Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 июня 2009 г. N А21-7828/2008 Договор купли-продажи, представленный в качестве правоустанавливающего документа для государственной регистрации перехода права собственности, заключен с нарушением действующего законодательства, поскольку в случае признания несостоявшимся аукциона по продаже земельного участка для целей, не связанных с жилищным строительством, законодательством не предусмотрена возможность заключения договора купли-продажи с единственным участником аукциона

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 11 июня 2009 г. N А21-7828/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В. и Рудницкого Г.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2009 по делу N А21-7828/2008 (судьи Лопато И.Б., Борисова Г.В., Шульга Л.А.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Альтаир" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Калининградской области (далее - Управление) о признании незаконным отказа Управления в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 39:01:051403:77, расположенный по адресу: Калининградская область, Багратионовский район, пос. Рябиновка; обязании Управления зарегистрировать право собственности Общества на указанный земельный участок.

Решением от 15.12.2008 (судья Залужная Ю.Д.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2009 названное решение отменено; оспариваемый отказ Управления признан незаконным, на Управление возложена обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности Общества на земельный участок.

В кассационной жалобе Управление просит постановление отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. Как указывает податель жалобы, из Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" (далее - Федеральный закон от 07.07.2003 N 112-ФЗ) следует, что для ведения личного подсобного хозяйства участки могут предоставляться только гражданам; отказ в государственной регистрации права собственности Общества связан с ограничениями, касающимися субъектного состава, а не оборотоспособности таких земельных участков.

Общество в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что в силу пункта 1 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность; спорный участок приобретен Обществом на аукционе, а не предоставлен в соответствии с Федеральным законом от 07.07.2003 N 112-ФЗ; собственник вправе изменить целевое назначение земельного участка путем совершения фактических действий после осуществления государственной регистрации права собственности.

Общество заявило о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом просьбы Общества не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования "Багратионовский городской округ" Калининградской области (далее - Администрация) от 26.05.2008 N 987 со ссылкой на статьи 29, 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации принято решение провести аукцион по продаже земельного участка, расположенного по адресу: Калининградская область, Багратионовский район, пос. Рябиновка, с кадастровым номером 39:01:05 14 03:0077, площадью 1 200 кв. м, относящегося к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием - для ведения личного подсобного хозяйства. Начальная цена земельного участка определена в соответствии с отчетом независимого оценщика в размере 147 600 руб.

Решением конкурсной комиссии (протокол от 04.07.2008) аукцион по продаже земельного участка признан несостоявшимся по причине участия в нем единственного участника - Общества, которое не позднее десяти дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи выставленного на аукцион земельного участка по начальной цене 147 600 руб.

Администрация (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор от 08.07.2008 N 570 купли-продажи спорного земельного участка по цене 147 600 руб. Согласно пункту 1.3 договора земельный участок продается для ведения личного подсобного хозяйства.

В августе 2008 года Общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок на основании договора от 08.07.2008 N 570.

Уведомлением от 19.09.2008 Управление со ссылкой на абзац 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) сообщило об отказе в государственной регистрации права собственности в связи с тем, что Федеральным законом от 07.07.2003 N 112-ФЗ, статьей 81 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрено предоставление юридическим лицам земельных участков с целевым назначением - для ведения личного подсобного хозяйства.

Общество, ссылаясь на то, что спорный земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, не изъят из оборота и не ограничен в обороте, в связи с чем мог быть приобретен в собственность юридическим лицом, имеющим в силу статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации наряду с гражданами равный доступ к приобретению земельных участков в собственность, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации.

Согласно абзацу 4 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В соответствии со статьей 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор от 08.07.2008 N 570 купли-продажи земельного участка является ничтожной сделкой, поскольку в соответствии с Федеральным законом от 07.07.2003 N 112-ФЗ и нормами Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного хозяйства участок может быть предоставлен только гражданам, а использование Обществом участка под другие цели будет не соответствовать целевому назначению участка.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и признавая незаконным отказ Управления в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, исходил из того, что договор купли-продажи от 08.07.2008 N 570 по форме и содержанию соответствует действующему законодательству, спорный земельный участок относится к землям населенных пунктов, а не к землям сельскохозяйственного назначения, не ограничен в обороте и в пределах одной категории земель собственником может быть выбран любой вид разрешенного использования.

Изучив материалы дела, кассационная инстанция пришла к выводу, что постановление апелляционного суда подлежит отмене, поскольку при его принятии судом неправильно применены нормы материального права, а решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований должно быть оставлено в силе.

Согласно пункту 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность за плату.

Администрацией как органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками, было принято решение о продаже земельного участка на аукционе. Договор от 08.07.2008 N 570 купли-продажи земельного участка, на основании которого Общество просило зарегистрировать право собственности, был заключен между Администрацией и Обществом как единственным участником торгов после того, как торги по продаже указанного участка признаны несостоявшимися по причине участия единственного участника.

Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах (конкурсах, аукционах) регулируется статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации, утвержденными в соответствии с данной статьей постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила).

Согласно пункту 1 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации предметом торгов может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 названного Кодекса земельный участок с установленными границами. В силу данной нормы проведение работ по формированию земельного участка включает определение его разрешенного использования. Пунктом 8 Правил предусмотрено, что в извещении о проведении торгов в числе других должны содержаться сведения о целевом назначении и разрешенном использовании выставляемого на торги земельного участка.

Как видно из материалов дела, в данном случае предметом торгов являлся земельный участок с разрешенным использованием "для ведения личного подсобного хозяйства".

Последствия, наступающие в случае признания торгов несостоявшимися, определены пунктом 32 Правил. В этом случае организатору торгов предоставлено право объявить о повторном проведении торгов с правом изменения их условий.

Как указано в протоколе от 04.07.2008 о результатах аукциона, аукцион проводился в соответствии со статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808, Положением о порядке организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденным решением Багратионовского районного Совета депутатов Калининградской области от 16.11.2005 N 55 (далее - Положение).

Между тем статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации определяется порядок проведения аукциона по продаже земельных участков для жилищного строительства; аукцион может проводиться только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение. Правилами предусмотрен общий порядок продажи земельных участков на торгах, а Положение содержит как общие нормы, так и специальные нормы по продаже земельных участков для жилищного строительства.

Право единственного участника аукциона заключить договор купли-продажи земельного участка, выставленного на аукцион, признанный несостоявшимся, предусмотрено статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 24 раздела II Положения для аукционов по продаже земельных участков для жилищного строительства. Между тем в данном случае на аукционе продавался участок не для жилищного строительства, а для ведения личного подсобного хозяйства. Статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующей общий порядок приобретения земельных участков на торгах, разработанными в соответствии с данной статьей Правилами и общими нормами Положения единственному участнику аукциона не предоставлено право заключить договор купли-продажи земельного участка в случае признания аукциона несостоявшимся. А статья 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 24 раздела II Положения, предусматривающие такое право, содержат специальные нормы, распространяющиеся только на случай проведения аукциона по продаже земельного участка в определенных целях - для жилищного строительства.

Таким образом, договор купли-продажи от 08.07.2008 N 570, представленный в качестве правоустанавливающего документа для государственной регистрации перехода права собственности, заключен с нарушением действующего законодательства, поскольку в случае признания несостоявшимся аукциона по продаже земельного участка для целей, не связанных с жилищным строительством, законодательством не предусмотрена возможность заключения договора купли-продажи с единственным участником аукциона.

Установленная пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации возможность самостоятельного выбора, без дополнительных разрешений и процедур согласования, любого вида разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов не означает, что земельный участок с одним видом разрешенного использования может быть продан в порядке, применяемом для продажи участков с другим видом разрешенного использования. В таком случае собственник или орган, уполномоченный на распоряжение земельным участком, должен был бы сначала определить вид разрешенного использования, а затем в зависимости от этого - процедуру отчуждения участка.

Кроме того, кассационная инстанция находит соответствующими нормам материального права и причины отказа в государственной регистрации, указанные в уведомлении Управления, а также мотивы, по которым суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований. Из положений Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ следует, что субъектом такой деятельности, как ведение личного подсобного хозяйства, могут быть только граждане, следовательно, земельной участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для этих целей может быть передан только гражданам.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи от 08.07.2008 N 570 как заключенный с нарушением статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации и противоречащий Федеральному закону от 07.07.2003 N 112-ФЗ в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, не мог служить основанием для перехода права собственности на земельный участок к Обществу, в связи с чем в государственной регистрации права Управлением отказано правильно и требования Общества об оспаривании данного отказа не подлежали удовлетворению.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда подлежит отмене, а решение арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований должно быть оставлено в силе.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины. Однако при подаче кассационной жалобы Управление уплатило государственную пошлину в сумме 1000 руб. платежным поручением от 13.04.2009 N 21330. При таких обстоятельствах в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные подателем жалобы судебные расходы подлежат возмещению за счет Общества, не в пользу которого принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2009 по делу N А21-7828/2008 отменить.

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 15.12.2008 оставить в силе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Альтаир" в пользу Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области 1000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий