Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 апреля 2009 г. N А56-21174/2007 По делу о взыскании авансового платежа по договору аренды, а также процентов за пользование чужими средствами, суд установил, что перечисленные истцом денежные средства не являются задатком, а представляют собой авансовые платежи в счет будущих арендных платежей, а поскольку договор аренды сторонами заключен не был, у истца не возникло обязанности уплачивать арендную плату, а у ответчика - права на получение арендных платежей

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 24 апреля 2009 г. N А56-21174/2007

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 июня 2008 г. N А56-21174/2007

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20 декабря 2007 г. N А56-21174/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Константинова П.Ю., Рудницкого Г.М.,

при участии от ООО "Евросеть СПб" Жемавичус А.А. (доверенность от 01.10.2008), от ООО "Уют" Васильевой В.А. (доверенность от 01.04.2009),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уют" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2008 (судья Захарова М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2009 (судьи Барканова Я.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.) по делу N А56-21174/2007,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Евросеть СПб" (далее - ООО "Евросеть СПб") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Уют" (далее - ООО "Уют") о расторжении предварительного договора аренды от 13.04.2006 N 009-Т/06 в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора; взыскании 873 348 руб. 84 коп., в том числе 819 000 руб. авансового платежа и 54 348 руб. 84 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.04.2007 по 06.12.2007 (с учетом уточнения требований).

Решением от 20.12.2007 (судья Савинова Е.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2008 (судьи Старовойтова О.Р., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) названное решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.06.2008 (судьи Сергеева И.В., Грачева И.Л., Рудницкий Г.М.) решение от 20.12.2007 и постановление от 27.02.2008 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением от 08.10.2008, принятым по результатам нового рассмотрения дела, с ООО "Уют" в пользу ООО "Евросеть СПб" взыскано 819 000 руб. авансового платежа, 15 015 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.10.2007 по 06.12.2007; в остальной части иска отказано; принят отказ ООО "Евросеть СПб" от требования о расторжении договора, в данной части производство по делу прекращено.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2009 названное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Уют" просит данные судебные акты отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права. Как считает податель жалобы, фактически сторонами был заключен договор аренды на неопределенный срок; помещение передано истцу по акту допуска от 23.05.2006 и использовалось истцом; истец за пользование имуществом частично уплатил арендные платежи, которые впоследствии определены сторонами как плата за допуск и не подлежат возврату.

ООО "Евросеть СПб" в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что обязательства по предварительному договору прекратились истечением срока для заключения основного договора аренды; исходя из условий предварительного договора предложение заключить основной договор обязан был направить арендодатель, со стороны истца уклонения от заключения договора аренды не имелось; на основании акта допуска в помещение у ООО "Евросеть СПб" не возникло право осуществления хозяйственной деятельности в данном помещении; оснований для удержания взыскиваемых денежных средств, уплаченных в счет будущих арендных платежей, у ответчика не имеется.

В судебном заседании представитель ООО "Уют" поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель ООО "Евросеть СПб" против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО "Уют" (арендодатель) и ООО "Евросеть СПб" (арендатор) заключили предварительный договор от 13.04.2006 N 009-Т/06, согласно разделу 1 которого обязались в будущем заключить договор аренды нежилого помещения общей площадью 45,5 кв. м в здании строящегося многофункционального торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Шереметьевская, д. 15, на условиях предварительного договора и прилагаемого к нему проекта договора аренды.

Согласно пункту 2.3 предварительного договора основной договор аренды заключается сторонами не позднее десяти календарных дней с даты получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на комплекс. Пунктом 2.4 предварительного договора срок аренды по основному договору установлен равным пяти годам.

Пунктами 5.5, 5.6 предварительного договора предусмотрено, что в течение десяти календарных дней с момента его подписания арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя платеж в размере 27 300 условных единиц, в том числе НДС, из расчета шести месячных арендных платежей, в счет оплаты первых пяти и последнего месяцев аренды помещения.

Условная единица согласно пункту 5.8 договора равна одному доллару США по курсу Центрального Банка России на момент оплаты, но не менее 30 руб.

Во исполнение названных условий договора арендатор платежным поручением от 24.04.2006 N 2762 перечислил на счет арендодателя 819 000 руб.

Согласно пункту 6.1.1 предварительного договора арендодатель в случае отказа от заключения основного договора возвращает арендатору авансовый платеж. Пунктом 6.1.2 предусмотрена ответственность арендатора в виде штрафа в размере одной месячной арендной платы за помещение в случае его отказа заключить основной договор аренды; авансовый платеж в таком случае возврату не подлежит.

По акту допуска от 23.05.2006 арендатор принял от арендодателя помещение, указанное в предварительном договоре, для начала общестроительных работ с мокрыми и грязными процессами (перегородки, штукатурка, гидроизоляция).

Дополнительным соглашением от 07.12.2006 N 1 к предварительному договору стороны предусмотрели, что с даты открытия комплекса для посетителей до даты вступления в силу основного договора аренды арендатор обязан ежемесячно уплачивать арендодателю плату за допуск в помещение в размере 100 условных единиц за 1 кв. м; по всему тексту предварительного договора слова "арендная плата" заменены на слова "плата за допуск в помещение - до момента получения свидетельства о регистрации права собственности, с момента получения - платежи по договору считаются арендными платежами".

В мае 2007 года ООО "Евросеть СПб" обратилось к ООО "Уют" с требованием возвратить авансовый платеж в сумме 819 000 руб., считая обязательства по предварительному договору прекращенными 14.04.2007 по следующим основаниям. По мнению ООО "Евросеть СПб", определенный пунктом 2.3 договора срок заключения основного договора нельзя считать согласованным, поскольку наступление события, указанием на которое определяется начало течения срока, зависит от действий самого арендодателя. В таком случае основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, однако до окончания этого срока предложение заключить основной договор в адрес арендатора не поступало.

В ответ ООО "Уют" предложило истцу погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, оплате эксплуатационных расходов и коммунальных услуг в соответствии с пунктом 5.2 предварительного договора, при намерении расторгнуть предварительный договор представить официальное письмо о расторжении и указало, что в случае неполучения ответа до 14.05.2007 предварительный договор будет считаться расторгнутым по инициативе арендатора.

Право собственности ООО "Уют" на многофункциональный торгово-развлекательный комплекс площадью 41 902,1 кв. м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Шереметьевская, д. 15, лит. А, зарегистрировано 21.09.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 78-АГ N 018090.

ООО "Евросеть СПб", ссылаясь на то, что ООО "Уют" в нарушение условий предварительного договора от 13.04.2006 N 009-Т/06 не заключило договор аренды, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, отказавшись в ходе повторного рассмотрения дела от требования о расторжении предварительного договора.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно пункту 6 названной статьи обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как установлено судом, на момент рассмотрения спора и принятия решения истекли как срок, предусмотренный пунктом 2.3 предварительного договора, так и годичный срок с момента заключения предварительного договора; сведений о направлении какой-либо из сторон другой стороне предложения заключить основной договор в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах вывод суда о прекращении предварительного договора в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует признать правильным.

Проанализировав условия предварительного договора, каждое в отдельности и в сопоставлении друг с другом, исследовав действия сторон, совершенные ими после подписания предварительного договора от 13.04.2006, судебные инстанции дали надлежащую правовую характеристику спорным правоотношениям, указав, что перечисленные истцом денежные средства в сумме 819 000 руб. не являются задатком, а представляют собой авансовые платежи в счет будущих арендных платежей; поскольку договор аренды сторонами заключен не был, у истца не возникло обязанности уплачивать арендную плату, а у ответчика - права на получение арендных платежей. В таком случае суд пришел к правильному выводу о том, что указанные денежные средства подлежат возврату истцу и основания для их удержания у ООО "Уют" отсутствуют. 

Мнение подателя жалобы о том, что предварительный договор от 13.04.2006 как содержащий элементы различных договоров является смешанным и в части иных обязательств, не относящихся к обязательству заключить основной договор, не прекратился, в связи с чем у ООО "Уют" не отпали основания для удержания спорной суммы, основано на неправильном толковании названных выше норм законодательства и противоречит природе предварительного договора.

Ссылка ответчика на акт от 23.05.2006 допуска в помещение, переписку сторон, фотографии как на доказательства фактического использования истцом помещения подлежит отклонению в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Исходя из тех мотивов, по которым суд удовлетворил требование ООО "Евросеть СПб" о взыскании с ООО "Уют" 819 000 руб., обстоятельства допуска истца в помещение не имеют правового значения, поскольку договор аренды в надлежащем порядке сторонами заключен не был, а оснований считать уплаченные истцом денежные средства чем-либо иным, кроме как в счет арендных платежей по договору аренды, который стороны намеревались заключить в будущем, суд не усмотрел.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых решения и постановления, в связи с чем данные судебные акты должны быть оставлены в силе.

При подаче кассационной жалобы ООО "Уют" в лице своего представителя Денисенко Александра Владимировича уплатило государственную пошлину в большем размере, чем это предусмотрено подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации. Поэтому плательщику следует возвратить из федерального бюджета 1000 руб., излишне перечисленных в качестве государственной пошлины по квитанции Северо-Западного Банка Сбербанка Российской Федерации от 18.02.2009.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2008 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2009 по делу N А56-21174/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уют" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Уют" из федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по кассационной жалобе.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

П.Ю. Константинов

Г.М. Рудницкий