Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 апреля 2009 г. N А56-43151/2007 Объединение не имеет законных оснований для взыскания с Общества арендной платы за заявленный период, поскольку было обязано произвести зачет произведенных ответчиком строительных работ в счет арендной платы, учитывая условия заключенного договора и действующее законодательство

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 6 апреля 2009 г. N А56-43151/2007

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 февраля 2010 г. N Ф07-1605/2009 по делу N А56-43151/2007

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 февраля 2009 г. N Ф07-1605/2009 по делу N А56-43151/2007

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Грачевой И.Л., Рудницкого Г.М.,

при участии от открытого акционерного общества "Петербургское производственное объединение "Электронприбор" Пасхалии Ю.Н. (доверенность от 01.06.2008), от закрытого акционерного общества "Алекс-Плюс" Глебова Д.И. (доверенность от 01.01.2009),

рассмотрев 06.04.2009 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Петербургское производственное объединение "Электронприбор" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2008 по делу N А56-43151/2007 (судьи Слобожанина В.Б., Черемошкина В.В., Медведева И.Г.),

установил:

Открытое акционерное общество "Петербургское производственное объединение "Электронприбор" (далее - ОАО "Электронприбор", Объединение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Алекс-Плюс" (далее - ЗАО "Алекс-Плюс", Общество) о взыскании 96 910 руб. задолженности по договору аренды от 03.08.2006 N 100/06 за период с 10.05.2007 по 26.08.2007 и 11 127 руб. 03 коп. пеней по состоянию на 26.10.2007.

В ходе судебного разбирательства ЗАО "Алекс-Плюс" заявило встречный иск о взыскании с ОАО "Электронприбор" 201 758 руб. 76 коп. стоимости ремонтных работ, выполненных в арендуемых помещениях, который принят к производству суда.

Решением суда первой инстанции от 27.10.2008 (судья Раннева Ю.А.) первоначальный иск удовлетворен в полном объеме, также с Общества в пользу Объединения взыскано 3661 руб. судебных расходов по государственной пошлине, а в удовлетворении встречного иска отказано.

В ходе пересмотра указанного решения в порядке апелляционного производства Общество просило при удовлетворении встречного иска зачесть 96 910 руб. стоимости произведенных строительных работ в счет задолженности по арендной плате.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2008 решение суда первой инстанции отменено; встречный иск ЗАО "Алекс-Плюс" о зачете 96 910 руб. стоимости произведенных строительных работ в счет задолженности по арендной плате удовлетворен, в остальной части встречного иска отказано; в удовлетворении первоначального иска отказано; с ОАО "Электронприбор" в пользу ЗАО "Алекс-Плюс" взыскано 3139 руб. 08 коп. расходов по государственной пошлине.

В кассационной жалобе Объединение, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права и несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит отменить постановление от 30.12.2008, а решение от 27.10.2008 оставить в силе.

Как указал податель жалобы, вывод апелляционного суда о наличии оснований для зачета выполненных ответчиком ремонтных работ в счет арендной платы не подтвержден материалами дела. Судом, по мнению ОАО "Электронприбор", дано неправильное толкование положений договора аренды и применение к правоотношениям сторон норм действующего законодательства.

Податель жалобы указывает на то, что соглашением от 27.08.2007 о прекращении спорного договора аренды стороны установили, что все отделимые и неотделимые улучшения, произведенные арендатором, принадлежат арендодателю и возмещению не подлежат.

Податель жалобы полагает, что судом сделан ошибочный вывод об отсутствии у Общества оснований для перечисления арендной платы за заявленный период ввиду того, что истцом не представлено доказательств направления ответчику соответствующих счетов на оплату.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Алекс-Плюс" просит оставить жалобу ОАО "Электронприбор" без удовлетворения, а постановление апелляционного суда считает законным, обоснованным и вынесенным в соответствии с нормами материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель Объединения поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Общества просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Законность обжалуемого постановления от 30.12.2008 проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Объединение (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 03.08.2006 N 100/06 аренды нежилых помещений общей площадью 88,1 кв.м, находящихся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Зеленина, д. 24, лит. Б, пом. 1-Н (комнаты 93-98), для использования под офис. Договор вступает в силу с момента подписания и действует до 01.08.2007 (пункты 5.1 и 5.2).

По акту приема-передачи от 07.08.2006 спорное имущество передано арендатору. В данном акте стороны указали, что помещения находятся в удовлетворительном состоянии в соответствии с актом технического состояния, полностью соответствуют условиям договора и арендатор не имеет претензий к арендодателю по состоянию этих помещений.

В акте технического состояния помещений от 07.08.2008 зафиксировано, что спорные нежилые помещения требуют ремонта (потолок, стены, пол), на входной двери отсутствует замок, над бытовыми помещениями протечки с крыши.

Стороны 11.08.2006 подписали локальную смету N 100/06п на ремонтные работы по приспособлению помещений по указанному адресу под офисные, согласно которой сметная стоимость этих работ составила 414 736 руб.

Как следует из пункта 2.2.2 договора аренды арендатор обязан проводить любые строительные работы (в том числе отделочные работы, переоборудование, а также работы, связанные с инженерными сетями) с письменного разрешения арендодателя и по согласованным схемам и техническим условиям. Затраты арендатора на данные работы подлежат возмещению в счет арендной платы только по согласованию с арендодателем по утвержденной смете, о чем стороны составляют соответствующий акт.

Все неотделимые улучшения спорных помещений, произведенные арендатором по утвержденной смете, являются собственностью арендодателя. При досрочном расторжении договора арендодатель обязан возместить стоимость произведенных арендатором строительных работ, не возмещенных к моменту расторжения договора, согласно пункту 2.2.2 в течение тридцати дней (пункт 2.2.7).

Обязанность своевременного перечисления арендатором платежей в полном объеме за пользование имуществом установлена пунктом 2.2.6, а порядок внесения этих платежей - разделом 3 договора.

Из пункта 3.1 договора следует, что ежемесячная арендная плата за пользование арендованными помещениями составляет 19 050 руб. за период с 14.08.2006 по 14.09.2006 и 26 430 руб. за период с 15.09.2006 по 01.08.2007.

Согласно пункту 3.3 арендатор вносит установленную пунктом 3.1 договора арендную плату не позднее десятого числа текущего месяца в форме предоплаты на основании выставленного счета.

В случае нарушения арендатором сроков внесения арендных платежей арендодатель вправе потребовать от него выплаты пеней в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2 договора).

Соглашением от 27.08.2007 стороны прекратили отношения по договору аренды с 27.08.2007. Кроме того, в силу этого соглашения арендатор обязан передать помещения арендодателю по акту приема-передачи в срок до 27.08.2007; все отделимые и неотделимые улучшения, произведенные арендатором или третьими лицами, принадлежат арендодателю и возмещению не подлежат.

По акту приема-передачи от 27.08.2007 помещения возвращены арендодателю в нормальном состоянии и они полностью соответствуют условиям договора.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2007 по делу N А56-4075/2003 (судьи Лилль В.А., Бурденков Д.В., Сенопальникова Л.И.) Объединение признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, а определением этого же суда от 08.02.2008 срок конкурсного производства продлен.

Арендатор надлежащим образом не исполнил свои обязательства по договору, что послужило основанием для направления ему Объединением уведомлений с требованиями об уплате задолженности по арендной плате.

В ответ на предъявленные требования Общество просило Объединение произвести зачет арендной платы за период с октября 2006 года по январь 2007 года в счет произведенного ремонта арендуемых помещений на сумму 100 000 руб. 28 коп. (письмо от 25.12.2006 N 108/03-01).

Согласно акту от 31.10.2006 N 1 о приемке выполненных работ по договору аренды Объединением приняты от Общества работы по ремонту помещений на указанную сумму. Стоимость работ подтверждена подписанной сторонами справкой формы КС-3 от 31.10.2006 N 0000205.

Далее письмом от 27.08.2007 Общество просило Объединение произвести зачет арендной платы в счет произведенного ремонта помещений на сумму 101 758 руб. 48 коп. согласно акту от 31.07.2007 N 2 о приемке выполненных работ, справки формы КС-3 от 31.07.2007 N 2 о стоимости выполненных работ и затрат. Указанные акт и справка Объединением не подписаны, зачет не проведен.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) N А56-4075/2003 Общество просило суд включить в реестр требований кредиторов Объединения требования в размере 4848 руб. 48 коп. по договору аренды от 03.08.2006 N 100/06 (в части выполнения строительных работ с учетом частичного прекращения обязательства путем зачета арендной платы в размере 196 910 руб.). Определением от 27.06.2008 (судья Лилль В.А.) в удовлетворении заявленного требования ЗАО "Алекс-Плюс" было отказано, поскольку суд пришел к выводу о том, что спорная задолженность относится к текущим платежам, кредиторы по которым не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.

Ссылаясь на неуплату Обществом суммы задолженности по арендной плате на момент возврата спорных помещений арендодателю, которая за май, июнь, июль и август 2007 года составила 96 910 руб., ОАО "Электронприбор" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании указанной суммы, а также соответствующих пеней в силу пункта 4.2 договора.

ЗАО "Алекс-Плюс" не признало заявленные требования и указало, что Обществом согласно пункту 2.2.2 договора выполнены строительные работы по приспособлению арендованных помещений под офис в общей сумме 201 758 руб. 76 коп. Указанные затраты подлежат возмещению в счет арендной платы. Кроме того, ответчик пояснил, что требования, изложенные им во встречном иске, не направлены на фактическое взыскание денежной суммы, а являются возражением на первоначальный иск и подтверждают прекращение обязательств Общества перед Объединением по арендной плате.

Суд первой инстанции признал требования Объединения о взыскании задолженности за май-август 2007 года и неустойки обоснованными, соответствующими условиям договора и статьям 307, 309, 310, 330 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и подлежащими удовлетворению в полном объеме, а в удовлетворении встречного иска отказал, сославшись на следующее: сумма 100 000 руб. 28 коп. строительных работ зачтена арендодателем в счет арендной платы за предшествующий период (за октябрь 2006 года - январь 2007 года); Обществом не представлено письменного разрешения арендодателя на выполнение работ, указанных в акте формы КС-2 от 31.07.2007 N 2, согласованных арендодателем схем и технических условий, двустороннего акта о возмещении затрат, как это предусмотрено пунктом 2.2.2 договора, а также доказательств принятия Объединением выполненных работ в указанной сумме; не подтверждено наличие условий для проведения зачета стоимости выполненных работ в размере 101 758 руб. 48 коп.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и принял новый судебный акт, учитывая следующие обстоятельства дела.

В соответствии с Локальной сметой на сумму 414 736 руб. у арендодателя отсутствовали правовые основания для отказа от подписи полученного от арендатора акта от 31.07.2007 N 2 о приемке выполненных работ и отказа от осуществления зачета арендной платы по заявлению последнего. Согласно сложившимся отношениям сторон подписание аналогичного акта от 31.10.2006 N 1 происходило без подготовки схем и технических условий, указанных в пункте 2.2.2 договора аренды.

В нарушение пункта 3.3 договора Объединение в установленные спорным договором сроки не выставило Обществу счета по перечислению арендной платы за заявленный период. Кроме того, в предварительном соглашении от 31.05.2007 о расторжении договора аренды от 03.08.2006 N 100/06 стороны установили отсутствие взаимных претензий друг к другу.

В силу изложенного, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что встречные требования о зачете 96 910 руб. стоимости произведенных строительных работ в счет задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению.

Требования по первоначальному иску в части взыскания неустойки подлежат отклонению, поскольку не имеется просрочки перечисления арендных платежей с учетом обязанности арендодателя произвести зачет выполненных арендатором строительных работ и отсутствия со стороны Объединения доказательств предъявления Обществу соответствующих счетов на их оплату.

Проверив законность обжалуемого постановления от 30.12.2008, кассационная инстанция не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для его отмены.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Исходя из положений статьи 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 2 и 3 статьи 623 ГК РФ).

Таким образом, с учетом приведенных выше правовых норм суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о том, что Объединение не имеет законных оснований для взыскания с Общества арендной платы за заявленный период, поскольку было обязано произвести зачет произведенных ответчиком строительных работ в счет арендной платы, учитывая условия заключенного договора и действующее законодательство.

В соответствии со статьей 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет правильность применения норм материального и процессуального права судами первой и апелляционной инстанций и переоценивать фактические обстоятельства он не вправе.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а кассационную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) размер государственной пошлины при подаче настоящей кассационной жалобы составляет 1000 руб.

К кассационной жалобе приложена квитанция от 09.02.2009 N 209564408, подтверждающая уплату государственной пошлины подателем жалобы в размере 1831 руб. 00 коп.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ излишне уплаченная государственная пошлина в размере 831 руб. подлежит возврату Объединению из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2008 по делу N А56-43151/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Петербургское производственное объединение "Электронприбор" - без удовлетворения.

Возвратить открытому акционерному обществу "Петербургское производственное объединение "Электронприбор" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 831 руб., перечисленную по квитанции от 09.02.2009 N 209564408.

Председательствующий

П.Ю. Константинов

Судьи

И.Л. Грачева

Г.М. Рудницкий