Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 апреля 2009 г. N А52-2078/2008 Поскольку досрочное (до прекращения действия договора субаренды) освобождение арендованной части помещения не является основанием для прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы, с арендатора взыскана задолженность по оплате

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 2 апреля 2009 г. N А52-2078/2008

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Грачевой И.Л., Коняевой Е.В.,

рассмотрев 30.03.2009 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Григорьева Юрия Викторовича на решение Арбитражного суда Псковской области от 26.09.2008 (судья Иванов Ю.И.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2008 (судьи Писарева О.Г., Зайцева А.Я., Романова А.В.) по делу N А52-2078/2008,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Пассаж" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к индивидуальному предпринимателю Григорьеву Юрию Викторовичу (далее - Предприниматель) о взыскании 114 000 руб. задолженности за период с 01.05.2008 по 25.07.2008 по договору от 22.01.2008 N 10 субаренды части нежилого помещения (торговое место N 10) площадью 42,0 кв.м, находящегося в здании торгового комплекса "Пассаж" по адресу: г. Псков, Октябрьский пр., д. 20, и 17 480 руб. пеней за период с 26.04.2008 по 26.06.2008.

Решением суда первой инстанции от 26.09.2008, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2008, иск удовлетворен частично: с Предпринимателя в пользу Общества взыскано 114 000 руб. долга, 5000 руб. пеней, а также 4129 руб. 60 коп. расходов по уплате государственной пошлины; в остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Григорьев Ю.В., ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить названные судебные акты и в удовлетворении иска отказать.

Как указал податель жалобы, между ним и Обществом на спорный объект недвижимости были заключены два договора субаренды (от 20.10.2007 N 10 и от 22.01.2008 N 10) с одинаковыми условиями. Заключение второго договора не предусматривало расторжение предыдущего. В связи с этим, податель жалобы полагает, что оба договора на момент рассмотрения дела являлись действующими и были фактически одним договором субаренды, заключенным на срок более одного года. По мнению Предпринимателя, поскольку договор субаренды от 20.10.2007 N 10, с учетом заключенного позднее договора от 22.01.2008 N 10, не прошел государственную регистрацию, а срок его действия больше года, то его следует считать незаключенным, следовательно, у ответчика отсутствуют обязательства по оплате субаренды спорного имущества и соответствующей суммы неустойки; у Общества отсутствует право сдачи спорной части помещения в субаренду.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Стороны, будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие, что не противоречит нормам статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 22.01.2008 между Обществом (арендатором) и Григорьевым Ю.В. (субарендатором) заключен договор N 10 субаренды части нежилого помещения (торговое место N 10) площадью 42,0 кв.м, находящегося в здании торгового комплекса "Пассаж" по адресу: г. Псков, Октябрьский пр., д. 20, для розничной торговли.

В силу пункта 5.1 названного договора срок аренды установлен с 01.02.2008 по 30.01.2009.

Согласие собственника спорного имущества (общества с ограниченной ответственностью "Псков-Альянс", далее - ООО "Псков-Альянс") на передачу Обществом указанного объекта недвижимости в субаренду получено, что подтверждается соответствующей отметкой указанной организации на договоре от 22.01.2008 N 10. Аналогичное согласие ООО "Псков-Альянс" дало истцу 18.10.2007 (письмо от 18.10.2007 N б/н).

На основании пункта 1.2 указанный договор является одновременно актом приема-передачи спорного имущества, что не противоречит нормам статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 договора следует, что за предоставленную часть помещения субарендатор уплачивает арендатору ежемесячно (за один календарный месяц) субарендную плату в размере 38 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость, которая вносится ежемесячно единовременными авансовыми платежами в срок до 25 числа каждого месяца, предшествующему пользованию помещением.

Согласно пункту 4.3 договора за нарушение сроков перечисления субарендных платежей начисляются пени в размере 0,5 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Григорьев Ю.В. 30.04.2008, то есть до истечения срока действия договора, освободил арендованную часть помещения, о чем сообщил Обществу в письме от 08.05.2008, где указал, что с 01.05.2008 спорным имуществом не пользуется, так как не имеет средств для оплаты аренды.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, за предыдущий период (до мая 2008 года) арендная плата перечислялась предпринимателем своевременно и в надлежащем размере.

Общество, полагая, что ответчик необоснованно отказался от исполнения своих обязанностей по договору, направило 05.06.2008 Григорьеву Ю.В. претензию с требованием о погашении задолженности за период с 01.05.2008 по 30.06.2008 в размере 76 000 руб., а также 9 880 руб. неустойки в течение трех банковских дней с момента получения настоящей претензии.

Неисполнение Предпринимателем данного требования послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с иском о взыскании с него задолженности и соответствующей суммы пеней.

Суд первой инстанции установил, что заявленные требования соответствуют материалам дела и статьям 309, 310, 314, 330 и 614 ГК РФ, соответственно, являются правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению. Однако в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства сумма пеней снижена до 5000 руб. в порядке статьи 333 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами, изложенными в решении от 26.09.2008, и оставил этот судебный акт без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа не находит оснований для их отмены в силу следующего.

Пунктом 1 статьи 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пункт 2 статьи 615 ГК РФ предусматривает, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Довод Предпринимателя о том, что у Общества отсутствует право сдачи спорной части помещения в субаренду, обоснованно отклонен судами, поскольку согласие собственника на передачу имущества Григорьеву Ю.В. получено, что подтверждается материалами дела.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Досрочное (до прекращения действия договора субаренды) освобождение арендованной части помещения не является основанием для прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы. Тем более, что договор в установленном законом порядке не расторгнут, а имущество не возвращено Обществу.

За период с мая 2008 года по июль 2008 года у ответчика возникла задолженность по арендной плате в размере 114 000 руб.

Требование истца о взыскании с ответчика пеней обусловлено пунктом 4.3 договора и статьей 330 ГК РФ.

В соответствии с частью первой статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Основанием для применения данных положений может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другое.

Наличие указанных оснований для снижения суммы неустойки суд проверяет с учетом характера конкретного дела и его обстоятельств.

В данном случае, исходя из анализа всех обстоятельств дела и оценки соразмерности заявленных сумм, из возможных финансовых последствий для каждой из сторон, суд пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения пеней, что не противоречит нормам материального права.

Доводы подателя жалобы о том, что оба договора субаренды (от 20.10.2007 N 10 и от 22.01.2008 N 10) являются действующими и фактически одним договором субаренды, заключенным на срок более одного года и, соответственно, подлежащим государственной регистрации, подлежат отклонению в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичные положения применяются и к аренде нежилых помещений.

Как следует из материалов дела, договор субаренды от 20.10.2007 N 10, заключенный между Обществом и Предпринимателем, действует с 01.11.2007 по 30.09.2008. До окончания срока его действия стороны заключили договор от 22.01.2008 N 10 на срок с 01.02.2008 по 30.01.2009, то есть менее чем на год.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В договоре субаренды от 22.01.2008 N 10 стороны уточнили его предмет - площадь переданной части спорного помещения.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.

Таким образом, суды пришли к правильным выводам о том, что фактически стороны заключили новый договор, направив свое волеизъявление на расторжение предыдущего договора; новый договор не подлежит государственной регистрации, поскольку заключен на срок менее года; сроки действия первого договора и последующего сложению не подлежат.

Доводам, приведенным в кассационной жалобе, дана правовая оценка при рассмотрении дела в первой и апелляционной инстанциях.

Поскольку судами правильно применены нормы материального и процессуального права, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 26.09.2008 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2008 по делу N А52-2078/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Григорьева Юрия Викторовича - без удовлетворения.

Председательствующий

П.Ю. Константинов

Судьи

И.Л. Грачева

Е.В. Коняева