Определение Рязанского областного суда от 31 августа 2011 г. N 33-1738 (ключевые темы: ипотека - изменение договора - общая долевая собственность - залог недвижимости - коммерческий банк)

Определение Рязанского областного суда
от 31 августа 2011 г. N 33-1738

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:

председательствующего Левковой Г. И.,

судей Смирновой А. А., Споршевой С. В.,

при секретаре Захаровой Д. Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Мироновой Т.С. на решение Октябрьского районного суда г. Рязани от 04 мая 2011 года, которым постановлено:

Исковое заявление Акционерного коммерческого банка "Транскапиталбанк" (Закрытое акционерное общество) ("ТКБ" ЗАО) в лице Рязанского филиала "ТКБ" (ЗАО) к Мироновой Т.С. об изменении договора о залоге имущества - удовлетворить.

Изменить 1 абзац подпункта 1 пункта 1.7 Договора о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) N от 31.08.2007 года, заключенного между Акционерным коммерческим банком "Транскапиталбанк" (Закрытое акционерное общество) в лице Управляющего Рязанским филиалом Акционерного коммерческого банка "Транскапиталбанк" (Закрытое акционерное общество) и Мироновой Т.С., и читать его в следующей редакции: "долю в праве 115/2103 общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ....

Исключить пункт 1.15 Договора о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) N от 31.08.2007 г.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области произвести государственную регистрацию ипотеки в отношении доли в праве 115/2103 общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Взыскать с ответчика Мироновой Т.С. в пользу истца Акционерного коммерческого банка "Транскапиталбанк" (Закрытое акционерное общество) ("ТКБ" ЗАО) в лице Рязанского филиала "ТКБ" (ЗАО) расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска в суд в размере ... руб.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Левковой Г.И., объяснения представителя Мироновой Т.С. по доверенности Варламкиной А.А., поддержавшей доводы кассационной жалобы, возражения против доводов жалобы представителя Акционерного коммерческого банка "Транскапиталбанк" (Закрытое акционерное общество) ("ТКБ" ЗАО) в лице Рязанского филиала "ТКБ" (ЗАО) по доверенности Малышкиной А.А., судебная коллегия установила:

Акционерный коммерческий банк "Транскапиталбанк" (Закрытое акционерное общество) ("ТКБ" ЗАО) в лице Рязанского филиала "ТКБ" (ЗАО) (далее Банк) обратился в суд с иском к Мироновой Т.С. об изменении договора о залоге имущества.

Заявление мотивировано тем, что 31.08.2007 г. между Акционерным коммерческим банком "Транскапиталбанк" (ЗАО) в лице Рязанского филиала "ТКБ" (ЗАО) и Мироновой Т.С., Мироновым И.В. был заключен кредитный договор N на сумму ... руб. Указанный кредит был предоставлен для целевого использования, а именно: ремонта, восстановления и благоустройства жилого помещения Ж 1, назначение-жилое, общей площадью ... кв. м., этаж 1, 2, мансарда, находящемуся по адресу: .... Ежемесячный аннуитентный платеж составляет ... руб. ... коп.

В обеспечение исполнения обязательств ответчика по Кредитному договору был заключен Договор N о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) (далее Договор залога) от 31.08.2007 года, в соответствии с которым, Миронова Т.С. передает в залог Банку принадлежащий ей на праве собственности объект недвижимого имущества - жилое помещение ...; а также права аренды частей земельного участка, на котором находится вышеуказанное жилое помещение; право аренды части земельного участка площадью ... кв. м, расположенный: ..., кадастровый номер N; право аренды части земельного участка площадью ... кв. м, расположенный: ..., кадастровый номер N.

В связи с переводом права аренды земельного участка в право общей долевой собственности на земельный участок 31.07.2008 г. между ответчиком и Банком заключено дополнительное соглашение N к Договору залога, в соответствии с которым, в залог Банку перешла доля в праве 4753/86915 общей долевой собственности на земельный участок общей площадью ... кв. м., расположенный по адресу: ....

По решению Октябрьского районного суда г. Рязани от 29.07.2009 года восстановлено право общей долевой собственности сособственников жилого дома <адрес>, существовавшем до совершения ответчиком ничтожной сделки, и доля в праве Мироновой Т.С. установлена в размере 115/2103. Вследствие чего, предмет ипотеки - жилое помещение ... был изменен, но в натуре свое существование не прекратил, в связи с чем, не повлек прекращения залога.

В связи с тем, что в выписке из реестра Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии указано жилое помещение ..., 13.10.2010 г. в адрес Мироновой Т.С. направлено письмо с требованием внести изменения в реестр прав на недвижимое имущество. Для совершения данных действий Мироновой Т.С. необходимо внести изменения в действующий договор залога недвижимого имущества (об ипотеке) и закладную.

01.02.2011 г. в адрес Мироновой Т.С. Банком направлено письмо с просьбой в срок до 14 февраля 2011 г. явиться в Банк для подписания дополнительного соглашения к договору о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) N от 31.08.2007 г. согласно Приложению N к письму и закладной, оформленной с учетом измененных данных, согласно Приложению N к письму. Однако, до настоящего времени Миронова Т.С. не явилась в Банк для подписания вышеуказанных документов, и на контакт с работниками Банка не идет.

При заключении Договора залога Мироновой Т.С. (Залогодателем) представлен комплект документов, подтверждающий ее право собственности на жилое помещение ..., исходя их которых, предвидеть или каким-либо иным образом проверить и предположить, что предмет ипотеки за период действия Договора залога может измениться, на основании вышеуказанных документов для Банка было не возможно.

В настоящий момент, Банком предъявлен иск к Мироновой Т.С. об обращении взыскания на заложенное имущество. В связи с тем, что в Договоре залога указано жилое помещение ..., а оно трансформировано в настоящий момент в долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ..., обратить взыскание на предмет залога не представляется возможным и, следовательно, убытки Банка с каждым днем возрастают, так как состояние предмета залога с каждым днем ухудшается, его стоимость ежедневно уменьшается.

В связи с изложенными обстоятельствами, истец просил суд изменить 1 абзац подпункта 1 пункта 1.7 Договора о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) N от 31.08.2007 года, и читать его в следующей редакции: "долю в праве 115/2103 общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ...; изменить условия пункта 5 Закладной, касающиеся жилого помещения, и изложить его в следующей редакции: "Местонахождение Предмета ипотеки, название и описание, достаточное для идентификации: доля в праве 115/2103 общей долевой собственности на жилой дом, этаж 2, назначение - жилое, общей площадью ... кв. м, расположенный по адресу: ...; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области произвести государственную регистрацию ипотеки в отношении доли в праве 115/2103 общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ....

В ходе судебного заседания представитель истца уточнила исковые требования в связи с получением 11.04.2011 г. из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области уведомления о прекращении права собственности Мироновой Т.С. на жилое помещение ..., расположенное по адресу: ..., и восстановлении права долевой собственности Мироновой Т.С. на долю 115/2103 жилого дома <адрес>, окончательно просила суд изменить 1 абзац подпункта 1 пункта 1.7 Договора о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) N от 31.08.2007 года и читать его в следующей редакции: "долю в праве 115/2103 общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>; исключить пункт 1.15 Договора о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) N от 31.08.2007 г., обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области произвести государственную регистрацию ипотеки в отношении доли в праве 115/2103 общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ....

Суд удовлетворил исковые требования Акционерного коммерческого банка "Транскапиталбанк" (ЗАО) в лице Рязанского филиала "ТКБ" (ЗАО), постановив указанное решение.

В кассационной жалобе Миронова Т.С. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. При этом ссылается на то, что выводы суда о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора залога, не основаны на допустимых доказательствах. Кроме того, при вынесении решения судом не учтено, что истцом не соблюден досудебный порядок разрешения спора, что противоречит требованиям ст. 452 ГК РФ.

Проверив законность и обоснованность состоявшегося решения суда, исходя из доводов кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Из материалов гражданского дела видно, и судом установлено, что 31.08.2007 г. между Акционерным коммерческим банком "Транскапиталбанк" (ЗАО) в лице Рязанского филиала "ТКБ" (ЗАО) и Мироновой Т.С., Мироновым И.В. был заключен кредитный договор N на сумму ... руб. с процентной ставкой за пользование кредитом из расчета годовой процентной ставки в размере 15% годовых. Срок пользования кредитом установлен 43 месяца. В обеспечение исполнения обязательств ответчика по Кредитному договору был заключен Договор N о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) от 31.08.2007 года, в соответствии с п. 1.7 которого Миронова Т.С. (Залогодатель) передает в залог Банку (Залогодержатель) принадлежащий Мироновой Т.С. на праве собственности объект недвижимого имущества - жилое помещение ..., назначение - жилое, общая площадь ... кв. м., этаж 1, 2 мансарда, адрес: ... Заложенное имущество принадлежит Залогодателю по праву собственности, на основании договора купли-продажи доли жилого дома от 05.06.2006 г., соглашения о перераспределении долей в жилом доме, расположенном по адресу: ..., от 11.07.2007 г., Право собственности Залогодателя на заложенное имущество зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.08.2007 г. сделана запись регистрации N.

Также согласно данному пункту Договора о залоге Миронова Т.С. передала в залог Банку также права аренды частей земельного участка, на котором находится вышеуказанное жилое помещение; право аренды части земельного участка площадью ... кв. м., расположенный: ..., кадастровый номер N; право аренды части земельного участка площадью ... кв. м, расположенный: ..., кадастровый номер N.

В связи с переводом права аренды земельного участка в право общей долевой собственности на земельный участок 31.07.2008 г. между ответчиком и Банком заключено дополнительное соглашение N к Договору залога, в соответствии с которым, в залог Банку перешла доля в праве 4753/86915 общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания жилого дома, общая площадь ... кв. м., расположенный по адресу: ....

По решению Октябрьского районного суда г. Рязани от 29.07.2009 г. восстановлено право общей долевой собственности сособственников жилого дома, расположенного по адресу: .... Применены последствия недействительности ничтожной сделки - соглашения от 26 июля 2007 года. Признано недействительным право собственности Мироновой Т.С. на недвижимое имущество - жилое помещение ..., общей площадью ... кв. м, жилой площадью ... кв. м, в жилом доме (здании лит. ...), расположенное по адресу: ..., зарегистрированное Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области. Применены последствия недействительности ничтожной сделки- соглашения о перераспределении долей в жилом доме, расположенном по адресу: ..., от 11 июля 2007 г.: восстановлено право общей долевой собственности собственников жилого дома, расположенного по адресу: ..., в объеме, существовавшем до совершения указанной ничтожной сделки, в указанных в решении долях, в том числе долю в праве Мироновой Т.С. в размере 115/2103.

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Как следует из материалов гражданского дела, и было установлено судом, истцом был соблюден досудебный порядок разрешения спора, поскольку после получения выписки из реестра Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, 13.10.2010 г. Банком в адрес Мироновой Т.С. направлено письмо с требованием внести в соответствии с решением суда от 29.07.2009 года изменения в реестр прав на недвижимое имущество. Для совершения данных действий Мироновой Т.С. необходимо внести изменения в действующий договор залога недвижимого имущества (об ипотеке) и закладную и указать в качестве предмета ипотеки 115/2103 долю в праве общей долевой собственности на указанный выше объект недвижимости (л.д. 46).

01.02.2011 года Мироновой Т.С. Банком вновь направлено письмо с просьбой в срок до 14 февраля 2011 г. явиться в Банк для подписания дополнительного соглашения к договору о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) N от 31.08.2007 г. по форме согласно Приложению N к письму и закладной, оформленной с учетом измененных данных по форме согласно Приложению N к письму (л.д. 74-81).

Вместе с тем, до настоящего времени Миронова Т.С. не явилась для подписания названных документов, что явилось основанием для обращения Банком с иском в суд.

Указанные обстоятельства подтверждены доказательствами, которые были исследованы судом, и им дана оценка, соответствующая требованиям ст. 67 ГПК РФ.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из соблюдения истцом требований пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, и доказанности существенного нарушения условий договора, которое является основанием для изменения договора в судебном порядке.

При вынесении решения суд правильно сослался на то, что поскольку имело место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора об ипотеке. При этом, суд правильно исходил из того, что при заключении Договора залога с Мироновой Т.С., которой представлены соответствующие требованиям законодательства документы, безусловно подтверждающие ее право собственности на жилое помещение, Банк не мог предвидеть или проверить, либо каким-либо другим образом убедиться на момент заключения договора, что предмет ипотеки, будет каким-либо образом преобразован.

Сторонами не достигнуто соглашение о приведении договора об ипотеке в соответствие с указанными выше обстоятельствами.

Доводы заявителя о несоблюдении Банком досудебного порядка урегулирования спора опровергаются материалами гражданского дела, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения суда.

Другие доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в суде первой инстанции, которым в решении дана оценка, соответствующая требованиям ст. 67 ГПК РФ, выводов суда первой инстанции не опровергают, а сводятся лишь к переоценке выводов суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Октябрьского районного суда г. Рязани от 04 мая 2011 года в обжалуемой части оставить без изменения, а кассационную жалобу Мироновой Т.С. - без удовлетворения.