Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 июля 2010 г. по делу N А56-36739/2009 Судебные акты отменены, а дело направлено на новое рассмотрение, поскольку в материалах дела не имеется документально подтвержденных сведений о формировании земельного участка, на котором расположены многоквартирные дома, о постановке его на государственный кадастровый учет, а также судами не выяснено, является ли данный земельный участок самостоятельным объектом недвижимости, находящимся в собственности собственников квартир, или частью спорного земельного участка

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 20 июля 2010 г. по делу N А56-36739/2009

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 июня 2011 г. N Ф07-6141/10 по делу N А56-36739/2009

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 мая 2010 г. N Ф07-6141/2010 по делу N А56-36739/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Захаровой М.В., Коняевой Е.В.,

при участии от товарищества собственников жилья "Озерки-1" председателя правления Левицкого С.Н. (протокол от 16.12.2009 N 1), представителя Левицкой О.Ю. (доверенность от 15.12.2008 N 04), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга представителя Короть Т.Н. (доверенность от 29.12.2009 N 33236-42),

рассмотрев 13.07.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.12.2009 (судья Капелькина Л.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2010 (судьи Кашина Т.А., Горшелев В.В., Попова Н.М.) по делу N А56-36739/2009,

установил:

Товарищество собственников жилья "Озерки-1" (далее - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным бездействия Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет), выразившегося в ненаправлении Товариществу проекта договора аренды земельного участка 55 с кадастровым номером 78:36:5528:1055 площадью 13 936 кв.м, расположенного по проспекту Луначарского в Санкт-Петербурге (северо-восточнее пересечения с проспектом Художников), а также об обязании Комитета направить Товариществу проект договора аренды указанного земельного участка.

Решением от 16.12.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.04.2010, требования Товарищества удовлетворены.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение от 16.12.2009 и постановление от 09.04.2010 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления. По мнению подателя жалобы, у Товарищества отсутствует преимущественное право на аренду земельного участка в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), поскольку он прилегает к земельному участку, на котором расположены многоквартирные дома и на нем отсутствуют иные объекты недвижимости. Рассмотрение вопроса о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду должно осуществляться в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 16.11.2005 N 1735 "О городской и районных комиссиях по распоряжению объектами недвижимости".

В отзыве на кассационную жалобу Товарищество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы, а представители Товарищества возражали против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Товарищество зарегистрировано в качестве юридического лица решением Регистрационной палаты Санкт-Петербурга от 07.12.2000 N 224749 (свидетельство о государственной регистрации N 129075) и создано в целях согласования порядка реализации прав собственников помещений по владению, пользованию и, в установленных законодательством пределах, распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в многоквартирном доме, распределения между собственниками помещений обязанностей по возмещению соответствующих издержек товарищества, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме (пункт 2.1 устава).

Как следует из раздела II и пункта 4.1 устава, членами Товарищества являются собственники помещений жилого комплекса, состоящего из дома N 64 по проспекту Луначарского и дома N 17, корпус 1 по проспекту Художников в Санкт-Петербурге.

Общим собранием членов Товарищества 31.10.2007 принято оформленное протоколом N 11 решение о заключении с администрацией Санкт-Петербурга договора аренды земельного участка для осуществления его благоустройства (озеленения; организации детской площадки и парковой зоны отдыха, мест для временного хранения личного автотранспорта собственников помещений, хозяйственной площадки).

Письмом от 08.11.2007 N 51/11 Товарищество просило администрацию Выборгского района Санкт-Петербурга согласовать предоставление ему в аренду земельного участка, прилегающего к многоквартирным домам N 64 по проспекту Луначарского и N 17, корпус 1 по проспекту Художников в границах, обозначенных на схеме.

Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга на основании обращения администрации Выборгского района Санкт-Петербурга письмом от 29.07.2008 N 1-4-41108/5 разрешил разработку проекта комплексного благоустройства территории для жителей двух жилых домов и указал на необходимость предварительного информирования населения с обязательной публикацией сведений о земельном участке в средствах массовой информации, представления проекта на рассмотрение Межведомственной комиссии при администрации Выборгского района Санкт-Петербурга.

В целях установления границ испрашиваемого земельного участка Товариществом проведены землеустроительные и кадастровые работы.

Земельный участок внесен в государственный кадастр недвижимости под кадастровым номером 78:36:5528:1055. Товариществом получен кадастровый паспорт названного земельного участка.

Товарищество 14.04.2009 обратилось в Выборгское районное агентство Комитета с заявлением об оформлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 78:36:5528:1055 сроком на 3 года для использования в соответствии с ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 23.03.2009, составленной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости".

Полагая, что непринятие Комитетом решения о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду и ненаправление проекта договора аренды свидетельствуют о его незаконном бездействии, Товарищество обратилось в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу пунктов 3, 4, 5 части 2 статьи 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков; заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Согласно пункту 8 статьи 138 названного Кодекса товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Таким образом, Товарищество, являясь законным представителем интересов собственников жилых помещений жилого комплекса, вправе обращаться в суд с иском в защиту имущественных интересов собственников указанных помещений в многоквартирном доме по вопросам оформления прав на прилегающий к домам земельный участок.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом положений указанной статьи и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 6 постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании незаконными решений, действий (бездействия) государственных органов является одновременное несоответствие этого решения, действия (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций исходили из того, что порядок предоставления Товариществу прав на спорный земельный участок установлен статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Статья 36 ЗК РФ определяет порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения. Исключительное право на приватизацию таких участков или приобретение права их аренды имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Градостроительным кодексом Российской Федерации предусмотрено, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных норм и правил, действовавших в период застройки указанных территорий (пункт 4 статьи 43).

Из пояснений сторон следует, что земельный участок площадью 3471 кв.м, на котором расположены дома N 64 по проспекту Луначарского и N 17, корпус 1 по проспекту Художников в Санкт-Петербурге сформирован, ему присвоен кадастровый номер 78:5528:3. Испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 78:36:5528:1055 прилегает к земельному участку с кадастровым номером 78:5528:3. Площадь необходимого для использования, по мнению Товарищества, земельного участка, рассчитана исходя из предполагаемого заявителем вида использования, указанного в ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 23.03.2009.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятыми обязательствами.

Удовлетворяя заявление, суды не учли, что включение в состав земельного участка, подлежащего передаче на основании статьи 36 ЗК РФ, площадей, которые предполагаются собственником, владельцем к использованию в будущем, не предусмотрено указанной нормой. Порядок предоставления таких земельных участков установлен земельным и градостроительным законодательством.

Доказательства того, что на земельном участке с кадастровым номером 78:36:5528:1055 имеются иные объекты недвижимости, принадлежащие собственникам указанных домов, какие-либо элементы озеленения и благоустройства, предназначенные для их обслуживания, в материалах дела отсутствуют. При таких обстоятельствах вывод судов о необходимости предоставить названный земельный участок заявителю в аренду в порядке, установленном статьей 36 ЗК РФ, недостаточно обоснован.

В силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В материалах дела не имеется документально подтвержденных сведений о формировании земельного участка, на котором расположены многоквартирные дома, о постановке его на государственный кадастровый учет; судами не выяснено, является ли данный земельный участок самостоятельным объектом недвижимости, находящимся в собственности собственников квартир, или частью спорного земельного участка с кадастровым номером 78:36:5528:1055.

Между тем указанные обстоятельства имеют существенное значение для разрешения настоящего спора.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции для установления всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, проверки доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и оценки всей совокупности представленных по делу доказательств. С учетом установленного суду следует разрешить спор в соответствии с требованиями закона, регулирующего правоотношения участвующих в деле лиц.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.12.2009 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2010 по делу N А56-36739/2009 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

М.В. Захарова

Е.В. Коняева