Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 июля 2010 г. по делу N А56-37256/2009 Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что правило о возникновении залога прав на объект долевого строительства с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве основано на нормах закона об ипотеке и обязал регистрирующий орган в целях восстановления нарушенных прав Банка зарегистрировать залог (ипотеку) имущественных прав по договору участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 1 июля 2010 г. по делу N А56-37256/2009

ГАРАНТ:

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2011 г. N 13905/10 настоящее постановление оставлено без изменения

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 июня 2010 г. N Ф07-6433/2010 по делу N А56-37256/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 июля 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Власовой М.Г., судей Гафиатуллиной Т.С., Коробова К.Ю.,

при участии от Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Киселевой А.О. (доверенность от 25.12.2009 N 203),

рассмотрев 01.07.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2009 (судья Раннева Ю.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 (судьи Марченко Л.Н., Ларина Т.С., Масенкова И.В.) по делу N А56-37256/2009,

установил:

Закрытое акционерное общество Акционерный коммерческий банк "Сибирьгазбанк" (далее - Банк) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным бездействия Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Управление), выразившегося в уклонении от государственной регистрации залога (ипотеки) в силу закона имущественных прав по договору от 04.12.2008 N 262/К9 участия в долевом строительстве жилого комплекса и обязании Управления зарегистрировать залог (ипотеку) имущественных прав по данному договору.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.10.2009 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Ахмадщина Марина Вадимовна.

Решением от 30.11.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.04.2010, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 30.11.2009 и постановление апелляционного суда от 12.04.2010 и отказать в удовлетворении заявленных Банком требований.

В отзыве на кассационную жалобу Банк, ссылаясь на несостоятельность ее доводов, возражает против удовлетворения жалобы.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы кассационной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Банк и Ахмадщина М.В. (заемщик) заключили кредитный договор от 15.08.2008 N 8/38-ЧИ, согласно которому последней предоставлен целевой кредит в сумме 5 990 000 руб. для оплаты строительства однокомнатной квартиры по строительному адресу: Санкт-Петербург, улица Корпусная, дом 9, литера А.

Пунктом 2.1.3 указанного договора предусмотрено, что обеспечением по договору является залог права требования по договору долевого участия в строительстве, ипотека в силу закона названной квартиры.

Во исполнение кредитного договора общество с ограниченной ответственностью "НеваСтройИнвест" (застройщик) и Ахмадщина М.В. (дольщик) заключили договор от 04.12.2008 от N 262/К9 участия в долевом строительстве жилого комплекса по адресу: Санкт-Петербург, Петроградский район, Корпусная улица, дом 9, литера А, со встроено-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой, согласно которому дольщик обязуется уплатить застройщику обусловленную цену, а застройщик - передать дольщику квартиру общей площадью 67,26 кв. м, условный номер 262 на 6-м этаже секции 9 в строительных осях 201-22/А4-Б4.

Как видно из материалов дела, 24.12.2008 Управление произвело государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от 04.12.2008 N 262/К9.

В письме от 06.03.2009 Банк указал Управлению на то, что при проведении государственной регистрации договора долевого участия в строительстве Управление не зарегистрировало одновременно без предоставления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины залог (ипотеку) прав требования участника долевого строительства в пользу Банка, предоставившего кредит, и просил осуществить государственную регистрацию залога (ипотеки) в силу закона имущественных прав по договору от 04.12.2008.

В ответ письмом от 28.04.2009 Управление сообщило Банку, что в силу закона возможен залог недвижимого имущества, завершенного строительством, после государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру; к договорам участия в долевом строительстве такой порядок неприменим; Банку предложено обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации залога прав требования, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, уплатить государственную пошлину, представить необходимые для государственной регистрации документы.

Полагая, что Управление незаконно уклоняется от государственной регистрации залога (ипотеки) в силу закона имущественных прав по договору участия в долевом строительстве, Банк обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что правило о возникновении залога прав на объект долевого строительства с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве основано на пункте 5 статьи 5, статье 77 и пункте 2 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) и обязал регистрирующий орган в целях восстановления нарушенных незаконным бездействием прав Банка зарегистрировать залог (ипотеку) в силу закона имущественных прав по договору участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств.

Оставляя решение от 30.11.2009 без изменения, апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В силу пункта 5 названной статьи правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Из приведенной нормы следует, что действие всех положений Закона об ипотеке распространяется на залог прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, в том числе и положений статьи 77 Закона об ипотеке, предусматривающих возникновение ипотеки в силу закона.

Судами обеих инстанций установлено, что кредит был предоставлен Банком Ахмадщиной М.В. для приобретения жилых помещений на основании договора долевого участия в строительстве, заключенного между Ахмадщиной М.В. и заказчиком строительства. Следовательно, в данном случае с учетом положений статей 5 и 77 Закона об ипотеке возникла ипотека в силу закона.

В соответствии со статьей 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Согласно пункту 2 статьи 20 Закона об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

С учетом приведенных норм суды обеих инстанций правомерно указали, что регистрирующий орган должен был осуществить регистрацию законной ипотеки в отношении прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, в момент регистрации этого договора.

Поскольку в нарушение абзаца второго пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке учреждение юстиции не осуществило государственную регистрацию ипотеки в силу закона в момент регистрации договора долевого участия в строительстве, Банк как залогодержатель по ипотеке в силу закона был вправе обратиться к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации. В этом случае плата за государственную регистрацию не должна взиматься. Аналогичные разъяснения даны в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что суды обеих инстанций, полно и всесторонне исследовав материалы дела, пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных Банком требований.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли бы привести к принятию неправильного решения (постановления), не допущено, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба Управления - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2009 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 по делу N А56-37256/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области - без удовлетворения.

Председательствующий

М.Г. Власова

Судьи

Т.С. Гафиатуллина

К.Ю. Коробов