект аренды

В условиях перехода к рыночной экономике договор аренды недвижимости вообще, и особенно нежилых помещений получил широкое распространение. Проблематика аренды нежилых помещений в научной литературе практически не исследовалась, хотя практически каждое условие договора аренды недвижимости вызывает вопросы и заслуживает подробного рассмотрения. Вопросы аренды недвижимости в той или иной степени освещаются лишь в учебниках гражданского права и комментариях к Гражданскому кодексу РФ, а также в газетных публикациях финансово-экономической направленности, которые основном касаются сугубо практических аспектов аренды нежилого фонда.

Для всякого договора первостепенное значение имеют вопросы, связанные с определением его существенных условий, поскольку договор может считаться заключенным лишь в том случае, когда между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно общему правилу, существенными являются условия о предмете договора; условия, которые определены в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Применительно к договору аренды таким существенным условием является объект аренды. Объектом аренды может быть любое имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств (земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.д.). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору (состав имущества, его местоположение и др.). В противном случае договор аренды не может быть признан заключенным. Таким образом, предметом аренды может стать только индивидуально-определенная непотребляемая вещь.

В данной работе, как следует из ее названия, в качестве объекта аренды в первую очередь рассматривается недвижимое имущество, а именно нежилые помещения. В ГК РФ нет упоминания о нежилых помещениях, но имеется отдельный параграф об аренде зданий и сооружений.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или только во временное пользование здание или сооружение (ст.650 ГК РФ). Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку в этом случае действуют специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения. Указанные правила разработаны в связи со специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой их ценностью, непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т. п.

Понятия "здание", "сооружение", "нежилое помещение" в литературе и нормативных актах трактуются по-разному.

Вводится в отличие от ГК РФ 1964 г. новая классификация одного из объектов - "здание" вместо "строения". Утрачено понятие "нежилое помещение" как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием "строение" (понятие "нежилое помещение" как часть целого понятия "здание" употребимо, но к отношениям с ним нормы параграфа 4 применяются лишь в случае, если стороны об этом специально договорятся). Отмеченные изменения ограничивают возможности аренды. Понятие "здание" технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключаются временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т.п. Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапление в нежилую площадь здания, например, служебная квартира в здании больницы). Жилые здания зачастую включают в себя нежилые помещения (канцелярские, общественного питания и т.д.)"*(1)

В.В. Витрянский полагает, "что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме"*(2). Думается, это утверждение не совсем верно.

ГК РФ не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений они уже объединены под общим значением "здание", включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т. д.) и жилых (жилые дома) строений. При этом сразу следует оговориться, что жилые дома посредством арендных отношений могут быть предоставлены в пользование только юридическим лицам (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Следует обратить внимание и на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть"*(3).

Теперь рассмотрим, что подразумевается под нежилым помещением в нормативных актах разного уровня.

Федеральным законом от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" помещение определяется как единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Однако трактовка жилого помещения только как части жилого здания противоречит ст. 673 ГК РФ, согласно которой объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Из приведенной нормы следует, что ГК РФ использует термин "жилое помещение" как обобщенный, поскольку под него подпадают как жилой дом в целом, так и его отдельные части. Исходя из аналогии закона, термин "нежилое помещение" можно употреблять для обозначения как нежилого здания, так и его составляющих (т.е. и изолированных помещений, и их частей).

В то же время в многочисленных строительных нормах и правилах (СНиПах) употребляется формулировка "здания, сооружения и помещения в них".

Закон г. Москвы от 2 апреля 1997 г. N 7 "О государственном контроле за учетом, регистрацией и использованием объектов нежилого фонда в городе Москве" определяет объекты нежилого фонда как отдельно стоящие нежилые здания, строения и сооружения, части зданий, строений и сооружений, а также нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, чердаки, подвалы, технические и иные помещения нежилого назначения. В Положении о лицензировании риэлторской деятельности, утвержденном постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407, сказано, что риэлторы совершают сделки со следующими объектами недвижимости: земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями.

В двух упомянутых документах термин "нежилые помещения" употребляется в одном ряду с понятиями "здания", "строения", следовательно, "нежилые помещения" это самостоятельное "узкое" понятие.

Согласно трактовке распоряжения Госкомимущества РФ от 5 февраля 1993 г. N 217-р "Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения", "нежилые помещения" включают в себя "здания, сооружения, нежилые помещения, в том числе встроенно-пристроенные".

Постановлением Правительства г. Москвы от 13 августа 1996 г. N 689 "О поступлении средств по итогам первого полугодия 1996 года от приватизации, аренды земли и нежилых помещений и дополнительных мерах по совершенствованию учета городского имущества и повышению эффективности его использования" предлагает такую расшифровку: нежилой фонд это нежилые помещения (здания, сооружения); нежилые помещения это отдельные строения и их части, не используемые для проживания граждан. Как видим, здесь "нежилые помещения" это и общее понятие, и более узкое по сравнению со "зданиями", "строениями".

Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, относятся, в частности, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения. А в силу ст. 26 того же акта в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Таким образом, видно, во-первых, что Министерство государственного имущества РФ представляет собой орган исполнительной власти России, управляющий государственным имуществом, в частности, государственным недвижимым имуществом. Распоряжением названного органа от 23 марта 1998 г. N 252-р утверждено Положение о порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование. В этом документе в перечень объектов недвижимого имущества вошли административные здания, сооружения и наряду с ними нежилые помещения. Распоряжением Мингосимущества РФ от 16 января 1998 г. N 27-р "О передаче в аренду нежилых помещений в городе Владивостоке" под предаваемыми в аренду нежилыми помещениями понимаются в том числе здания. В распоряжении того же министерства от 30 апреля 1998 г. N 396-p говорится о строениях, сооружениях и отдельных(!) помещениях. Далее в этом тексте указано, что к помещениям могут относиться отдельно стоящее здание, его надземная встроено-пристроенная часть, чердак (мансарда), полуподвал, подвал.

Итак, в течение ряда лет нормативными актами нежилые помещения выделялись как самостоятельный объект недвижимости, являющийся предметом сделок, при этом единое понимание термина "нежилые помещения" не выработано.

Если, следуя логике ГК РФ, употреблять это понятие в широком значении, то при аренде нежилых помещений необходимо руководствоваться в первую очередь нормами § 4 (Аренда зданий и сооружений) главы 34 ГК РФ. Но, поскольку сам Кодекс в названии этого параграфа не объединяет объекты аренды термином "помещения", на наш взгляд, такое широкое его понимание в данном случае не оправданно. При этом нужно помнить, что на практике под арендой нежилых помещений нередко понимается и аренда нежилых зданий.

Было бы разумно в законодательном порядке определить значение термина "нежилые помещения", и тогда станет ясно, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае. Конечно, это потребовало бы внесения изменений в существующие акты, затрагивающие указанную проблематику, но в результате все участники таких правоотношений оказались бы в выигрыше.

Автор предлагает под нежилыми помещениями понимать части зданий (включая помещения в жилых зданиях, переведенные из жилых в нежилые в установленном порядке), к которым относятся и встроенно-пристроенные части зданий.

Представляется очевидным, что нежилые помещения как часть нежилых зданий являются объектом договора аренды зданий (сооружений), и было бы разумно название § 4 (Аренда зданий и сооружений) главы 34 ГК РФ понимать как "аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)". Ведь не случайно, несмотря на различия в понимании термина "нежилое помещение", в нормативных актах, регулирующих аренду объектов нежилого фонда, он всегда употребляется в связке со зданиями, строениями. И хотя в настоящей статье не ставится цель выявить особенности договора аренды зданий и сооружений, необходимо отметить, что наиболее существенные его черты, такие, как относимость к недвижимости, связь с земельным участком, имеют отношение к нежилым помещениям в той же мере, что и к зданиям, поэтому нормы упомянутого § 4 главы 34 ГК РФ было бы разумно применять к договору аренды нежилых помещений.

Трудность состоит в том, что наряду с диспозитивными нормами глава 34 ГК РФ содержит и императивные. А поскольку нет однозначного ответа на вопрос о том, какими нормами § 1 (Общие положения об аренде) или § 4 (Аренда зданий и сооружений) регулируется договор аренды нежилых помещений, неясно и то, какие из конкурирующих императивных норм соответствующих параграфов надо соблюдать (в частности, в каких случаях договор аренды требует государственной регистрации в органах юстиции). Проблему может разрешить только судебно-арбитражная практика.

Комарова Т.Ю.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй // Под ред. О.Н. Садикова. М., 1999. С.219.

*(2) Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под ред. В.Д. Карповича. М., 1996. С.74 (автор главы В.В. Витрянский).

*(3) Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. N 10.