Решение Арбитражного суда Рязанской области от 29 ноября 2011 г. N А54-1999/2011 (ключевые темы: муниципальная собственность - субъекты малого и среднего предпринимательства - нежилое помещение - общая площадь - земельные ресурсы)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 29 ноября 2011 г. N А54-1999/2011

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13 июня 2012 г. N Ф10-1511/12 по делу N А54-1999/2011 настоящее решение оставлено без изменения

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22 ноября 2011 года.

Полный текст решения изготовлен 29 ноября 2011 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Стрельниковой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Соколовой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя Боброва Руслана Владимировича (ОГРН 304623007800031) к Управлению земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (ОГРН 1026200872620) третьи лица - ООО "Ресторан "1 Мая" о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества

при участии в судебном заседании:

от заявителя: Бабенко B.C., представитель по доверенности от 30.04.2011 N 1, личность представителя установлена на основании предъявленного паспорта, Савченко Г.В., представитель по доверенности от 30.04.2011 N 2, личность представителя установлена на основании предъявленного паспорта,

от ответчика: Новинская Н.В., начальник правового сектора управления по доверенности от 03.05.2011, N 01-42/248, личность представителя установлена на основании предъявленного удостоверения.

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом.

установил: индивидуальный предприниматель Бобров Руслан Владимирович (далее - предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к Управлению земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - ответчик, Управление) при участии в деле в качестве третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Ресторан 1 Мая" о признании незаконным действия по реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и обязании осуществить приватизацию арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В ходе судебного разбирательства индивидуальный предприниматель Бобров Р.В. в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил требования, согласно которым просил признать незаконными действия Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации г. Рязани по отказу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, содержащиеся в письме N 01-75/2266 от 22.09.2011 и обязать Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации г. Рязани устранить нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Боброва Руслана Владимировича.

Уточнение требований принято судом к рассмотрению по существу.

Представитель заявителя заявленные требовании поддерживает, указывает на то, что Бобров Р.В. арендует спорное имущество более двух лет, задолженности по арендной плате не имеет, площадь помещения не превышает установленные для Рязанской области предельные значения арендуемых площадей, имущество не включено в утвержденный перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Управление против удовлетворения заявления возражает, указывая на то, что реализация преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и заключение с субъектом малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания не допускается. Арендуемое предпринимателем помещение не проходило процедуру государственного кадастрового учета и государственной регистрации права муниципальной собственности, в реестре муниципальной собственности указанное имущество не числится.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Ресторан 1 Мая" в судебное заседание не явился, в отзыве на заявление изложил правовую позицию по делу, согласно которой возражает по заявленным требованиям и просил в удовлетворении заявления отказать.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствии представителя общества с ограниченной ответственностью "Ресторан 1 Мая", извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст.ст. 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела судом установлено: 23.04.2004 между Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (Арендодатель) и предпринимателем Бобровым Р.В. (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 1252004 (т. 1 л.д. 10-13).

Предметом договора аренды согласно п. 1.1 является нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 56, лит Г2, площадью 18,8 кв. м. (п. 1.2.2). Помещение предоставлено под офис.

Срок договора установлен с 23.04.2004 по 22.03.2005. В соответствии с п. 6.5 если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Помещение передано по акту от 23.04.2004 (т. 1 л.д. 14).

10.02.2011 Бобров Р.В. обратился в Управление с письмом (т. 1л. д. 57) о проведении процедуры государственного кадастрового учета и государственной регистрации права муниципальной собственности нежилого помещения НЗ, лит Г, общей площадью 18,8 кв. м., расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 56, арендуемого по договору аренды от 23.04.2004 N 1252004.

Письмом от 09.03.2011 N 01-68/1202 (т. 1 л.д. 55) Управление разъяснило предпринимателю, что в реестре муниципальной собственности числится объект недвижимости - здание общей площадью 64,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 56, лит Г, право собственности на которое зарегистрировано в установленном порядке. Для регистрации нежилого помещения НЗ, лит. Г общей площадью 18,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 56, в Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по рязанской области необходимо представить следующие документы: разрешение на проведение строительства (реконструкции) объекта; акт приемки объекта; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Предприниматель неоднократно обращался с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно уточнениям предмета требования Бобров Р.В. оспаривает отказ Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого по договору от 23.04.2004 N 1252004 имущества, оформленный письмом от 22.09.2011 г. N 01-75/2266 (т. 2 л.д. 83).

Письмо об отказе направлено по результатам рассмотрения заявления предпринимателя от 25.08.2011 (т. 2 л.д. 32).

Посчитав, что отказ Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани не соответствует требованиям закона и нарушает права и законные интересы индивидуального предпринимателя, поскольку лишает возможности применить положения Закона N 159-ФЗ, заявитель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Рассмотрев и оценив материалы дела, заслушав доводы представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд считает, что заявленное требование не подлежит удовлетворению. При этом суд исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из содержания данной нормы закона следует, что основанием для признания ненормативного правового акта недействительным является одновременное наличие двух условий: несоответствие обжалуемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя.

В силу пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии п. 1 ст. 1 Закона N 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В силу ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пунктах 8 и 9 информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснил, что по смыслу Федерального закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Как следует из материалов дела, предоставленный предпринимателю объект представляет собой пристройку к зданию лит. Г общей площадью 64,1 кв. м.

Право собственности муниципального образования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано в отношении здания лит. Г. общей площадью 64,1 кв. м. Это же здание числится в реестре муниципальной собственности. Согласно свидетельству (т. 2 л.д. 42) право собственности муниципального образования зарегистрировано 08.12.2003.

В соответствии с выпиской из технического паспорта по состоянию на 16.02.2004 (т. 1 л.д. 70) строение лит. Г так же состоит из двух помещений площадью 48,0 кв. м и 16,1 кв. м. Имеются пристроенные помещения площадью 8,8 кв. м, 8,2 кв. м, 1,8 кв. м, в отношении которых право собственности не зарегистрировано.

Таким образом, указанное предпринимателем помещение НЗ, лит Г общей площадью 18,8 кв. м не проходило процедуру государственного кадастрового учета и государственной регистрации права муниципальной собственности, в реестре муниципальной собственности указанное имущество не числится.

Предпринимателем без согласования с Арендодателем внесены изменения в планировку помещения. В связи с внесенными изменениями в планировку помещения предпринимателем получены кадастровый и технический паспорта от 24.05.2010 (т. 1 л.д. 58, 59).

В обоснование заявленного требования предприниматель ссылается на соглашение от 10.08.2010 (т. 1 л. д. 130) о внесении изменений в пункты 1.1, 1.2.2 договора аренды.

В соответствии с изменениями предоставлено в аренду помещение НЗ, лит Г (поз. 1 - 4 на поэтажном плане первого этажа от 24.05.2010), площадью 18,8 кв. м.

Соглашение подписано на основании решения Управления от 05.08.2010 N 01-10/188 (т. 1 л.д. 132), принятого на основании обращения предпринимателя в связи проведенной перепланировкой нежилого помещения.

Ответчик возражает, указывая на то, что решением от 23.08.2010 N 01-10/200 (т. 1 л.д. 129) решение от 05.08.2010 N 01-10/188 изменено в связи с отсутствием в реестре муниципальной собственности объекта недвижимости Н3 лит. Г.

По условиям договора аренды от 22.04.2004 N 1252004 общая площадь арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 56, лит Г., составляет 18,8 кв. м и является частью здания. Оснований для преобразования здания лит. Г, общей площадью 64,1 кв. м, расположенного по указанному адресу, и формирования нежилого помещения Н3, лит Г, как самостоятельного вторичного объекта недвижимости, отсутствуют.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела документы, суд установил, что за муниципальным образованием город Рязань на праве собственности зарегистрировано здание площадью 64,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, 56, помещение площадью 18,8 кв. м, о выкупе которого просит заявитель, как самостоятельный объект недвижимого имущества не сформировано, его кадастровый учет не проведен, в реестре муниципальной собственности не числится.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования.

Довод заявителя о том, что имеющиеся в материалах дела технические и кадастровые паспорта свидетельствуют о том, что испрашиваемое нежилое помещение площадью 18,8 кв. м может быть сформировано как обособленный объект, обладает характеристиками нежилого помещения как объекта гражданских прав, судом отклоняется в связи с тем, что кадастровый учет спорного помещения как самостоятельного объекта недвижимости в установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" порядке по заявлению правообладателя не проводился, что в отсутствие его волеизъявления привело бы к нарушению прав владения, пользования и распоряжения собственником. Формирование и выделение отдельных объектов недвижимости по инициативе арендатора с целью их выкупа не предусмотрено положениями Закона N 159-ФЗ.

Указанный вывод соответствует выводам Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 07.09.2010 N 2472/10.

Расходы по оплате государственной пошлины в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167, 176, 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решил:

1. В удовлетворении требований о признании незаконными действия Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани по отказу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, оформленное письмом от 22.09.2011 г. N 01-75/2266, проверенное на соответствие положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", отказать.

2. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.

Судья

И.А. Стрельникова