Постановление Президиума Рязанского областного суда от 28 июня 2011 г. N 44-г-8/11 Поскольку суд при принятии решения не учел, что ответчиком не представлено бесспорных доказательств, подтверждающих факт переоформления в установленном порядке права постоянного бессрочного пользования спорным земельным участком, кроме того, спорными договорами нарушены права истца, решение суда отменено, иск о признании сделок купли-продажи и аренды спорного объекта недвижимости удовлетворен

Постановление Президиума Рязанского областного суда
от 28 июня 2011 г. N 44-г-8/11

Президиум Рязанского областного суда в составе

Председательствующего Платонова А.И.

Членов президиума Агаповой В.В., Морозовой Н.В., Рыбаковой Л.В., Сапуновой Е.В.

рассмотрел дело по иску Рязанского областного отделения общественной организации "Всероссийское общество автомобилистов" к администрации г. Рязани и Рождественноскому Ю.В. о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок, истребованное и переданное на рассмотрение президиума Рязанского областного суда по надзорной жалобе председателя Рязанского областного отделения общественной организации "Всероссийское общество автомобилистов" на решение Советского районного суда г. Рязани от 4 февраля 2011 года и определение Судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 30 марта 2011 года.

Заслушав члена президиума Сафронову Т.В., изложившую обстоятельства дела и содержание судебных постановлений, мотивы надзорной жалобы и определения о передаче для рассмотрения по существу в президиум Рязанского областного суда, представителей РОООО "ВОА" по доверенностям Капустян А.В. и Симакова В.В., поддержавших доводы жалобы, возражения представителей Рождественского Ю.В. по доверенностям Караханяна С.Г. и Гороховой А.В., обсудив доводы надзорных жалоб, президиум установил:

Рязанское областное отделение общественной организации "Всероссийское общество автомобилистов" (РОООО "ВОА") обратилось в суд с иском к администрации г. Рязани и Рождественскому Ю.В. о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок.

В обоснование заявленных требований истец указал, что по решению Арбитражного суда Рязанской области от 04.11.2003 года за РОООО "ВОА" было признано право собственности на имущественный комплекс - автостоянку, расположенную по адресу: <адрес> площадью 7898,0 кв. м.,. в состав которой входят: ограждение металлическое, асфальтированная площадка, шлагбаум автоматический, наружное освещение и будка бытовая.

Рязанской областной регистрационной палатой 08.01.2004 года за РОООО "ВОА" было зарегистрировано право собственности на указанную автостоянку.

07.05.2007 года в соответствии с постановлением Главы администрации г. Рязани N 1392 "О предоставлении в аренду РОООО "ВОА" земельного участка для обслуживания автостоянки" между РОООО "ВОА" и администрацией г. Рязани был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N.

15.02.2008 года между РОООО "ВОА" и Смирновым О.Е. заключен договор купли-продажи указанного имущественного комплекса.

Право собственности за Смирновым О.Ю. зарегистрировано УФРС по Рязанской области 20.02.2008 года.

В этот же день, 20.02.2008 года, Смирнов О.Е. продал автостоянку Рождественскому Ю.В., за которым УФРС зарегистрировало право собственности на стоянку, о чем в ЕГРП была внесена запись N.

18 апреля 2008 года между администрацией г. Рязани и Рождественским Ю.В. (в лице Выборнова А.А., действующего по доверенности), на основании постановления администрации г. Рязани N 1983 от 8.04.2008 года, был заключен договор N А067-08 аренды земельного участка с кадастровым номером N сроком на 49 лет.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 15.08.2008 года, вступившим в законную силу 27.10.2008 года, сделка по отчуждению спорной автостоянки Смирнову О.Е. признана недействительной, ничтожной, на основании ст. 168 ГК РФ.

Решением Советского районного суда г. Рязани от 27.04.2009 года, вступившим в законную силу 24.06.2009 года, зарегистрированное право собственности за Рождественским Ю.В. на автостоянку, оформленное записью в ЕГРП признано недействительным; сооружение-автостоянка истребовано из незаконного владения Рождественского Ю.В. и передано собственнику РОООО "ВОА".

Несмотря на признание недействительными состоявшихся сделок по отчуждению имущественного комплекса-автостоянки и передачи указанного имущества собственнику - РОООО "ВОА"-, договор аренды земельного участка, на котором расположено имущество автостоянки, с Рождественским Ю.В. не расторгнут.

В соответствии с п. 3 ст. 35 и п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, лицо владеющее на праве собственности объектами недвижимости, расположенными на земельном участке, находящимся в муниципальной собственности, имеет исключительное право на приобретение права аренды этого участка.

Поскольку земельный участок был предоставлен Рождественскому Ю.В. для обслуживания автостоянки, как собственнику автостоянки, а зарегистрированное право собственности Рождественского Ю.В. на автостоянку признано недействительным, о чем 15.07.2009 года была внесена запись в ЕГРП, договор аренды земельного участка с Рождественским Ю.В. является ничтожным.

РОООО "ВОА" является законным собственником автостоянки. Рождественский Ю.В., ссылаясь на заключенный договор аренды земельного участка, препятствует истцу осуществлять его права владения и пользования автостоянкой.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просил суд признать недействительным договор аренды N А067-08 земельного участка с кадастровым номером N от 18 апреля 2008 года, заключенный между администрацией г. Рязани и Рождественским Ю.В., и исключить соответствующую регистрационную запись из ЕГРП от 28.04.2008 года за N.

В судебном заседании истец дополнил исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, ссылаясь на то, что уже после вынесения Советским районным судом г. Рязани 27.04.2009 года решения о признании недействительным зарегистрированного права собственности Родждественского Ю.В. на сооружение-автостоянку и о передаче этого сооружения собственнику-Рязанскому областному отделению общественной организации "Всероссийское общество автомобилистов"- между Рождественским Ю.В. и администрацией г. Рязани был заключен договор купли-продажи земельного участка N 767-09 от 09.12.2009 года, который является недействительным, поскольку у Рождественского Ю.В. не возникло право собственности на автостоянку, и при заключении договора купли-продажи земельного участка от 09.12.2009 года собственником автостоянки являлось РОООО "ВОА".

Таким образом, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес> (новый адрес: <адрес>) в силу ст. 36 ЗК РФ имело РОООО "ВОА", являющееся собственником недвижимого имущества, расположенного на данном участке. Заключение договора противоречит указанной норме права, что является основанием для признания его недействительным.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, просил суд признать недействительным договор N 767-09 купли - продажи земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 7819 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> (новый адрес: <адрес>) от 9 декабря 2009 года, заключенный между администрацией г. Рязани и Рождественским Ю.В.

Решением Советского районного суда г. Рязани от 4 февраля 2011 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 30 марта 2011 года постановлено:

В удовлетворении иска Рязанского областного отделения общественной организации "Всероссийское общество автомобилистов" к администрации г. Рязани и Рождественскому Ю.В. о признании недействительным договора аренды N А067-08 земельного участка с кадастровым номером N от 18 апреля 2008 года, заключенного между администрацией г. Рязани и Рождественским Ю.В. и исключении регистрационной записи из ЕГРП от 28.04.2008 года за N; о признании недействительным договора N 767-09 купли продажи земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 7819 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> (новый адрес: <адрес>) от 9 декабря 2009 года, заключенного между администрацией г. Рязани и Рождественским Ю.В. - отказать.

В надзорной жалобе председатель РОООО "ВОА" Нидергауз В.Ф. просит отменить судебные постановления по делу в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права, выразившемся в неправильном применении норм материального права и в несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам.

Определением судьи областного суда от 3 июня 2011 года надзорная жалоба с делом переданы для рассмотрения по существу в судебном заседании президиума областного суда.

Президиум находит судебные постановления по делу подлежащими отмене.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

В силу положений ч. 1 ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3).

Статьей 196 ГПК РФ предусмотрено, что при вынесении решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Приведенные требования процессуального закона судом первой инстанции не соблюдены.

Правильно признав установленными обстоятельства, свидетельствующие о недействительности сделок по отчуждению имущественного комплекса - автостоянки по адресу <адрес> установив факт регистрации за истцом-РООО "ВОА"- права собственности на стоянку в Рязанской областной регистрационной палате 8 января 2004 года, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о недействительности в силу ничтожности договоров аренды земельного участка от 18 апреля 2008 года N А067-08 и купли-продажи этого участка от 9 декабря 2009 года, заключенных между администрацией г. Рязани и Рождественским Ю.В.

Указанные выводы суда подробно аргументированы в решении и сомнений не вызывают.

Вместе с тем, отказывая ВОООО "ВОА" в удовлетворении заявленных требований, суд пришел к выводу, что "оспариваемыми истцом договорами аренды и купли-продажи земельного участка права истца на приобретение земельного участка в соответствии со ст. 35, 36 Земельного кодекса РФ, получение которых законодатель прямо связывает с наличием в собственности недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, не нарушаются".

То есть, фактически, суд исходил из того, что у истца РОООО "ВОА" отсутствует право на приобретение спорного земельного участка в соответствии со ст. 35, 36 ЗК РФ.

С таким выводами суда первой инстанции согласилась судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда.

Между тем, указанные выводы основаны на ошибочном толковании норм земельного законодательства и не могут быть признаны правильными.

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, строения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

В силу положений статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии со ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, вправе продлить этот срок.

Условия сохранения прав, указанных в пункте 1 настоящей статьи, за арендатором и субарендатором при разрушении здания, строения, сооружения определяются договором аренды (субаренды) земельного участка.

Судом установлено, что принадлежащий истцу на праве собственности имущественный комплекс-автостоянка, расположенный по адресу <адрес>(новый адрес <адрес>), выбывший из владения собственника помимо его воли по недействительным сделкам, истребованный из незаконного владения Рождественского Ю.В. и переданный истцу - РОООО "ВОА" на основании вступившего в законную силу решения Советского районного суда г. Рязани от 27 апреля 2009 года, уничтожен помимо воли собственника.

Согласно справке Рязанского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ от 9 сентября 2010 года, выданной Рождественскому Ю.В., и акту от 16-6.2010 года-сооружение-автостоянка по адресу <адрес>(ранее <адрес>),-принадлежащее Рождественскому Ю.В., исключено из реестра объектов капитального строительства <адрес> на основании заявления Рождественского Ю.В. и данных технической инвентаризации от 16.06.2010 года в связи со сносом(л.д. 126, 127, 168, т.1).

В настоящее время собственник сооружения-автостоянки по указанному выше адресу-РОООО "ВОА" - обратился в суд с иском о восстановлении автостоянки.

Поскольку сооружение-автостоянка, в состав которой входят ограждение металлическое, асфальтированная площадка, шлагбаум автоматический, наружное освещение, бытовая будка, располагавшиеся на земельном участке размером 7898,0 кв. метров по адресу <адрес> уничтожены, суд первой инстанции пришел к выводу о невозможности применения положений ст. 35, 36, 39 ЗК РФ о сохранении за собственником уничтоженных третьими лицами строений - РОООО "ВОА" - права на предоставленный для обслуживания таких строений земельный участок.

Однако, такой вывод не следует из системного толкования названных норм земельного законодательства.

По смыслу указанных положений земельного законодательства при разрушении (сносе) объекта, в том числе третьими лицами, его собственник в течение указанного в ст. 39 ЗК РФ срока сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на земельный участок, а также права на приобретение этих земельных участков в соответствии с настоящим Кодексом.

Исходя из буквального смысла и содержания приведенных выше норм земельного права, нельзя согласиться с выводами суда о том, что факт исключения сооружения-автостоянки- из реестра объектов капитального строительства при установленных судом обстоятельствах влечет прекращение права на земельный участок и невозможность осуществления этого права после восстановления незаконно уничтоженного третьими лицами сооружения на таком земельном участке.

Следовательно, с учетом гарантированного права собственника на восстановление уничтоженного объекта на земельном участке в течение трех лет и сохранения за ним в течение этого срока прав на предоставленный земельный участок, следует признать, что РОООО "ВОА" является тем лицом, которое в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в частности, при установленных судом обстоятельствах.

Нельзя согласиться и с выводом суда о том, что за РОООО "ВОА" не сохранилось право бессрочного пользования земельным участком площадью 1.0 гектаров на основании Государственного акта на право пользования землей от 23 июля 1991 года, зарегистрированного в Книге записей государственных актов на право пользования землей за N 13 (л.д. 22, т. 2), поскольку такой вывод основан на ошибочном толковании ст. 20 Земельного кодекса и ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 20.03.2011) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Согласно пункту 2 названной статьи право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

В силу п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 20.03.2011) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 9 ст. 3 названного Федерального закона предусмотрено, что Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 13 этой статьи установлено, что процедура переоформления права на земельный участок включает в себя:

- подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии с настоящей статьей или подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном статьями 15 или 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при переоформлении этого права в соответствии с пунктами 2 и 5 настоящей статьи;

- принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;

- государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, исходя из смысла и содержания приведенных норм следует, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобретение земельных участков в собственность возможно с соблюдением установленного порядка путем заключения соответствующих договоров аренды либо купли-продажи на единый массив земельного участка, находившегося в постоянном бессрочном пользовании. Законом не предусмотрена возможность переоформления в указанном порядке лишь части земельного участка, находившегося в постоянном бессрочном пользовании.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании решения исполкома Рязанского городского Совета народных депутатов N 297 от 7.06.1989 года областному Совету Всероссийского Добровольного общества Автомотолюбителей ( в настоящее время РОООО "ВОА") отведен земельный участок площадью 1.0 га в районе <адрес> Советского района г. Рязани в границах согласно плану под строительство временной платной автостоянки для машин личного пользования(л.д. 39, т. 2).

На л.д. 38 т. 2 имеется акт об отводе земельного участка в бессрочное пользование.

Согласно Государственному Акту на право пользования землей от 23 июля 1991 года, выданному Областному Совету ВДОАМ, за указанным землепользователем закреплено в бессрочное пользование 1.0 га земли в границах согласно плану землепользования для организации платной автостоянки (л.д. 21-22, т. 2).

Согласно имеющимся на л.д. 78-86, т. 1 платежным поручениям, Налоговым декларациям по земельному налогу на л.д. 92-112 за 2006 - 2008 годы, не оспоренным с соблюдением ст. 56 ГПК РФ, РОООО "ВОА" являлось плательщиком земельного налога.

Постановлением мэра г. Рязани N 339 от 10.06.1992 года земельный участок площадью 0.77 га был передан истцу в долгосрочную аренду и заключен договор аренды N 17-А от 14.07.1992 года сроком на 5,5 лет.

Постановлением администрации г. Рязани N 1392 от 7 мая 2007 года земельный участок площадью 7819 кв. метров, расположенный по адресу <адрес> (Советский округ) предоставлен Рязанскому областному отделению общественной организации "Всероссийское общество автомобилистов" для обслуживания автостоянки в аренду сроком на 11 месяцев.

Данных о заключении договора аренды на основании указанного постановления в материалах дела не имеется; ранее выданный документ не был отменен и продолжает действовать; земельный участок площадью 1.0 га ( либо иной площадью) не изымался у истца.

Каких-либо данных о внесении платежей по договорам аренды в материалах дела не имеется. Более того, из материалов дела усматривается, что такие платежи в период 2006 - 2008 годы не вносились.

При таких обстоятельствах, ответчиками не представлено бесспорных доказательств, подтверждающих факт переоформления в установленном порядке права постоянного бессрочного пользования земельным участком площадью 1.0 га в соответствии с требованиями ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 20.03.2011).

Установленные судом обстоятельства свидетельствуют о наличии у истца РОООО "ВОА" материально-правового интереса по данным правоотношениям сторон, о нарушении прав истца договорами аренды и купли-продажи, заключенными с Рождественским Ю.В., в связи с чем, с учетом обстоятельств, признанных судом первой инстанции установленными, ему необоснованно отказано в удовлетворении заявленных требований.

Таким образом, судами первой и второй инстанции неправильно истолкованы нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения сторон, то есть допущены нарушения норм материального права, подлежащие устранению судом надзорной инстанции.

С учетом изложенного, вынесенные по делу решения нельзя признать законными и обоснованными и они подлежат отмене.

Как видно из материалов гражданского дела, судом первой инстанции полно и правильно, с соблюдением ст. 56 ГПК РФ установлены все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения гражданского дела, однако неправильно применен и истолкован материальный закон, подлежащий применению по делу, что позволяет президиуму вынести новое решение об удовлетворении заявленных требований по изложенным выше основаниям.

В силу изложенного, руководствуясь статьями 388, 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум

Постановил:

Надзорную жалобу председателя Рязанского областного отделения общественной организации "Всероссийское общество автомобилистов" удовлетворить.

Решение Советского районного суда г. Рязани от 4 февраля 2011 года и определение Судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 30 марта 2011 года отменить.

Вынести новое решение, которым иск Рязанского областного отделения общественной организации "Всероссийское общество автомобилистов" к администрации г. Рязани и Рождественскому Ю.В. удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды N А067-08 от 18 апреля 2008 года земельного участка общей площадью 7819 кв. м., с кадастровым номером NN по адресу: <адрес> (новый адрес: <адрес>), заключенный между администрацией г. Рязани и Рождественским Ю.В.

Признать недействительным договор N 767-09 купли продажи земельного участка с кадастровым номером NN, общей площадью 7819 кв. м., по адресу: <адрес> (новый адрес: <адрес>) от 9 декабря 2009 года, заключенный между администрацией г. Рязани и Рождественским Ю.В.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись от 28.04.2008 года за N.