Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 ноября 2009 г. N А26-1578/2009 Преимущественное право на приобретение муниципального помещения в собственность может быть реализовано субъектом малого и среднего предпринимательства в том случае, если собственник муниципального имущества изъявил волю на его отчуждение путем принятия решения о приватизации данного имущества

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 5 ноября 2009 г. N А26-1578/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Константинова П.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Синикова Игоря Владимировича на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 23.04.2009 (судья Васильева Л.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2009 (судьи Барканова Я.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу N А26-1578/2009,

установил:

Индивидуальный предприниматель Сиников Игорь Владимирович (свидетельство о государственной регистрации от 28.06.2004 серии 10 N 000532887) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Петрозаводского городского округа (далее - Администрация) о признании не соответствующим части первой статьи 1, статье 3, части четвертой статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) изложенного в письме от 09.02.2009 N 04-16-2 отказа Администрации в реализации преимущественного права заявителя на выкуп помещения общей площадью 61,4 кв. м, находящегося по адресу: г. Петрозаводск, ул. М. Горького, д. 1; обязании Администрации обеспечить незамедлительное заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости спорного помещения, предоставить заявителю рассрочку оплаты приобретаемого помещения, принять решение об условиях приватизации заявителем помещения, направить заявителю проекты договора купли-продажи помещения и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации.

Решением от 23.04.2009 в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2009 указанное решение оставлено без изменения.

Предприниматель Сиников И.В. в кассационной жалобе просит отменить названные решение и постановление, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, неправильное применение судом норм материального и процессуального права. Как указывает податель жалобы, для признания субъекта малого и среднего предпринимательства имеющим преимущественное право на приобретение помещения необходимо, чтобы он являлся арендатором на день вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а не на момент подачи заявления в орган местного самоуправления; заявитель в полной мере соответствует условиям, предусмотренным статьей 3 названного Закона; действия Администрации по расторжению договора аренды в одностороннем порядке совершены с целью воспрепятствования предпринимателю в реализации его преимущественного права на выкуп помещения и свидетельствуют о злоупотреблении Администрацией правом.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, предприниматель лично не явился, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в отсутствие участников процесса либо их представителей.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Синиковым И.В. (арендатор) заключен договор от 29.09.2004 N 259 аренды нежилого помещения общей площадью 61,4 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Петрозаводск, ул. М. Горького, д. 1, для размещения офиса сроком по 29.08.2005.

Согласно пункту 6.5 договора в случае, если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок и может быть расторгнут каждой из сторон с предупреждением другой стороны за один месяц.

По акту от 01.09.2004 помещение передано арендатору.

Поскольку арендатор по истечении определенного договором срока продолжал использовать помещение при отсутствии возражений со стороны арендодателя, на основании пункта 6.5 договора, статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновился на неопределенный срок.

17.07.2008 и 22.07.2008 Администрация направила в адрес предпринимателя предупреждение о расторжении договора с предложением передать помещение арендодателю; уведомления получены арендатором 08.08.2008, что сторонами не оспаривается.

В сентябре 2008 года Сиников И.В. обратился к Администрации с просьбой признать его соответствующим условиям отнесения к категории субъектов малого предпринимательства, имеющих преимущественное право на выкуп арендованного помещения, и предоставить возможность реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В ответ Администрация письмом от 26.09.2008 N 04-15-15 сообщила о невозможности реализации в настоящее время права на приобретение арендуемого имущества, поскольку соответствующие положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ вступают в силу только с 01.01.2009 и не принят закон Республики Карелия, определяющий предельные площади арендуемого имущества и сроки предоставляемой рассрочки платежа.

30.12.2008 вступил в силу Закон Республики Карелия от 19.12.2008 N 1250-ЗРК, которым установлены предельное значение площади арендуемого имущества, составляющее 2000 квадратных метров, и сроки рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества.

В связи с принятием указанного Закона Сиников И.В. в январе 2009 года вновь обратился к Администрации с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения с просьбой предоставить рассрочку сроком на 5 лет в виде аннуитетных платежей.

В ответ Администрация письмом от 09.02.2009 N 04-16-2 указала на отсутствие оснований для удовлетворения заявления предпринимателя, поскольку договор от 29.09.2004 N 259 прекращен.

Предприниматель, ссылаясь на то, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ имеет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем отказ Администрации в реализации данного права незаконен, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ). Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

В силу статьи 3 названного Закона (в редакции, действовавшей на момент обращения Синикова И.В. с заявлениями в сентябре 2008 года и январе 2009 года) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей, в том числе если арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, а также если площадь арендуемых помещений не превышает установленных законами субъектов Российской Федерации предельных значений площади.

Поскольку на момент первого обращения предпринимателя к Администрации в сентябре 2008 года такой закон в Республике Карелия принят не был, Администрация правомерно в ответе Синикову И.В. сообщила о невозможности реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, вступившей в силу с 01.01.2009, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Действия, которые обязан совершить уполномоченный орган при получении заявления, и сроки их совершения установлены частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно части 4 статьи 9 указанного Закона, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Отказывая в удовлетворении требований предпринимателя Синикова И.В., судебные инстанции посчитали отказ Администрации в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения обоснованным, поскольку на момент обращения к Администрации в январе 2009 года Сиников И.В. уже не являлся арендатором помещения ввиду прекращения договора аренды вследствие отказа от него арендодателя.

Между тем такой вывод не соответствует содержанию норм Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Как следует из статьи 1 названного Закона, данным Федеральным законом регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Закона. Пунктом 1 статьи 3 Закона также предусмотрено, что субъект малого и среднего предпринимательства может реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность, если это имущество находится в его временном владении и (или) пользовании в течение определенного срока до дня вступления Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в силу.

Таким образом, для признания субъекта соответствующим установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условиям и имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность правовое значение имеет, являлось ли лицо, претендующее на реализацию преимущественного права приобрести муниципальное помещение в собственность, арендатором данного помещения на день вступления Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в силу, а не на день обращения с соответствующим заявлением к уполномоченному органу. По смыслу положений названного Закона арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности по действовавшему на момент вступления Закона в силу договору аренды, не может лишаться права на приобретение недвижимого имущества в случае прекращения договора аренды арендодателем в одностороннем порядке.

Поскольку на момент вступления названного Закона в силу (05.08.2008) договор аренды от 29.09.2004 N 259 прекращен не был, ссылка в обжалуемом отказе Администрации, изложенном в письме от 09.02.2009 N 04-16-2, на прекращение договора аренды к моменту обращения предпринимателя с заявлением как на основание для отказа в удовлетворении данного заявления неправомерна.

Вместе с тем ошибочность выводов суда относительно момента, на который претендент на выкуп помещения должен являться его арендатором, не повлияла на правильность выводов суда по существу спора.

Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ заявление возвращается субъекту малого и среднего предпринимательства без удовлетворения, если отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, не допускается в соответствии с данным Федеральным законом или другими федеральными законами.

В соответствии со статьями 4, 6, 10, 14 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации; органы местного самоуправления в соответствии с компетенцией, определяемой правовыми актами органов местного самоуправления, определяют порядок планирования приватизации муниципального имущества и порядок принятия решений об условиях его приватизации.

Согласно пунктам 4.2, разделу VI Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности г. Петрозаводска, утвержденного решением Петрозаводского городского Совета от 09.12.97 N XXIII-XIII/206 (с последующими изменениями), программа приватизации муниципального имущества г. Петрозаводска утверждается Петрозаводским городским Советом, а Администрация осуществляет комплекс мероприятий по приватизации муниципального имущества в соответствии с утвержденной программой.

Таким образом, преимущественное право на приобретение муниципального помещения в собственность может быть реализовано субъектом малого и среднего предпринимательства в том случае, если собственник муниципального имущества изъявил волю на его отчуждение путем принятия решения о приватизации данного имущества.

Между тем в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о том, что в отношении арендовавшегося Синиковым И.В. помещения компетентным органом местного самоуправления принято решение о его приватизации, на что указывала и Администрация в отзыве на заявление (листы дела 33-35). Решением Петрозаводского городского Совета от 15.12.2008 N ХХVI/ХХIV-480 утверждена Программа (прогнозный план) приватизации муниципального имущества Петрозаводского городского округа на 2009 год, в которой в качестве одного из основных принципов приватизации указано на реализацию субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и составной частью которой является перечень муниципальных объектов недвижимости, планируемых к приватизации в 2009 году. Спорное помещение в указанный перечень не включено.

При таких обстоятельствах заявление предпринимателя Синикова И.В. о реализации преимущественного права на приобретение арендовавшегося им по договору от 29.09.2004 N 259 помещения не могло быть удовлетворено, в связи с чем отказ Администрации в удовлетворении заявления является правильным.

Вместе с тем, поскольку вывод суда о невозможности реализации предпринимателем преимущественного права на выкуп помещения ввиду того, что к моменту обращения с соответствующим заявлением к Администрации он не являлся его арендатором, может воспрепятствовать заявителю в реализации его прав в дальнейшем, кассационная инстанция считает необходимым исключить указанный вывод из мотивировочной части обжалуемых решения и постановления с оставлением без изменения резолютивной части данных судебных актов.

Поскольку Сиников И.В. в кассационной жалобе просил отменить решение и постановление полностью и передать дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции либо, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении его требований, постановление по результатам рассмотрения кассационной жалобы нельзя считать принятым не в пользу Администрации, поэтому судебные расходы, связанные с подачей кассационной жалобы, остаются на заявителе.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 23.04.2009 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2009 по делу N А26-1578/2009 изменить, исключив из мотивировочной части судебных актов вывод о том, что предприниматель Сиников Игорь Владимирович не обладал преимущественным правом на приобретение нежилого помещения в собственность, поскольку не являлся его арендатором на момент обращения к администрации Петрозаводского городского округа.

В остальной части решение от 23.04.2009 и постановление от 24.07.2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу предпринимателя Синикова Игоря Владимировича - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М.В. Захарова

П.Ю. Константинов