Определение Рязанского областного суда от 14 сентября 2011 г. N 33-1720 (ключевые темы: ипотека - кредитный договор - залог недвижимости - договор залога - срок исполнения обязательства)

Определение Рязанского областного суда
от 14 сентября 2011 г. N 33-1720

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:

председательствующего Воейкова А.А.,

судей Споршевой С.В., Смирновой А.А.,

при секретаре Черненко О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Акционерного коммерческого банка "Инвестиционный торговый банк" (открытого акционерного общества) на решение Пронского районного суда Рязанской области от 4 июля 2011 года, которым постановлено:

Отказать в удовлетворении иска ОАО АКБ "Инвестиционный торговый банк" к Чукарову К.А. об обращении взыскания на заложенное имущество.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Споршевой С.В., объяснения представителя ОАО АКБ "Инвестиционный торговый банк" - Марцинкевича М.А., поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения представителя Чукарова А.Н. и Чукарова К.А. - Старцева И.В., судебная коллегия установила:

АКБ "Инвестиционный торговый банк" (ОАО) обратился в суд с иском Чукарову К.А. об обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование иска истец указал, что 20 апреля 2009 года между ОАО АКБ "Инвестиционный торговый банк" и ООО "Восточно-европейская строительная компания" был заключен кредитный договор N.

В соответствии с п.п. 1.1, 4.3 Кредитного договора N Банк обязался предоставить заемщику на условиях, оговоренных в Кредитном договоре, кредит в сумме ... рублей, а заемщик обязался обеспечить своевременный и полный возврат кредита, процентов и неустоек по кредитному договору. Процентная ставка за пользование кредитом установлена в размере ...% годовых.

В соответствии с п. 3.3 кредитного договора N заемщик осуществляет полное погашение задолженности перед Банком не позднее 20 апреля 2010 года.

В настоящее время срок погашения кредита в соответствии с кредитным договором N истек, заемщик свои обязательства по кредитному договору N не выполнил.

По состоянию на 9 июня 2010 года сумма задолженности должника составляет ... рублей ... копеек, в том числе: ссудная задолженность - ... рублей; пени за просроченный основной долг - ... рублей ... копейки; просроченные проценты - ... рублей ... копейки; пени за просроченные проценты - ... рублей ... копеек. Факт неисполнения обязательств по возврату кредита подтверждается выпиской по ссудному счету.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика перед банком по кредитному договору с ответчиком по данному иску был заключен договор залога недвижимости (ипотеки) N от 20 апреля 2009 года.

Согласно Договору залога недвижимости (ипотеки) N от 20.04.2009 г. в залог были переданы объекты недвижимости: здание спального корпуса, литер ...; здание спального корпуса, литер ...; здание спального корпуса, литер ...; здание клуба-столовой, литер ...; здание спального корпуса, литер ...; здание административного приемного корпуса, литер ...; здание котельной-бойлерной, лит. ...; сооружение-ограждение, лит. 1; сооружение - тепловые сети; здание насосной станции, лит. ...; сооружение - водопроводные сети; сооружение - артезианская скважина N, лит. ...; сооружение - артезианская скважина N; здание канализационной насосной станции, лит. ...; сооружение - резервуар запаса воды, лит. ...; сооружение - резервуар запаса воды, лит. ...; сооружение - напорный и самотечный коллектор (назначение - коммуникационное, протяженностью ... п.м.; сооружение- наружные сети канализации; земельный участок (категория земель - земли промышленности и иного назначения, разрешенное использование: под объектами детского оздоровительного лагеря, общая площадь: ... кв. м.).

Общая залоговая стоимость предметов залога определена по соглашению сторон и составляет ... руб.

Истец просил обратить взыскание на заложенное по договору залога (ипотеки) N от 20.04.2009 г. перечисленное выше недвижимое имущество; установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере ... рубля ... копеек; взыскать с Чукарова К.А. в пользу АКБ "Инвестиционный торговый банк" (ОАО) расходы по уплате государственной пошлины в размере ... рублей.

В процессе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования в части определения начальной продажной цены заложенного имущества и просил установить начальную продажную стоимость в размере ... рублей.

Решением суда в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Акционерный коммерческий банк "Инвестиционный торговый банк" (открытое акционерное общество) просит решение отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что в нарушение требований ст. 61 ГПК РФ суд первой инстанции исходил из не вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.05.2011 г., при этом исходил из копии указанного документа, не заверенного надлежащим образом, а также копии дополнительного соглашения, также, по мнению кассатора, являющейся ненадлежащим доказательством; делая вывод о не заключении договора ипотеки, суд неправильно применил и истолковал нормы материального права: ст. 339 ГК РФ, ст. 9 и ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости).

Обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

При рассмотрении дела судом первой инстанции было установлено, что 20 апреля 2009 г. АКБ "Инвестиционный торговый банк" (открытое акционерное общество) заключил с ООО "Восточно-Европейская строительная компания" кредитный договор N, по условиям которого передал заемщику ... рублей под ...% процентов годовых за пользование кредитом с погашением задолженности не позднее 20 апреля 2010 г.

В обеспечение исполнения обязательств по указанному кредитному договору Чукаров К.А. предоставил в залог принадлежащее ему недвижимое имущество: здание спального корпуса, литер ..., здание спального корпуса, литер ..., здание спального корпуса, литер ..., здание клуба-столовой, литер ..., здание спального корпуса, литер ..., здание административного приемного корпуса, литер ..., здание котельной-бойлерной, лит. ..., сооружение-ограждение, лит. ..., сооружение - тепловые сети, здание насосной станции, лит. ..., сооружение - водопроводные сети, сооружение - артезианская скважина N, лит. ..., сооружение - артезианская скважина N, лит. ..., здание канализационной насосной станции, лит. ..., сооружение - резервуар запаса воды, лит. ..., сооружение - резервуар запаса воды, лит. ..., сооружение - напорный и самотечный коллектор, сооружение - наружные сети канализации, земельный участок общей площадью ... кв. м, расположенный по адресу .... В тот же день банк заключил с ним договор залога недвижимости (ипотеки) N, который зарегистрирован в УФРС по Рязанской области 24.04.2009 г.

Обязательства, предусмотренные кредитным договором, не исполняются должным образом.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, районный суд исходил из того, что договор залога недвижимого имущества (ипотеки) является незаключенным, поскольку в кредитный договор были внесены изменения срока исполнения обязательства, однако такие изменения не были внесены в договор ипотеки. Вместе с тем срок исполнения обязательства обеспечиваемого залогом является существенным условием договора, и в случае недостижения соглашения по всем существенным условиям договора, он считается незаключенным.

Судебная коллегия по гражданским делам находит вывод суда первой инстанции основанным на неправильном толковании норм материального права.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Статьей 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1); обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения; в тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения (п. 4); если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (п. 5).

В соответствии с п. 1 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 10 указанного Закона договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Из материалов дела усматривается, что в договоре залога недвижимости (ипотеки) N, заключенном между АКБ "Инвестиционный торговый банк" (открытое акционерное общество) и Чукаровым К.А. 20 апреля 2009 г., указаны все необходимые условия договора залога недвижимости, в том числе срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой - 20 апреля 2010 г. (п. 1.1.3 договора). Указанный договор зарегистрирован 24.04.2009 г. в УФРС по Рязанской области.

При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для того, чтобы сделать вывод, что указанный договор не заключен.

Внесение в дальнейшем изменений в кредитный договор сторонами этого договора в части указания более поздних сроков исполнения обеспеченного залогом обязательства по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре о залоге, не влияет на сам факт признания договора залога незаключенным или заключенным.

Кроме того, ссылки суда первой инстанции на изменение условий кредитного (основного) обязательства без согласования с залогодателем, не являющимся заемщиком в кредитном обязательстве, в связи с чем у залогодателя не было безусловной обязанности продолжать обеспечение нового (измененного) кредитного обязательства без оформления последующей ипотеки, а, следовательно, у банка и по этой причине нет оснований требовать обращения взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ответчику, не соответствуют нормам материального права.

Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрена возможность расхождения условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество (п. 1 ст. 50 Закона). В соответствии с п. 1 ст. 50 указанного Закона, в случае расхождения условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований обеспеченных залогом недвижимого имущества, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

Следовательно, изменение размера или срока исполнения обеспеченного залогом обязательства (например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту либо изменения срока возврата кредита) по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре о залоге, само по себе не является основанием для прекращения залога.

Согласно статье 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

При увеличении размера требований по основному обязательству залог продолжает обеспечивать обязательство должника в том размере, в каком оно существовало бы без такого изменения, если стороны договора о залоге не пришли к соглашению о том, что при увеличении размера требований по основному обязательству на согласованную залогодателем и залогодержателем сумму залог обеспечивает обязательство должника в увеличенном в согласованных пределах размере.

Таким образом, если внесены изменения в договор займа (основной договор), и отсутствуют соответствующие изменения в договоре об ипотеке (обеспечивающее обязательство) нет оснований для вывода о прекращении ипотеки, подлежит исследованию лишь вопрос об объеме ответственности залогодателя.

Вместе с тем, суд первой инстанции не установил, в каком объеме должен отвечать залогодатель исходя из условий основного обязательства, указанных в договоре об ипотеке.

Имеющаяся в материалах дела копия определения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16 мая 2011 г. о включении в реестр требований кредиторов ООО "Восточно-Европейская строительная компания" требования АКБ "Инвестиционный торговый банк" (открытого акционерного общества) в размере ... руб. основного долга и ... руб. неустойки, на которую сослался суд в своем решении, не может быть принята во внимание, поскольку не имеется данных о вступлении определения в законную силу, в связи с чем данный документ не может выступать в качестве бесспорного доказательства, предусмотренного ст. 61 ГПК РФ.

При таких обстоятельствах судебная коллегия лишена возможности принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть положения ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", предложить сторонам представить доказательства в подтверждение или в возражение своей позиции по вопросам, имеющим юридическую значимость при рассмотрении спора, и с учетом полученных данных разрешить дело по существу в соответствии с нормами материального и процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Решение Пронского районного суда Рязанской области от 4 июля 2011 года отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в тот же районный суд.