Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 июля 2009 г. N А13-11468/2008 Признавая незаконным отказ в государственной регистрации перехода права собственности на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, суд исходил из того, что договоры купли-продажи заключены до государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, а значит, на момент заключения указанных договоров не было прекращено право единоличной собственности на весь земельный участок

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 17 июля 2009 г. N А13-11468/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л. и Коняевой Е.В.,

при участии от Управления Максимовой Л.С. (доверенность от 08.07.2009),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 18.03.2009 по делу N А13-11468/2008 (судья Курпанова Н.Ю.),

установил:

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Пономарев Александр Борисович (свидетельство о государственной регистрации от 17.10.2007 серии 35 N 001440092) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Вологодской области (далее - Управление) о признании незаконными решений Управления от 19.11.2008 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на доли в размере 2200/18283 и 13483/18283 в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 182 830 кв. м с кадастровым номером 35:22:0303034:625 из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный в Домозеровском с/с Череповецкого района Вологодской области (с учетом уточнения требований).

Определением от 09.12.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Олейников Юрий Юрьевич, Кошинин Роман Михайлович, Базлова Людмила Аркадьевна, Курочкина Екатерина Александровна, Логунова Татьяна Викторовна, Воробьев Алексей Николаевич, Иванова Анастасия Михайловна, Олейникова Дарина Юрьевна, Щеглов Алексей Анатольевич.

Определением от 27.01.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент земельных отношений Вологодской области (далее - Департамент).

Решением от 18.03.2009 (с учетом определения от 06.04.2009 об исправлении опечаток, описок) заявленные требования удовлетворены.

В апелляционном порядке дело не пересматривалось.

В кассационной жалобе Управление просит данное решение отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права - статей 250, 251 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 8, 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель), поскольку на момент проведения правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию перехода права на основании договоров купли-продажи от 17.09.2008 и 26.09.2008, в отношении земельного участка уже было зарегистрировано право общей долевой собственности; в результате совершения трех взаимосвязанных сделок фактически был отчужден весь земельный участок с нарушением преимущественного права субъекта Российской Федерации или муниципального образования на его покупку.

Департамент в отзыве на жалобу считает принятое решение от 18.03.2009 необоснованным по мотивам, изложенным в отзыве на заявление Пономарева А.Б., просит решение отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, граждане лично в суд не явились, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в отсутствие лиц, участвующих в деле, либо их представителей.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Пономарев А.Б. являлся единоличным собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 182 830 кв. м, находящегося примерно в 200 м по направлению на юго-запад от ориентира - жилого дома, расположенного за пределами участка по адресу: Вологодская область, Череповецкий район, Домозеровский с/с, д. Циково, д. 7, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.08.2008 серии 35-СК N 406710.

По договору от 05.09.2008 купли-продажи долей на земельный участок Пономарев А.Б. продал гражданам Жданову Леониду Павловичу, Сумкиной Ольге Николаевне, Гришину Сергею Александровичу, Кардапольцевой Вере Леонидовне, Чуркиной Ирине Вячеславовне, Смыку Сергею Андреевичу, Спириной Майе Николаевне, Мохову Сергею Геннадьевичу, Михайловой Елене Вячеславовне, Веденину Дмитрию Юрьевичу, Тыряткину Евгению Ивановичу доли в праве собственности на указанный выше земельный участок. Совокупный размер отчужденной доли составил 2600/18283.

Пономарев А.Б. заключил также с гражданами Кошининым Романом Михайловичем и Олейниковым Юрием Юрьевичем договор от 17.09.2008 купли-продажи долей в праве собственности на тот же земельный участок, общий размер которых составил 2200/18283.

Кроме того, Пономарев А.Б. (продавец) и граждане Логунова Татьяна Викторовна, Курочкина Екатерина Александровна, Воробьев Алексей Николаевич, Базлова Людмила Аркадьевна, Олейникова Дарина Юрьевна, Иванова Анастасия Михайловна, Щеглов Алексей Анатольевич (покупатели) заключили договор от 26.09.2008 купли-продажи долей в праве собственности на указанный выше земельный участок, совокупный размер которых составил 13483/18283.

Документы на государственную регистрацию перехода права на основании договоров от 17.09.2008 и от 26.09.2008 были сданы в регистрирующий орган 24.09.2008 и 27.09.2008 соответственно.

На основании договора купли-продажи от 05.09.2008 Управлением 29.09.2008 в отношении земельного участка общей площадью 182 830 кв. м зарегистрировано право общей долевой собственности, участниками которой являются граждане - покупатели по названному договору с соответствующим размером доли каждого и Пономарев А.Б. с долей в размере 15683/18283.

Уведомлениями от 19.11.2008 NN 13/020/2008-308, 13/020/2008-253-254 Управление сообщило об отказе в государственной регистрации перехода права долевой собственности на земельный участок по договорам от 17.09.2008 и 26.09.2008 на основании абзацев 4, 5, 8 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) в связи с несоблюдением правил отчуждения доли в праве общей долевой собственности, установленных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 12 Закона об обороте земель, а также нарушением предоставленного статьей 8 названного Закона субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию преимущественного права покупки земельного участка.

Пономарев А.Б., считая, что договоры от 17.09.2008 и 26.09.2008 соответствуют положениям законодательства, поскольку эти договоры заключены до государственной регистрации 29.09.2008 права общей долевой собственности на земельный участок, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации.

В качестве оснований для отказа в государственной регистрации в обжалуемых отказах указаны следующие: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав.

Согласно статье 17 Закона о государственной регистрации основанием для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и иные сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Согласно пункту 4 статьи 244 того же Кодекса общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц неделимой вещи либо имущества, не подлежащего разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно пункту 2 статьи 223 указанного Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу статей 425, 433 того же Кодекса договор, не требующий государственной регистрации, считается заключенным, вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания.

Согласно пункту 2 статьи 8, статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имущества возникают с момента их государственной регистрации.

Поскольку гражданским и земельным законодательством не предусмотрена государственная регистрация договора продажи земельного участка (доли в праве на земельный участок), суд первой инстанции сделал правильный вывод, что на момент заключения договоров от 17.09.2008 и 26.09.2008, которые были подписаны и сданы на государственную регистрацию до государственной регистрации права общей долевой собственности на основании договора купли-продажи от 05.09.2008, право общей долевой собственности в отношении земельного участка общей площадью 182 830 кв. м не возникло. Следовательно, на день заключения договоров от 17.09.2008 и 26.09.2008 Пономарев А.Б. не являлся собственником доли в размере 15683/18283, которую он мог продать только с соблюдением правил статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, а покупатели по договору от 05.09.2008 - лицами, имеющими преимущественное право покупки продаваемой доли. Так как на момент заключения договоров от 17.09.2008 и 26.09.2008 не было прекращено право единоличной собственности Пономарева А.Б. на весь земельный участок, к отношениям сторон по данным договорам не применимы и положения статьи 12 Закона об обороте земель.

Ссылка Управления на нарушение статьи 8 названного Закона обоснованно отклонена судом первой инстанции, поскольку предметом договоров от 17.09.2008 и 26.09.2008 являлись доли в праве собственности, а не земельный участок. При этом не может быть принят во внимание довод Управления о том, что фактически Пономаревым А.Б. было совершено три взаимосвязанных сделки, по которым отчужден весь земельный участок. Первый из заключенных договоров - договор от 05.09.2008 - признан регистрирующим органом надлежащим основанием возникновения права общей долевой собственности, на необходимость извещения продавцом органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления о продаже земельного участка при заключении договора от 05.09.2008 Управление не указывало. Поэтому два последующих договора не могут рассматриваться иначе, чем договоры о продаже доли в праве на земельный участок.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает содержащиеся в обжалуемом решении выводы соответствующими нормам права и обстоятельствам дела и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены данного судебного акта.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 18.03.2009 по делу N А13-11468/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Вологодской области - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.Л. Грачева

Е.В. Коняева