Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 января 2010 г. по делу N А56-9301/2009 Дело по иску о взыскании неосновательного обогащения за период фактического использования земельного участка под нежилым зданием направлено на новое рассмотрение, поскольку суду следует выяснить следующие обстоятельства: как сформирован земельный участок, на котором находится арендуемое Организацией здание; используется ли арендатором территория, прилегающая к зданию, и в какой части; включена ли в арендную плату, предусмотренную названным договором, плата за пользование земельным участком

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 27 января 2010 г. по делу N А56-9301/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Коняевой Е.В., Захаровой М.В.,

при участии от ЗАО "Петроэлектросбыт" Маршаковой Л.В. (доверенность от 29.12.2009),

рассмотрев 26.01.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Петроэлектросбыт" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.06.2009 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2009 (судьи Мельникова Н.А., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А56-9301/2009,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Петроэлектросбыт" (далее - Общество) о взыскании 84 873 руб. 36 коп. неосновательного обогащения за период с 06.09.2005 по 06.09.2008 фактического использования земельного участка под нежилым зданием площадью 68,5 кв.м, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, улица Михайлова, дом 9, литера Г, и 26 122 руб. 39 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 06.09.2008.

Решением от 11.06.2009 иск удовлетворен.

Постановлением от 08.10.2009 апелляционный суд изменил решение от 11.06.2009 в части размера процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскал с Общества в пользу КУГИ 14 389 руб. 49 коп. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов действительным обстоятельствам дела, просит названные решение и постановление отменить, в иске отказать.

По мнению подателя жалобы, в установленную договором аренды нежилого здания в арендную плату включена плата за пользование частью земельного участка в границах площади застройки здания.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе.

КУГИ надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебного разбирательства, однако своего представителя в заседание кассационной инстанции не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие, что не противоречит нормам статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 23.01.2004 N 04-А002083 аренды здания (кадастровый номер 78:5112А:0:96) площадью 68,5 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Михайлова, д. 9, лит. Г, сроком на 5 лет.

Здание передано арендатору по акту сдачи-приемки от 23.01.2004.

Пунктом 3.1 договора установлена арендная плата за пользование зданием.

В соответствии с пунктом 2.2.16 договора арендатор обязан заключить договор аренды земельного участка, необходимого для использования арендованного здания, не позднее шестидесяти дней со дня заключения договора.

Поскольку ответчик указанное обязательство не исполнил, КУГИ обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с Общества неосновательного обогащения и процентов.

Суд первой инстанции, сославшись на статьи 395, 652, 1102, 1105 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), признал исковые требования правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Апелляционная инстанция, в целом согласившись с выводами суда первой инстанции, посчитала расчет истца ошибочным, поскольку указанная в нем сумма процентов была начислена с применением учетной ставки банковского процента ко всей заявленной истцом сумме задолженности и за весь заявленный период, несмотря на то, что образование задолженности происходило постепенно. Оценив представленный расчет ответчика, суд апелляционной инстанции изменил подлежащую взысканию сумму процентов за пользование чужими денежными средствами на 14 389 руб. 49 коп.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Частью 2 той же статьи предусмотрено, что в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В силу пункта 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из материалов дела следует, что суды первой и апелляционной инстанций, рассматривая дело, не установили, включена ли в предусмотренную договором плату плата за пользование земельным участком, на котором находится здание. По мнению суда кассационной инстанции, данное обстоятельство подлежит установлению, как имеющее существенное значение для правильного разрешения спора.

В подтверждение этого обстоятельства, Общество ссылается на письмо государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 13.09.2005 N 5828 и инструктивное письмо КУГИ от 16.06.2009 N 14470-19, согласно которым при разработке методики определения арендной платы за объекты нежилого фонда учитывался размер платы за пользование земельным участком; заключение договора аренды земельного участка не требуется, если участок сформирован по обрезу фундамента арендуемого здания или не сформирован и при этом арендатором не используется территория, прилегающая к арендуемому зданию; дополнительные соглашения к договорам аренды зданий должны быть заключены до 01.07.2009.

В обоснование своих возражений Общество ссылается на распоряжение КУГИ от 16.06.2009 N 69-р, которым внесены изменения в распоряжение КУГИ от 22.01.2008 N 16-р "Об утверждении примерных форм договора аренды объекта нежилого фонда" и пункт 2.2.16 типового договора изложен в следующей редакции: "В случае если Объектом является здание, сооружение, не позднее 60 дней со дня заключения Договора заключить договор аренды земельного участка, необходимого для использования Объекта, за исключением случаев, когда такой земельный участок сформирован по обрезу фундамента Объекта. При этом арендная плата за Объект включает в себя арендную плату за часть земельного участка по обрезу фундамента Объекта. Заключение договора аренды земельного участка не требуется, если земельный участок сформирован по обрезу фундамента Объекта или не сформирован и при этом Арендатором не используется территория, прилегающая к Объекту". Пунктом 3 распоряжения N 69-р предусмотрено, что в случае отсутствия в договорах аренды объектов нежилого фонда указанных изменений, они включаются в дополнительные соглашения к договорам аренды.

Кассационная инстанция считает, что судами обеих инстанций не исследовались вопросы о том, сформирован ли спорный земельный участок по обрезу фундамента арендуемого здания и в каких пределах осуществлялось пользование данным участком.

Указанные обстоятельства также подлежат изучению и правовой оценке, поскольку имеют существенное значение для рассмотрения настоящего дела.

Таким образом, выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, что в силу части первой статьи 288 АПК РФ является основанием для отмены обжалуемых судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует исследовать вопрос о привлечении к участию в деле государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и выяснить следующие обстоятельства: как сформирован земельный участок, на котором находится арендуемое Организацией здание; используется ли арендатором территория, прилегающая к зданию, и в какой части; включена ли в арендную плату, предусмотренную названным договором, плата за пользование земельным участком.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.06.2009 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2009 по делу N А56-9301/2009 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

М. В. Захарова

Е.В. Коняева