Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 апреля 2009 г. N А56-27212/2008 Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 8 апреля 2009 г. N А56-27212/2008

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Стрелова И.М., судей Кравченко Т.В. и Подвального И.О.,

при участии от Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Савеловой Д.О. (доверенность от 11.01.2009), от общества с ограниченной ответственностью "Невский портал" Губиной Н.А. (доверенность от 31.01.2009),

рассмотрев 08.04.2009 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2008 по делу N А56-27212/2008 (судья Изотова С.В.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Невский портал" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконной регистрации Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - УФРС) обременения в виде ипотеки в силу закона на квартиру N 88 в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чудновского, д. 6, корп. 2.

Решением суда первой инстанции от 29.10.2008 заявление Общества удовлетворено.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе УФРС просит отменить решение от 29.10.2008 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Общества.

Податель жалобы ссылается на следующее: регистрация ипотеки произведена УФРС в соответствии с требованиями федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ); представленные в регистрирующий орган акты приемки-передачи квартир участникам долевого строительства не могут являться основанием для прекращения права залога участников долевого строительства, которое возникло в силу статьи 13 Закона N 214-ФЗ; в соответствии с пунктом 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82, (далее - Инструкция) регистрационная запись об ипотеке в силу закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить в силе обжалуемый судебный акт, считая его обоснованным и законным.

В судебном заседании представитель УФРС подтвердил доводы, приведенные в кассационной жалобе. Представитель Общества возражал против удовлетворения жалобы.

Определением кассационной инстанции от 04.03.2009 рассмотрение дела отложено на 08.04.2009. В связи с уходом в отпуск судьи Сергеевой И.В., участвовавшей в рассмотрении дела, произведена ее замена на судью Кравченко Т.В. в соответствии с положениями пункта 2 части 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и рассмотрение жалобы в настоящем судебном заседании начато сначала.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, постановлением правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2005 N 890 "О проектировании и строительстве жилого дома по адресам: Невский район, ул. Чудновского, участок 1 (южнее дома N 4, корп. 2, литера А по ул. Чудновского)" внесены изменения в проект застройки квартала 24 района севернее улицы Новоселов в части, касающейся указанного дома. По договору аренды от 18.08.2005 N 13/ЗКС-03892 во временное владение и пользование для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома арендатору передан земельный участок площадью 11800 кв.м с кадастровым номером 78:6324:15, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чудновского, участок 1 (южнее д. 4, корп. 2 по ул. Чудновского). Договор аренды зарегистрирован УФРС 14.10.2005.

Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 13.12.2005 N 1931 дано согласие на перемену стороны (арендатора) в обязательствах, возникших из договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 18.08.2005 N 13/ЗКС-03892, на Общество. По договору аренды от 18.01.2006 N 13/ЗКС-03892 (новая редакция) указанный земельный участок передан во временное владение и пользование Обществу для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома. Договор аренды зарегистрирован УФРС 10.07.2006. Регистрация ипотеки в силу закона в отношении указанного земельного участка осуществлена 10.11.2006, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.10.2008.

Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 25.12.2007 выдано разрешение N 78-3812в-2007 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чудновского, д. 6, корп. 2, литера А, ул. Чудновского, д. 6, корп. 5, литера А-ТП N 18413, 18414 (строительный адрес - Санкт-Петербург, Невский район, ул. Чудновского, участок 1 (южнее дома N 4, корп. 2, литера А по ул. Чудновского).

УФРС 20.06.2008 зарегистрировало право собственности Общества на квартиру N 88 площадью 35,3 кв.м с условным номером 78-78-01/0056/2008-382, расположенную на 6 этаже дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чудновского, д. 6, корп. 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 78-АГ N 494757. Одновременно в Единый государственный реестр прав внесена запись о наличии обременения в виде ипотеки в силу закона.

Считая, что регистрация ипотеки произведена после прекращения обязательств застройщика, Общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме. В силу части 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Устанавливаемый Законом N 214-ФЗ залог обеспечивает прежде всего обязательство по предоставлению объекта долевого строительства. Возникновение иных обязательств, указанных в пункте 2 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ, связано с обязанностью передать объект участнику долевого строительства; такие обязательства являются следствием неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности застройщика по передаче объекта долевого строительства. Поэтому залог должен прекращаться при исполнении основного обязательства, которое он обеспечивает, - обязательства по передаче объекта.

Согласно пункту 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что на момент регистрации права собственности застройщика на спорную квартиру последний исполнил свои обязательства перед всеми участниками долевого строительства. Подтверждением этому служат следующие документы: перечень актов приема-передачи квартир по жилому дому, расположенному по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чудновского, д. 6, корп. 2, переданных 21.05.2008 в УФРС для регистрации права собственности граждан на объекты долевого строительства (т. 1, л. 14-25); протокол от 15.01.2008 исполнения обязательств по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 18.01.2006 N 13/ЗКС-03892 (новая редакция) (т. 1, л. д. 100-101); акты приема-передачи квартир от 09.01.2008 по государственным контрактам Санкт-Петербурга от 14.09.2007 N 2228, 2229, 2230 (т. 1, л. д. 124-127, 141-144, т. 2, л. д. 14-16); акт приема-передачи квартир от 24.01.2008 к государственному контракту от 22.03.2007 N 131, заключенному с войсковой частью 61240 (т. 2, л. д. 55-58). Факт передачи застройщиком квартир всем участникам долевого строительства, а также представление указанных актов для регистрации УФРС не оспаривает.

При таких обстоятельствах следует признать правомерным вывод суда первой инстанции о том, что, поскольку на момент регистрации права собственности застройщика на квартиру, построенную не его средства, все квартиры, построенные за счет участников долевого строительства, были им переданы, у УФРС не имелось законных оснований для регистрации ипотеки в силу закона на спорную квартиру.

Ссылки подателя жалобы на положения пункта 21 Инструкции несостоятельны, поскольку, как правильно указал суд первой инстанции, данный пункт определяет условия совершения регистрационного действия в отношении записи об ипотеке и не затрагивает вопроса о времени прекращения права залога.

Принимая во внимание, что при рассмотрении заявления Общества суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не нарушил нормы процессуального права, основания для удовлетворения кассационной жалобы УФРС отсутствуют.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2008 по делу N А56-27212/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области - без удовлетворения.

Председательствующий

И.М. Стрелов

Судьи

Т.В. Кравченко

И.О. Подвальный