Справка о результатах обобщения судебной практики по рассмотрению судами гражданских дел по спорам, связанным с самовольным строительством

Справка о результатах обобщения судебной практики по рассмотрению судами гражданских дел по спорам, связанным с самовольным строительством
(извлечение)

В связи с проводимым Верховным Судом Российской Федерации обобщением практики применения судами законодательства по спорам, связанным с самовольным строительством, и по вопросам, возникающим при применении Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Рязанским областным судом проведено обобщение практики рассмотрения дел, связанных с самовольным строительством, за период с апреля 2010 года по настоящее время.

Количество дел, связанных с самовольным строительством, оконченных районными (городскими) судами Рязанской области, за период с апреля 2010 года по 2012 год составило 175, которые условно можно разделить на две основные категории:

- по искам органов местного самоуправления, а также физических лиц, являющихся сособственниками дома либо земельного участка, чьи права и законные интересы нарушены, о признании постройки самовольной и ее сносе;

- по искам граждан о признании права собственности на самовольно возведенные постройки.

Анализ представленных гражданских дел позволяет сделать вывод о том, что в настоящее время в Рязанской области широко распространены факты самовольного строительства индивидуальных жилых домов, различного рода пристроек, гаражей, когда, нарушая установленные законом правила, без получения необходимых разрешений и согласований для строительства, а также без выделения в установленном законом порядке земельных участков, граждане самовольно возводят, а затем обращаются в суд с целью узаконить свои права на такие постройки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры, связанные с защитой права собственности и других вещных прав, рассматриваются судами в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - ГПК РФ), Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ), а также иными федеральными законами. Вопросы подсудности споров по искам о правах на недвижимое имущество были рассмотрены в вышеуказанном совместном Постановлении от 29.04.2010 г. N 10/22.

В п. 2 Постановления N 10/22 содержится открытый перечень исков о правах на недвижимое имущество, в который включены, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Поскольку все споры о признании права собственности на самовольную постройку и сносе самовольных построек связаны с правами на недвижимость, суды верно определяют подсудность таких споров по правилам исключительной подсудности, в соответствии с требованиями ст. 30 ГПК РФ, предусматривающими, что такие споры должны рассматриваться по месту нахождения спорного объекта, и правомерно принимают к производству исковые заявления по месту нахождения спорных объектов.

При определении родовой подсудности суды учитывают, что споры о сносе самовольных построек относятся к имущественным спорам, не подлежащим оценке, отнесенным в соответствии с требованиями ст. 24 ГПК РФ к подсудности районных судов. Споры о признании права собственности на самовольное строение представляют собой споры имущественного характера, подлежащего оценке, поэтому при определении подсудности названной категории дел суды исходят из цены иска, и, если стоимость спорного объекта не превышает 50 000 рублей, то такие споры относят к компетенции мирового судьи, а при стоимости спорного объекта, превышающей указанную сумму, - к компетенции районного суда.

Споры о сносе самовольных построек

Наибольшее количество дел о сносе самовольных построек рассмотрено судами с вынесением решения об удовлетворении (частичном удовлетворении) заявленных требований, в ряде случаев в удовлетворении исковых заявлений было отказано, а по значительному количеству дел производство прекращено (в связи с утверждением мирового соглашения, отказом от иска, наличием вступившего в законную силу решения по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям).

Обобщение свидетельствует о том, что в целом такие иски рассматриваются судами правильно.

По смыслу ст. 222 ГК РФ иск о сносе самовольной постройки может быть предъявлен любым лицом, полагающим, что сохранение постройки нарушает его права. Такими лицами могут являться не только собственники земельных участков, на которых возведены спорные объекты, но и арендаторы, либо иные лица, которым право владения и пользования земельным участком принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.

Истцами по делам о сносе самовольных построек выступают органы местного самоуправления, или граждане - сособственники имущества либо лица, чьи права и законные интересы нарушены возведением постройки.

Как показывает обобщение, требования о сносе самовольного строения, как правило, предъявляет собственник земельного участка, на котором возведена постройка, либо лицо, которому на законном основании принадлежит право владения или пользования соответствующим земельным участком. В ряде случаев истцами выступают также органы местного самоуправления - администрации муниципальных образований, в компетенцию которых в соответствии с положениями Градостроительного кодекса и Земельного кодекса РФ входят вопросы регулирования планировки и застройки территорий муниципального образования; владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью; выдачи разрешений на строительство. В таких случаях требования органа местного самоуправления мотивированы публичным интересом: нарушением градостроительных и иных норм, угрозой жизни и здоровью граждан.

Часто возникают споры между владельцами смежных земельных участков, связанные с занятием соседнего земельного участка. Основная причина таких споров - строительство новых построек с нарушением границ земельных участков. При разрешении таких споров граждане заявляют требования о переносе построек и сооружений, о сносе построек.

Судами, в основном, правильно решаются вопросы о том, является ли обратившееся с соответствующим иском лицо надлежащим истцом или нет.

Проверяя наличие у истца права на предъявление требования о сносе самовольного строения, суды предлагают лицам, обращающимся в суд с такими требованиями, представить документы, свидетельствующие о наличии у истца соответствующих прав на конкретный земельный участок. Такими документами являются правоустанавливающие документы: постановления компетентных органов о предоставлении земельного участка, договор аренды, государственный акт на землю, а также правоподтверждающие документы: свидетельство о праве собственности, выданное регистрационным органом, выписки из кадастра.

Как следует из положений ст. 222 ГК РФ, сохранение постройки невозможно, если оно нарушает права и законные интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Таким образом, надлежащими истцами по искам о сносе самовольных строений являются также лица, права и охраняемые законные интересы которых нарушаются ведением самовольного строительства, для которых самовольная постройка представляет угрозу жизни и здоровью.

Как показало обобщение, ответчиками по таким искам выступают, как правило, собственники или владельцы самовольно возведенных объектов недвижимости, являющиеся одновременно собственниками или пользователями смежных земельных участков, когда самовольно возведенные на земельных участках гаражи и другие хозяйственные постройки были построены без согласия соседей либо с отклонением от согласованных параметров.

При разрешении таких споров суды руководствуются общими нормами статьи 304, 305 ГК РФ.

В силу ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

По делам указанной категории судами в качестве значимых определялись и устанавливались обстоятельства, с которыми закон связывает возможность применения положений ст.ст. 222, 304, 305 ГК РФ: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей; при отсутствии проектной документации, необходимых разрешений и (или) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил; нарушение сохранением постройки прав и законных интересов истцов, создание угрозы жизни и здоровью граждан.

Установив, что постройка возведена при отсутствии проектной документации, необходимых разрешений и (или) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, то есть имеет признаки самовольной, суды удовлетворяют исковые требования в том случае, если существующая пристройка нарушает права истца, восстановить которые без сноса самовольной постройки невозможно.

Так, районным судом Рязанской области рассмотрено гражданское дело по иску П. к С. о сносе самовольно возведенной постройки с вынесением решения об отказе в удовлетворении исковых требований. Суд пришел к выводу, что истцом, основывающим свои требования на положениях ст. 222 ГК РФ, не представлено доказательств того, что возведенный на принадлежащем ответчику земельном участке объект обладает признаками самовольной постройки в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ, поскольку возведенная ответчиком конструкция является временным строением вспомогательного использования (навес), на возведение которой в соответствии со ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ не требуется разрешение на строительство. Также судом установлено, что права истца возведением ответчиком спорной постройки нарушены не были.

В случае возведения самовольного строения на чужом земельном участке для установления факта нахождения спорного строения в границах земельного участка истца суды требуют от него представления соответствующих доказательств: землеустроительных документов, материалов топосъемки. Как правило, по делам данной категории суды с целью установления указанного факта назначают строительно-технические экспертизы.

Районным судом г. Рязани рассмотрено гражданское дело по иску ФГБУ "Рязанский центр по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды" к К. о сносе самовольно возведенной постройки (гараж), встречному иску о признании права собственности на гараж в силу приобретательской давности. Вынесенным решением требования о сносе гаража удовлетворены по тем основаниям, что он построен ответчиком на земельном участке, принадлежащем истцу, без разрешения на строительство, в удовлетворении встречных требований отказано.

Напротив, районный суд Рязанской области, рассматривая гражданское дело по иску Р. к главе крестьянско-фермерского хозяйства о сносе самовольно возведенных построек и приведении земельного участка в первоначальное состояние, в удовлетворении требований истца отказал в связи с тем, что истцом не был доказан факт нахождения самовольных построек на его земельном участке.

В случае предъявления требований о сносе самовольного строения по мотивам нарушения прав и законных интересов, на истце лежит обязанность доказать, что сохранение постройки нарушает его права либо создает угрозу его жизни и здоровью. В такой ситуации суды при удовлетворении требований исходят из доказанности факта нарушений прав истца самим строением, не связанного с процедурой осуществления его строительства (получением соответствующих разрешений, согласований).

При этом факт регистрации строений в органах государственной регистрации в соответствии с введенной Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" упрощенной процедурой не является препятствием для вынесения судом решения о сносе таких строений, если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы истцов или создает угрозу для жизни и здоровья граждан.

Доказательства, подтверждающие эти обстоятельства, суды получают при рассмотрении дела путем назначения в необходимых случаях соответствующей экспертизы или привлечения к делу специалистов в порядке, предусмотренном ст.ст. 79, 188 ГПК РФ.

По всем делам с целью установления соответствия спорных объектов недвижимости требованиям градостроительных и строительных, санитарных, противопожарных норм и правил проводились обследования этих объектов представителями компетентных органов, по результатам представлялись заключения, проводились судебные строительно-технические экспертизы.

Признание права собственности на самовольные постройки

При проведении обобщения установлено, что иски о признании права собственности на самовольные постройки являются наиболее распространенными и, в большинстве случаев, судами удовлетворяются.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на объект недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации. При этом государственной регистрации не подлежит самовольная постройка, которой, в силу ст. 222 ГК РФ, признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее. Вместе с тем, п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии, что сохранение этой постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц либо не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Одним из оснований отнесения постройки к разряду самовольных является строительство при отсутствии прав на земельный участок. До вступления в силу с 1 сентября 2006 года изменений в п. 3 ст. 222 ГК РФ эта норма содержала положения, в соответствии с которыми право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, даже в том случае, если участок ему не принадлежал; для этого было необходимо, чтобы данный земельный участок был предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Действующие в новой редакции положения п. 3 ст. 222 ГК РФ позволяют признать право на самовольную постройку только за добросовестным собственником или пользователем земельного участка, который должен иметь вещное право на соответствующий земельный участок, в том числе, исходя из системного толкования ст. 222 ГК РФ и ст. 41 ЗК РФ, такими лицами могут быть арендаторы, как и лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, наследуемого владения, постоянного пользования, и которые имеют право возводить на предоставленном им в аренду земельном участке постройки, здания и сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка.

Как показывает судебная практика Рязанской области, с исками о признании права собственности на самовольную постройку обращаются лица, осуществившие самовольное строительство соответствующего объекта. В таких случаях суды требуют от истца представления доказательств, подтверждающих тот факт, что постройка производилась самим застройщиком или за его счет.

В качестве ответчика по таким делам привлекаются органы местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию, а также лица, оспаривающие права истцов на указанные постройки. Как правило, органы местного самоуправления, к полномочиям которых отнесена выдача разрешений на строительство и реконструкцию жилых помещений, исковые требования о признании права собственности признают или не возражают против их удовлетворения.

При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, суды правомерно истребуют доказательства принадлежности истцу земельного участка и соблюдения его целевого назначения. В тех случаях, когда строительство велось на чужом земельном участке, но по воле его собственника, и между сторонами существует договор об условиях строительства, спор должен разрешаться в зависимости от его условий.

Изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, в случаях, если использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, требование о признании права собственности на нее удовлетворению не подлежит.

Кроме того, создание нового объекта подразумевает не только наличие прав на земельный участок, но и соблюдение определенной процедуры при осуществлении строительства, которая включает в себя получение разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. Перечень объектов, для строительства которых не требуется получения разрешения на строительство, содержится в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Согласно приведенной норме разрешение на строительство не требуется в случае: строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу; строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства; строительства на земельном участке сооружений и строений вспомогательного пользования; изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности, и т.д.

При нарушении процедуры осуществления строительства возведенная постройка в соответствии с требованиями ст. 222 ГК РФ квалифицируется как самовольная. Вместе с тем, только лишь факт нарушения такой процедуры, заключающийся в отсутствии разрешения на строительство и ввода построенного объекта в эксплуатацию, не может рассматриваться в качестве безусловного препятствия для легализации самовольного строения. Так, Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", введена упрощенная процедура легализации отдельных объектов потребительского назначения (садовые и дачные дома, объекты индивидуального жилищного строительства), возведенных гражданами на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. Для регистрации права собственности на указанные объекты достаточно представить в регистрирующий орган документ, подтверждающий факт создания объекта, коим является декларация об объекте, а для объектов индивидуального жилищного строительства - технический паспорт и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (либо разрешение на строительство, если индивидуальный жилой дом является объектом незавершенного строительства). При этом разрешение на ввод в эксплуатацию (либо в указанных выше случаях - разрешение на строительство) должно представляться на регистрацию в качестве необходимых документов начиная с 1 января 2010 года.

Отсутствие таких документов не является препятствием для легализации самовольной постройки в судебном порядке.

Так, районным судом Рязанской области удовлетворены требования А. к администрации МО - сельское поселение муниципального района Рязанской области о признании права собственности на самовольно построенное здание магазина.

При этом суд исходил из следующего: согласно положениям частей 1 и 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

При рассмотрении дела судом были учтены положения п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъясняющие, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку, суды должны установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно представленным в дело документам, А. обращалась в администрацию МО - муниципальный район с заявлением о выдаче разрешения на ввод здания в эксплуатацию, но получила отказ, поскольку здание было возведено без получения разрешения на строительство. Из экспертного заключения и сообщения администрации следовало, что здание соответствует всем требованиям СанПин и требованиям строительных и градостроительных норм и правил. Исследованные в судебном заседании доказательства дали суду основания для вывода о том, что истица произвела строительство здания на земельном участке, ей принадлежащем, и принимала надлежащие меры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но получила отказ из-за отсутствия разрешения на строительство. Сохранение самовольной постройки права и интересы других лиц не нарушило и не создало угрозу жизни и здоровью граждан. Учитывая указанные обстоятельства, судом за истицей было признано право собственности на самовольно построенное здание.

Согласно ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано только при условии, что ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Разрешая дела указанной категории, суды требуют от истцов доказательства, подтверждающие факт существования соответствующей постройки (технические, кадастровые паспорта), а также другие доказательств законности существования такого строения. Такими доказательствами, в частности, являются: документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам, заключения технических обследований; доказательства, иным образом подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы других лиц.

Для разрешения вопросов, требующих специальных познаний, суды привлекают к участию в деле специалистов или назначает соответствующую экспертизу.

При установлении всех юридически значимых обстоятельств (наличие оформленных прав на земельный участок, соблюдение целевого назначения земельного участка, соответствие построек требованиям СНиПов, экологическим, санитарным, противопожарным и иных нормам и правилам, отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц, угрозы их жизни и здоровью) указанные исковые требования судами удовлетворяются.

Так, районный суд Рязанской области, рассматривая гражданское дело по иску П. к администрации МО - К. муниципальный район о признании права собственности на жилой дом, принял заявление ответчика о признании иска в полном объеме. Судом требования истицы удовлетворены, так как они заявлены в соответствии со ст. 222 ГК РФ, жилой дом построен на земельном участке, принадлежащем истице на основании договора аренды, строительство произведено без нарушений градостроительных и строительных норм и правил, права других лиц не нарушены, угрозы жизни и здоровью возведенный объект не создает.

Районным судом Рязанской области в удовлетворении требований Б. к администрации МО - городской округ г. С. Рязанской области о признании права собственности на квартиру отказано. Истица является собственником жилого помещения - квартиры в одноэтажном многоквартирном доме, без получения необходимых разрешений она возвела пристройку, которая по результатам проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы не соответствует строительным нормам. Судом сделан вывод о том, что самовольная постройка, не отвечающая строительным и градостроительным нормам, угрожает здоровью и жизни граждан, в связи с чем требования истца удовлетворению не подлежат.

Самовольная реконструкция занимаемого жилого помещения независимо от объема личных денежных средств нанимателя, вложенных в нее, не влечет переход права собственности на спорное имущество, поскольку в силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Имущество, находящееся в государственной, муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с требованиями ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано как непосредственно за лицом, построившим ее, так и за лицом, которое какого-либо отношения к строительству не имело, но является законным владельцем, собственником земельного участка, на котором эта постройка находится, с возмещением расходов лицу, осуществившему строительство.

Как показывает практика, за рассматриваемый период времени иски собственников земельных участков либо лиц, владеющих участком на другом законном основании, о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на принадлежащих им земельных участках другими лицами, районными (городскими) судами Рязанской области не рассматривались.

Из материалов, представленных на обобщение, следует, что за период с апреля 2010 года по настоящее время в производстве районных судов Рязанской области имелись 2 дела, связанные с осуществлением строительства жилых домов на земельных участках, не предназначенных для этих целей, в том числе на участках, в отношении которых законодательством установлен запрет на осуществление строительства таких объектов:

В 2010 году в районном суде Рязанской области - гражданское дело по иску Ш. к МИ ФНС России N 6 по Рязанской области, муниципальному образованию - Р. муниципальный район Рязанской области о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом, который был построен на земельном участке, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства, где согласно законодательству РФ возведение зданий и строений запрещено.

Данное дело в связи с неоднократной неявкой истца в судебные заседания определением суда оставлено без рассмотрения.

В 2011 году в районном суде г. Рязани - гражданское дело по иску администрации г. Рязани к А. о сносе самовольно возведенного жилого дома на переданном в аренду администрацией земельном участке, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для огородничества.

Производство по делу определением суда прекращено в связи с отказом истца от иска.

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда

Февраль 2013 г.