Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 июня 2010 г. N Ф07-5898/2010 по делу N А56-83321/2009 Вывод суда о достаточности представленных заявителем документов для государственной регистрации прекращения права на жилое здание и возникновения права на нежилое здание, а также о незаконности отказа регистрирующего органа является правильным, основан на установленных по делу обстоятельствах и нормах действующего законодательства

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 28 июня 2010 г. N Ф07-5898/2010 по делу N А56-83321/2009

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 июня 2011 г. N Ф07-5898/10 по делу N А56-83321/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 июня 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л. и Кадулина А.В.,

при участии от Общества Трубачева А.М. (доверенность от 22.06.2010), от Управления Черновой В.О. (доверенность от 25.12.2009), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.02.2010 по делу N А56-83321/2009 (судья Преснецова Т.Г.),

установил:

Закрытое акционерное общество "РЕМТЕК-ИНВЕСТ" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Управление) в государственной регистрации прекращения права собственности Общества на шестиэтажное жилое здание площадью 3162,79 кв. м с кадастровым номером 78:7314:0:7, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Расстанная, д. 2в, лит. Г, и в государственной регистрации возникновения права собственности Общества на шестиэтажное нежилое здание с подвалом общей площадью 2793,3 кв. м, кроме того площадь чердака 373,0 кв. м, с кадастровым номером 78:13:7314:12:38, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Расстанная, д. 2, к. 2, лит. Б; устранении допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя путем обязания Управления произвести соответствующую государственную регистрацию.

Решением от 17.02.2010 (с учетом определения от 19.03.2010 об исправлении опечатки) заявленные требования удовлетворены.

В апелляционном порядке решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе Управление просит отменить решение от 17.02.2010, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, заявителем была осуществлена реконструкция здания, разрешение на которую, выданное компетентным органом, не представлено; установление отсутствия необходимости в получении разрешения на реконструкцию не входит в компетенцию регистрирующего органа; акт приемки приемочной комиссией законченного перепланировкой объекта, утвержденный межведомственной комиссией, не может служить основанием для прекращения права собственности Общества на жилое здание и возникновения права собственности на вновь созданный объект, а является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об изменении технических характеристик объекта.

Общество в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что доводы жалобы направлены на переоценку доказательств, нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации применены судом правильно, необходимые документы для государственной регистрации прекращения права на один объект и возникновения права на вновь созданный объект были представлены.

В судебном заседании представитель Управления поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по итогам проведенного 22.09.2004 аукциона государственное учреждение по совершению сделок с имуществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества) и Общество заключили договор от 29.09.2004 N 6596-А3 купли-продажи двух расселенных шестиэтажных жилых зданий площадью 2886,43 кв. м (кадастровый номер 78:7314:12:8 и площадью 3162,79 кв. м (кадастровый номер 78:7314:12:7), расположенных по адресам: Санкт-Петербург, ул. Расстанная, д. 2в, лит. В и Г соответственно, с закрепленным за зданиями земельным участком площадью 2140,0 кв. м (кадастровый номер 78:7314:12) по адресу: Санкт-Петербург, ул. Расстанная, д. 2в, лит. В.

На основании указанного договора за Обществом 20.12.2004 зарегистрировано право собственности на приобретенные объекты, в том числе жилое здание площадью 3162,79 кв. м, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 20.12.2004 серии 78-АБ N 290542.

Согласно пункту 3.2.3 договора от 29.09.2004 N 6596-А3 покупатель обязуется осуществить снос зданий в течение шести месяцев с момента заключения договора купли-продажи и в течение сорока двух месяцев с того же момента возвести на освобожденном земельном участке объект недвижимости или произвести реконструкцию зданий.

В соответствии с пунктом 3.2.5 договора обязательства покупателя по выполнению названных в пункте 3.2.3 договора условий считаются исполненными в полном объеме с момента подписания сторонами акта о выполнении условий договора.

Решением администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга (далее - Администрация района) от 29.05.2007 N 873 Обществу дано согласие на перепланировку помещений жилого дома по ул. Расстанной, д. 2в, лит. В, Г в соответствии с представленной проектной документацией, утвержденной районной Межведомственной инженерно-строительной комиссией (далее - Межведомственная комиссия) 24.05.2007 (протокол N 126).

Разрешением Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - Предприятие) от 15.06.2007 N 1139 строениям, ранее числившимся по адресу: ул. Расстанная, д. 2в, лит. В и Г, присвоен адрес: Санкт-Петербург, ул. Расстанная, д. 2, к.2.

Распоряжением Администрации района от 25.06.2007 N 633-р жилые помещения в зданиях лит. В и Г по ул. Расстанной, д. 2в в Санкт-Петербурге, принадлежащих на праве частной собственности Обществу, переведены в нежилые для использования в качестве офисного центра при условии проведения в установленном порядке работ по перепланировке и переустройству помещений.

По акту от 17.12.2007 приемки законченного перепланировкой объекта приемочной комиссией, утвержденному решением Межведомственной комиссии 20.12.2007 (протокол N 301), принято в эксплуатацию после перепланировки и ремонта шестиэтажное нежилое здание под офисный центр по адресу: Санкт-Петербург, ул. Расстанная, д. 2, к. 2, лит. Б.

Фонд имущества и Общество составили акт от 21.02.2008 проверки выполнения условий договора купли-продажи от 29.09.2004 N 6596-А3, в соответствии с которым признали, что Общество выполнило условия названного договора в полном объеме и в установленные сроки.

В июле 2009 года Общество обратилось с заявлениями о государственной регистрации прекращения права собственности на жилое здание и возникновения права собственности на нежилое здание.

Уведомлением от 15.09.2009 Управление сообщило об отказе в государственной регистрации права на основании абзаца 9 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), поскольку не представлено разрешение на реконструкцию здания и документы, свидетельствующие об отсутствии необходимости получить такое разрешение.

Общество, считая, что в данном случае не требовалось получения разрешения на реконструкцию здания, ссылаясь на представление всех необходимых документов, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, решения и действия (бездействие) государственных органов, должностных лиц могут быть обжалованы заинтересованным лицом в арбитражный суд в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации, согласно абзацу 9 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав.

По мнению Управления, в данном случае на регистрацию были заявлены права в отношении объекта, созданного в результате реконструкции, на осуществление которой требовалось разрешение, однако ни такое разрешение, ни документы, свидетельствующие об отсутствии необходимости его получить, заявителем представлены не были.

Согласно пункту 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 51 того же Кодекса).

В соответствии с пунктом 17 той же статьи выдача разрешения на строительство не требуется, в частности, в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Под характеристиками безопасности здания или сооружения понимаются количественные и качественные показатели свойств строительных конструкций, основания, материалов, элементов сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, посредством соблюдения которых обеспечивается соответствие здания или сооружения требованиям безопасности.

Согласно письму Предприятия от 19.06.2009 N 7701, общая площадь нежилого здания изменилась в результате учета выполненных перепланировок и разборки (сноса) аварийной части здания. Указанная часть здания была снесена в рамках выполнения мероприятий по ликвидации последствий обрушения пристройки к зданию. Конструктивные элементы основного строения нарушены не были. Границы строения изменились за счет оборудования крыльца и сноса пристройки. Вследствие оборудования помещений в арке не изменилась площадь застройки строения. Параметры отремонтированного нежилого строения (этажность, общая площадь, площадь застройки) не превысили параметры ранее учтенного жилого строения.

Проект перепланировки расселенного жилого дома был утвержден Межведомственной комиссией, согласие на перепланировку в соответствии с утвержденной проектной документацией дано Администрацией района. В силу Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, и Положения о районной межведомственной комиссии, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 N 112, в компетенцию Межведомственной комиссии входит признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, согласование проектов на переустройство и перепланировку жилых помещений при переводе их в нежилые, если при этом не затрагиваются несущие конструкции здания. Заключение межведомственной комиссии является основанием для принятия государственным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления решения о дальнейшем использовании помещения.

Исследовав материалы дела, суд обоснованно посчитал, что на государственную регистрацию права заявителем были представлены все необходимые документы, подтверждающие выполнение работ, в результате которых был образован спорный объект, в установленном порядке, с ведома компетентных органов и по согласованию с ними, в связи с чем нет оснований для утверждения, что нежилое шестиэтажное здание создано с нарушением действующих правил. Вопреки требованиям части первой статьи 65, части пятой статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации регистрирующий орган не доказал, что изменение объекта капитального строительства было связано с изменением конструктивных и других характеристик его надежности и безопасности и что в результате изменений объекта были превышены параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

С учетом изложенного вывод суда о достаточности представленных Обществом документов для государственной регистрации прекращения права на жилое здание и возникновения права на нежилое здание, а также о незаконности отказа регистрирующего органа является правильным, основан на установленных по делу обстоятельствах и нормах действующего законодательства.

Податель жалобы своими доводами не обосновал несоответствие выводов суда нормам права и имеющимся в деле документам.

Ссылка Управления на то, что в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219 (с последующими изменениями), перепланировка объекта является основанием для внесения в реестр изменений о его технических характеристиках, а не о правах, не может быть принята во внимание. Исходя из тех изменений, которые произошли с объектом в результате проведенных Обществом работ, регистрация прекращения права собственности на ранее существовавшее здание и права собственности на объект, учтенный в результате проведенных работ, не противоречит названным Правилам, которые не устанавливают основания возникновения и прекращения права, а определяют порядок заполнения реестра.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого решения.

Определением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.05.2010 исполнение обжалуемого решения было приостановлено. В связи с окончанием производства в суде кассационной инстанции и оставлением решения без изменения приостановление исполнения следует отменить.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.02.2010 по делу N А56-83321/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения от 17.02.2010 отменить.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.Л. Грачева

А.В. Кадулин