Постановление Правительства Чеченской Республики от 13 июня 2006 г. N 54 "О республиканской целевой программе "Развитие в Чеченской Республике системы ипотечного жилищного кредитования" (утратило силу)

Постановление Правительства Чеченской Республики
от 13 июня 2006 г. N 54
"О Республиканской целевой программе "Развитие в Чеченской
Республике системы ипотечного жилищного кредитования"

ГАРАНТ:

Постановлением Правительства Чеченской Республики от 29 марта 2011 г. N 52 настоящее постановление признано утратившим силу

В целях реализации в Чеченской Республике приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в рамках федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы, Правительство Чеченской Республики постановляет:

1. Утвердить прилагаемую республиканскую целевую программу "Развитие в Чеченской Республике системы ипотечного жилищного кредитования" (далее - Программа).

2. Министерству экономического развития и торговли Чеченской Республики и Министерству финансов Чеченской Республики при формировании проекта бюджета Чеченской Республики на очередной финансовый год предусматривать выделение средств на реализацию данной Программы.

3. Министерству экономического развития и торговли Чеченской Республики, Министерству жилищно-коммунального хозяйства Чеченской Республики и Министерству финансов Чеченской Республики подготовить проекты нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие и регулирование системы ипотечного жилищного кредитования в Чеченской Республике.

4. Рекомендовать главам администраций городов и районов Чеченской Республики:

4.1. Отменить налог на имущество физических лиц на приобретаемое по ипотеке жилье на срок погашения кредита;

4.2. Реализовывать через механизм ипотечного жилищного кредитования не менее 50% жилья, предназначенного для продажи.

5. Контроль за выполнением настоящего Постановления возложить на заместителя Председателя Правительства Чеченской Республики - министра финансов Чеченской Республики Э.А. Исаева.

6. Настоящее Постановление вступает в силу со дня его подписания.

Правительства Чеченской Республики

Р.А. Кадыров

г. Грозный

Республиканская целевая программа
"Развитие в Чеченской Республике системы
ипотечного жилищного кредитования"
(утв. Постановлением Правительства ЧР от 13 июня 2006 г. N 54)

г. Грозный 2006 год

Паспорт
Республиканской целевой программы "Развитие в Чеченской
Республике системы ипотечного жилищного кредитования"

Наименование Программы	Республиканская целевая программа "Развитие в Чеченской Республике системы ипотечного жилищного кредитования"
Дата принятия решения о разработке Программы, дата ее утверждения	Постановление Правительства Чеченской Республики от 14.02.2006 г. N 14
Государственный заказчик Программы	Правительство Чеченской Республики
Основные разработчики Программы	Министерство финансов Чеченской Республики Министерство экономического развития и торговли Чеченской Республики
Исполнитель Программы	Министерство экономического развития и торговли Чеченской Республики
Цели и задачи Программы	Цель - создание системы ипотечного жилищного кредитования в Чеченской Республике (далее - ИЖК). Задачи: - создание на территории Чеченской Республики структуры, обеспечивающей эффективное функционирование и взаимодействие участников системы ИЖК; - привлечение внебюджетных финансовых ресурсов в систему ИЖК; - разработка проектов нормативно-правовых актов, регламентирующих действия участников системы ИЖК; - подготовка квалифицированных работников организаций-участников системы ИЖК
Важнейшие целевые индикаторы и показатели	В рамках Программы системой ипотечного жилищного кредитования смогут воспользоваться более 3,5 тыс. семей за счет приобретения жилья по ипотеке общей площадью до 231 тыс. м2.
Сроки и этапы реализации Программы	2006-2010 годы:
Объемы финансирования Программы	Общий объем финансирования Программы: 4 246,0 млн. руб., в том числе: - бюджет Чеченской Республики - 100,0 млн. руб.; - заемные средства - 3 110,0 млн. руб. (в т.ч. средства Федерального бюджета, инвестиционные и внебюджетные средства); - средства населения Республики - 1 036,0 млн. руб.
Ожидаемые конечные результаты реализации Программы и показатели социально-экономической эффективности	Создание элементов системы ипотечного жилищного кредитования в городах и районах Чеченской Республики. Реализация намеченных мероприятий позволит населению Республики приобрести жилье общей площадью не менее 231,0 тыс. м2, что составляет свыше 3,5 тыс. условных квартир;
Контроль за реализацией Программы	Контроль за исполнением Программы осуществляет Министерство финансов Чеченской Республики, Министерство экономического развития и торговли Чеченской Республики, Министерство жилищно-коммунального хозяйства Чеченской Республики

1. Содержание проблемы и обоснование необходимости
ее решения программными методами

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Основная задача Правительства Чеченской Республики в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

В новых экономических условиях государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими в собственности жилье. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Рынок жилья не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство.

В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Обеспечение финансовыми ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).

Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в Республике благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов - все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита. Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.

Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.

Необходимо отметить, что за государством безусловно остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

Разработка республиканской целевой программы "Развитие в Чеченской Республике системы ипотечного жилищного кредитования" обусловлена необходимостью создания эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средним уровнем доходов, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных кредитов, а также с использованием государственных средств в виде субсидий.

Сохранившийся жилищный фонд и существующие темпы жилищного строительства в Чеченской Республике не в состоянии решить проблему обеспечения ее населения доступным и достойным жильем. В настоящее время в среднем на одного гражданина Республики приходится 11,75 м2 жилой площади, что на 64% меньше аналогичного показателя в целом по России. Рынок недвижимости находится в зачаточном состоянии, в силу отсутствия нового, массового жилищного строительства. Рынок функционирует за счет реконструируемых объектов. Объем внебюджетного финансирования строительства городского жилья недостаточен для кардинального решения жилищного вопроса.

По мере создания условий для нового жилищного строительства и готовности руководства Республики выступить инициатором и организатором этого процесса, созрела необходимость в реализации ипотечной схемы кредитования населения.

Регламент работы финансовых кредитных учреждений не позволяет выдавать долгосрочные кредиты с приемлемой для населения процентной ставкой. Частичным решением проблемы может стать государственная система рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых банками и различными организациями, что позволит части населения, со стабильной заработной платой, улучшить свои жилищные условия.

Организация сложной системы ипотечного кредитования требует консолидации и координации в своей деятельности многих государственных властных структур, органов местного самоуправления муниципальных образований, строительных компаний, банков и других участников Программы, поэтому создание системы ипотечного жилищного кредитования целесообразно осуществлять в рамках республиканской целевой программы.

Расчеты Фонда "Центр Стратегического Развития Чеченской Республики" показывают, что в этой Программе смогут принять участие 3,71% населения, проживающего в Чеченской Республики. При этом примерный размер ежемесячных платежей составит для семьи в пределах 9 тыс. руб. (в зависимости от площади приобретаемой квартиры), что составляет не более 35% от совокупного семейного месячного дохода. Эти данные основываются на статистических данных за 2005 год и прогнозе роста доходов населения на 2010 год.

2. Цель и задачи Программы

Целью Программы является создание в Чеченской Республике эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Для достижения поставленных целей необходимо решение следующих основных задач:

разработка законодательной и нормативной базы для реализации механизма ипотечного кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;

обобщение и использование опыта, накопленного в различных регионах Российской Федерации, по созданию и внедрению механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;

создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов.

Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, необходимо выделить следующие основные взаимосвязанные блоки:

долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;

кредитование жилищного строительства;

государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).

Задача Программы состоит в том, чтобы обеспечить заинтересованность в эффективном взаимодействии всей структуры ипотечного кредитования с целью расширения возможностей по улучшению жилищных условий граждан.

Программа решает следующие задачи:

создание на территории Чеченской Республики структуры, обеспечивающей эффективное функционирование и взаимодействие участников системы ипотечного жилищного кредитования;

привлечение внебюджетных финансовых ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования;

разработку проектов нормативных правовых актов, регламентирующих действия участников системы ипотечного жилищного кредитования;

подготовку квалифицированных работников организаций - участников системы ипотечного жилищного кредитования;

создание условий для увеличения покупательной способности населения республики на основе внедрения системы ипотечного жилищного кредитования;

создание условий для развития рынка жилья, увеличение эффективности использования ресурсов в строительстве, земельных участков, предназначенных для жилищного строительства;

нормативно-методическое обеспечение развития в Чеченской Республике ипотечного жилищного кредитования, вхождение в региональные и федеральные структуры с целью унификации и стандартизации процедур ипотечного кредитования;

содействие формированию системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

становление гражданского оборота недвижимости;

организация сбора и обработки информации рыночной стоимости объектов недвижимости (в основе своей содержащую репрезентативную выборку сравнительных продаж - т.е. значительного числа предложений жилой недвижимости, статистически достоверной информации об объёме сделок и ценах покупки);

формирование рыночной инфраструктуры (институтов рынка недвижимости);

страхование рисков при совершении сделок с недвижимостью;

формирование практики кредитования банками, работающими на территории республики, под залог недвижимого имущества.

Создание указанной системы позволит:

увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья;

вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

обеспечить развитие строительного комплекса; оживить экономику страны в целом.

Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.

При формировании стратегии создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования следует учитывать следующие аспекты:

ориентация ипотечного кредитования в настоящее время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами большее число заемщиков;

возможность улучшения жилищных условий за счет залога имеющегося в собственности жилья;

предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита (система целевых адресных субсидий). Граждане, получающие в установленном порядке субсидии на приобретение жилья, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

3. Сроки и этапы реализации Программы

Программа реализуется в течение 5 лет (2006-20010 гг.). Должны быть решены следующие задачи:

формирование нормативной правовой основы системы ипотечного жилищного кредитования;

учреждение Правительством Чеченской Республики Государственного унитарного предприятия "Агентство ипотечного жилищного кредитования Чеченской Республики", сокращенное название ГУП "АИЖК ЧР"(далее Агентство);

создание механизма управления системой ипотечного жилищного кредитования;

организация и проведение информационной кампании по освещению механизмов улучшения жилищных условий через систему ипотечного жилищного кредитования среди населения Чеченской Республики;

организация подготовки квалифицированного персонала организаций, участвующих в системе ипотечного жилищного кредитования;

разработка и принятие ипотечных норм и правил системы ипотечного жилищного кредитования;

определение форм государственной и муниципальной поддержки системы ипотечного жилищного кредитования в целях разработки проектов соответствующих нормативных правовых актов;

реализация механизмов привлечения, внебюджетных финансовых ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования;

реализация механизмов рефинансирования кредиторов в системе ипотечного жилищного кредитования и формирование классической двухуровневой схемы ипотечного кредитования с непосредственным участием ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

использование практического опыта реализации пилотных проектов и значительное увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов и совершенствование механизмов привлечения внебюджетных финансовых ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования;

реализация механизмов привлечения внебюджетных финансовых ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования.

Финансирование Программы по срокам и ожидаемый результат

Годы	Наименование источников финансирования, млн. руб.			Объемы приобретаемого жилья		Рыночная стоимость 1 кв.м. жилья, руб.*
	Средства бюджета ЧР	Заемные средства	Средства населения	Кв.м.	Условных квартир
1 2006	2 10,0	3 50,0	4 16,0	5 5 500	6 84	7 12 000,0
2007	20,0	360,0	120,0	35 000	540	13 800,0
2008	20,0	600,0	200,0	50 000	770	16 000,0
2009	25,0	900,0	300,0	65 000	1000	18 400,0
2010	25,0	1 200,0	400,0	75 500	1 160	21 200,0
Итого	100,0	3 110,0**	1 036,0	231 000	3 554	18 380,0

* - прогнозируемый ежегодный рост цен составляет в среднем 15 %.

** - прогнозируемые расчеты произведены с учетом того, что федеральное ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"будет рефинансировать все поставляемые закладные и оборачиваемость выкупа закладных будет в среднем составлять 1 раз в месяц.

Основой предлагаемой Программы является создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке.

4. Организационное обеспечение Программы

Внедрение практики ипотечного жилищного кредитования будет осуществлено вновь учрежденным Правительством Чеченской Республики государственным унитарным предприятием "Агентство ипотечного жилищного кредитования Чеченской Республики"(далее ГУП "АИЖК ЧР").

Обеспечение взаимодействия между исполнителями отдельных мероприятий Программы и координацию деятельности участников системы ипотечного жилищного кредитования осуществляет Министерство экономического развития и торговли, отношения которого строятся с другими субъектами системы ипотечного жилищного кредитования на основе договоров и соглашений.

ГУП "АИЖК ЧР" также осуществляет методическое обеспечение реализации Программы.

Вопросы контроля и отчетности при реализации Программы разрешаются в порядке установленным# законодательством.

5. Основные стандарты и требования к
долгосрочным ипотечным жилищным кредитам

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 до 27 лет, но не более срока выхода на пенсию заемщика. Сумма кредита составляет не более 90 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога. Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья в сумме не менее 10 процентов его стоимости за счет собственных средств.

Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30-40 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

Под основными участниками рынка ипотечного жилищного кредитования в целях настоящей Программы понимаются:

заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (не кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья или на улучшение жилищных условий. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты (займы):

региональный оператор - организация, занимающаяся выдачей, обслуживанием и рефинансированием долгосрочных ипотечных кредитов (займов);

органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни заемщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

риэлтерские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья;

инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Требования к ипотечным кредитам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования населения. Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

6. Основные этапы и порядок процесса предоставления
долгосрочных ипотечных жилищных кредитов

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.

В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

4) оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

5) заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с последующей государственной регистрацией возникающей ипотеки;

трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилою помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи;

6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи;

7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности ответственности заемщика на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Для снижения кредитного риска (риск не возврата кредита) необходимо:

обеспечить кредитору реальную возможность обращения взыскания и реализации заложенного имущества, создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, связанных с обращением взыскания на предмет залога;

создать Фонд временного проживания, являющимся специализированным жилым фондом, находящимся в собственности города или района, предоставляемым гражданам по договорам, основанным на срочном и возмездном пользовании недвижимым имуществом.

обеспечить надежную систему регистрации земли, недвижимого имущества, ипотеки и других прав в целях уменьшения для кредитора риска появления непредусмотренных прав;

отработать механизм андеррайтинга ипотечных кредитов, повысив тем самым их обоснованность;

выработать надежные процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.

Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов.

7. Система программных мероприятий

Система программных мероприятий реализации Программы включает финансово-кредитную и организационную базы развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования и строительство доступного жилья.

Финансово-кредитная база предусматривает:

целевое использование средств бюджета Чеченской Республики, на цели определенные настоящей Программой.

Организационная база предусматривает:

создание нормативной правовой основы системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования и строительства доступного жилья в Чеченской Республике;

разработку организационно-правовых мероприятий по государственной поддержке приобретения доступного жилья жителями Чеченской Республики;

добровольное объединение организационных, производственных и финансовых возможностей субъектов процесса ипотечного жилищного кредитования и строительства доступного жилья с учетом интересов всех его участников;

Для прогнозирования мероприятий Программы, уточнения ее параметров в ходе реализации необходимо ежегодно проводить исследования, связанные с изучением спроса на ипотечные кредиты для оценки увеличения количества потенциальных участников ипотечного жилищного кредитования в Чеченской Республике.

Мероприятия по исследованию включают в себя:

оценку количества граждан - потенциальных участников Программы;

оценку финансовых возможностей граждан - потенциальных участников Программы;

оценку спроса граждан - потенциальных участников Программы на объекты недвижимости;

определение параметров и потребительских качеств жилья, пользующегося спросом граждан - потенциальных участников Программы;

создание и обслуживание информационной системы по сопровождению и обслуживанию ипотечных сделок.

8. Государственная бюджетная поддержка приобретения
жилья населением (система целевых адресных субсидий)

8.1. Субсидирование граждан в части процентной ставки
по долгосрочному банковскому ипотечному жилищному кредиту

Целью государственной поддержки в виде предоставления гражданам бюджетных субсидий для оплаты части процентных ставок по кредитам и займам, полученным для строительства и приобретения жилья, является привлечение в систему жилищного финансирования денежных средств кредитных организаций, страховых организаций, кредитных потребительских кооперативов граждан, строительных и иных организаций.

При этом бюджетная субсидия предоставляется гражданину для оплаты части расходов по обслуживанию процентной ставки по кредиту или займу, полученному им исключительно для целей строительства или приобретения жилья на территории Чеченской Республики в кредитной организации Российской Федерации или иной организации, имеющей право на осуществление данного вида деятельности в соответствии с федеральным законодательством и участвующей в реализации настоящей Программы, в пределах процентной ставки рефинансирования ЦБ РФ, но не более фактической процентной ставки по кредиту.

Субсидия предоставляется заемщику из бюджета Чеченской Республики ежемесячно в течение первого года пользования заемными средствами, при условии своевременного погашения кредита и уплаты процентов, начисленных в соответствии с кредитным договором, заключенным с банком. Субсидия на возмещение процентов, начисленных и уплаченных но просроченной ссудной задолженности, не предоставляется.

Перечень категорий граждан, имеющих право на получение бюджетных субсидий для оплаты части процентных ставок по кредитам и займам, полученным для строительства и приобретения жилья, а также порядок предоставления гражданам бюджетных субсидий определяются постановлением Правительства Чеченской Республики.

8.2. Предоставление гражданам бюджетных субсидий для оплаты
части стоимости жилья, приобретаемого с помощью
ипотечного жилищного займа

Целью данного вида государственной поддержки является снижение бремени расходов заемщика по обслуживанию ипотечного жилищного займа и выравнивание дисбаланса между размером необходимых средств и размером суммы ипотечного займа или кредита, который гражданин способен получить исходя из уровня его платежеспособности.

Перечень категорий граждан, имеющих право на получение бюджетной субсидии, предельный размер бюджетной субсидии, а также другие условия предоставления бюджетной субсидии определяются постановлением Правительства Чеченской Республики.

Бюджетные субсидии предоставляются гражданам за счет средств бюджета Чеченской Республики в порядке, установленном постановлением Правительства Чеченской Республики.

Сумма расходов бюджета Чеченской Республики на предоставление гражданам бюджетных субсидий для оплаты части процентных ставок по кредитам и займам и для оплаты части стоимости жилья, приобретаемого с помощью ипотечного жилищного займа, полученным для строительства или приобретения жилья, определяется при формировании бюджета Чеченской Республики на очередной финансовый год.

9. Ресурсное обеспечение Программы

Финансово-кредитный механизм реализации Программы сформирован с целью повышения доступности приобретения жилья для многих категорий граждан, и в первую очередь для лиц, которые способны частично использовать собственные средства и привлекать кредитные ресурсы, в том числе на строительство или иные формы приобретения в собственность доступного жилья.

Финансово-кредитный механизм Программы предусматривает комплексное использование для этих целей различных финансовых источников:

собственные средства граждан;

средства федерального бюджета и бюджета Чеченской Республики;

внебюджетные источники;

кредитные ресурсы коммерческих банков.

В случае положительной конъюнктуры на рынке долгосрочных ипотечных кредитов привлечение инвестиционных средств на развитие ипотеки в Чеченской Республике может осуществляться за счет выпуска ипотечных ценных бумаг в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством Чеченской Республики.

В случае принятия законодательных и нормативно-правовых актов Российской Федерации и Чеченской Республики, предусматривающих субсидирование граждан с низким уровнем доходов, такие субсидии будут использоваться при реализации настоящей Программы.

В зависимости от материального состояния гражданина, стабильности получения им доходов, наличия жилья в собственности возможны варианты финансирования приобретения или строительства жилья, сочетающие самые различные источники финансирования.

В качестве основных вариантов финансирования приобретения или строительства жилья Программа предусматривает следующее:

при недостаточности у гражданина собственных денежных средств и соответствующих доходах ему может быть предоставлен долгосрочный ипотечный жилищный кредит (заем) на срок до 27 лет, что позволит мобилизовать недостающие для оплаты жилья средства.

Молодые семьи-участники республиканской программы "Обеспечение жильем молодых семей" могут использовать субсидию, предоставленную на приобретение (строительство) жилья, в том числе субсидию при рождении (усыновлении) ребенка, на уплату, первоначального взноса при получении ипотечного кредита, либо на погашение ипотечного жилищного кредита;

сочетание собственных денежных средств гражданина и находящегося в его собственности жилья. В случае нехватки этих средств региональным оператором или при его содействии кредитной организацией может быть выдан ипотечный кредит (заем) на условиях соответствующей платежеспособности заемщика и обеспеченности кредита (займа) залогом построенного или приобретаемого жилого помещения.

перспективным представляется механизм, когда строительство жилья полностью финансируется за счет аккумулированных гражданином собственных и заемных средств. При этом широкое распространение должна получить схема финансирования строительства жилья с использованием инструмента первоначального взноса и получения ипотечного жилищного кредита (займа) на стадии начала строительства. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты (займы) получаемые гражданином, направляются на строительство жилья.

Средства бюджета Чеченской Республики будут использоваться на выдачу долгосрочных ипотечных жилищных кредитов гражданам и на выкуп закладных у первоначальных кредиторов (банковских организаций) с последующим рефинансированием через федеральную специализированную организацию, в частности через ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

Объем средств на реализацию республиканской целевой программы "Развитие в Чеченской Республике системы ипотечного жилищного кредитования" может ежегодно уточняться при формировании бюджета Чеченской Республики на очередной финансовый год.

Механизм взаимодействия всех участников Программы, в том числе участие граждан в строительстве доступного жилья через систему долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также привлечение внебюджетных источников будет отрабатываться на демонстрационных зонах пилотного строительства.

10. Объемы и источники финансирования мероприятий Программы

Прогнозируемые объемы финансирования Программы на 2006-2010 годы составят - 4 246,0 млн. рублей, в том числе:

бюджет Чеченской Республики - 100,0 млн. рублей;

заемные средства - 3 110.0 млн. руб. (в т.ч. средства Федерального бюджета, инвестиционные и внебюджетные средства);

средства населения Республики - 1 036,0 млн. руб.

Реализация намеченных мероприятий позволит:

приобрести жилье общей площадью не менее 231,0 тыс. кв.м., что составляет свыше 3,5 тыс. условных квартир;

обеспечить жильем порядка 3,5 тыс. семей.

11. Организация управления реализацией
Программы и контроль за ходом ее исполнения

Управление реализацией Программы осуществляет министерство экономического развития и торговли Чеченской Республики.

В установленном порядке, ежеквартально, министерство экономического развития и торговли Чеченской Республики направляет отчет о ходе реализации Программы в министерство финансов Чеченской Республики.

Органы местного самоуправления городов и районов Чеченской Республики вправе самостоятельно разрабатывать соответствующие муниципальные программы в соответствии с мероприятиями Программы.

Контроль за ходом выполнения мероприятий Программы, в пределах своих полномочий, осуществляет министерство финансов Чеченской Республики, министерство экономического развития и торговли Чеченской Республики, министерство жилищно-коммунального хозяйства Чеченской Республики.

12. Оценка социально-экономической эффективности
реализации мероприятий Программы

Эффективность от реализации программных мероприятий следует рассматривать в социальном и экономическом аспектах. Показателем выполнения Программы будет являться увеличение объемов долгосрочного ипотечного жилищного кредитования жителей Чеченской Республики.

Реализация Программы обеспечит:

доступность жилья для граждан, имеющих средние доходы и нуждающихся в улучшении жилищных условий;

создание благоприятных условий на территории Чеченской Республики для развития системы ипотечного жилищного кредитования;

снижение социальной напряженности в обществе;

создание дополнительных рабочих мест;

улучшение демографической ситуации в Чеченской Республике.

Критерием эффективности реализации Программы станет увеличение размера привлекаемых внебюджетных ресурсов и личных сбережений граждан на строительство доступного жилья и увеличение объема приобретаемого по ипотеке жилья.

Результатом привлечения внебюджетных ресурсов и личных средств граждан к реализации Программы станет не только решение проблемы обеспечения жильем граждан, но и улучшение городской и сельской среды за счет комплексного освоения новых территорий.

Эффективность реализации Программы зависит от использования привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков - кредиторов, инвесторов, всех возможных источников финансирования.

Государственная поддержка развития ипотеки сделает ипотечные кредиты более доступными для жителей Чеченской Республики.

Сочетание различных источников и способов финансирования Программы позволит увеличить ее ресурсное обеспечение.

Кроме того, жители Чеченской Республики получат возможность решить свои жилищные проблемы. Средства бюджета Чеченской Республики, направляемые в систему долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, будут наиболее эффективно использованы, в том числе на выдачу ипотечных займов на строительство доступного жилья.

В соответствии с настоящей Программой система ипотечного жилищного кредитования в Чеченской Республике в своем законченном виде будет саморазвивающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования.