Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 сентября 2010 г. N Ф07-8364/2010 по делу N А21-5974/2009 Судебные акты в части взыскания задолженности по арендной плате, расходов за потребленную электроэнергию и пеней отменены, поскольку судами при рассмотрении дела не была определена правовая природа обеспечительного взноса (является он задатком или авансовым платежом), не выяснялся вопрос о том, был ли он перечислен в полном объеме арендатором, удерживал ли арендодатель из суммы обеспечительного взноса соответствующие суммы задолженности арендатора

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 2 сентября 2010 г. N Ф07-8364/2010 по делу N А21-5974/2009

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 декабря 2011 г. N Ф07-8364/10 по делу N А21-5974/2009

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 июля 2011 г. N Ф07-8364/10 по делу N А21-5974/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Бразерс и Компания" Злобиной О.Б. (доверенность от 28.01.2010),

рассмотрев 30.08.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бразерс и Компания" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 06.11.2009 (судья Сычевская С.Н.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2010 (судьи Черемошкина В.В., Медведева И.Г., Слобожанина В.Б.) по делу N А21-5974/2009,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Вестер Недвижимость" (далее - ООО "Вестер Недвижимость") обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бразерс и Компания" (далее - ООО "Бразерс и Компания") о расторжении договора от 16.04.2007 аренды нежилых помещений (N 28-36, 59, 61, 62, 64-74) общей площадью 414,5 кв. м, находящихся в здании торгового центра "Маяк" по адресу: Калининград, ул. Театральная, д. 21; а также о взыскании с ответчика 3 868 335 руб. задолженности по арендной плате за период с ноября 2008 года по 30.06.2008, 254 456 руб. 39 коп. расходов за потребленную электроэнергию за период с 09.10.2008 по 10.03.2009, 1 039 163 руб. 87 коп. пеней за просрочку указанных платежей; кроме того, ООО "Вестер Недвижимость" просило взыскать с ООО "Бразерс и Компания" пени за нарушение сроков внесения платежей, предусмотренных договором из расчета 0,1 процента за каждый день просрочки от общей суммы задолженности (4 122 791 руб. 39 коп.), начиная с 20.10.2009 и до момента его исполнения.

Исковые требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и приняты судом к рассмотрению.

Решением суда первой инстанции от 06.11.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.04.2010, иск удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскано 3 868 335 руб. задолженности по арендной плате, 254 456 руб. 39 коп. расходов за потребленную электроэнергию и 519 581 руб. 93 коп. пеней. В остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "Бразерс и Компания", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит отменить решение и постановление, передать дело на новое рассмотрение в ином судебном составе.

По мнению подателя жалобы, суды необоснованно удовлетворили требование истца о взыскании арендной платы за заявленный период, поскольку с 05.03.2009 ответчик не имел возможности пользоваться арендованным имуществом; размер расходов за потребленную электроэнергию не подтвержден документально; отсутствуют основания для взыскания с ООО "Бразерс и Компания" неустойки за период после расторжения договора, то есть с 30.06.2009; судами необоснованно в счет погашения арендной платы по договору аренды не зачтен обеспечительный платеж в размере 213 900 руб.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель ООО "Бразерс и Компания" поддержал доводы, приведенные в жалобе.

ООО "Вестер Недвижимость" надлежащим образом уведомлено о времени и месте судебного разбирательства, однако своего представителя в заседание кассационной инстанции не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в соответствии со статьей 286 АПК РФ исходя из доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Интерфининвест" (арендодатель, далее - ООО "Интерфининвест") и ООО "Бразерс и Компания" (арендатор) заключили договор от 16.04.2007 N А-01/039 аренды нежилых помещений по указанному адресу сроком на десять лет. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 16.04.2007.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.09.2007.

В связи с переходом права собственности на указанный торговый центр к истцу стороны и ООО "Интерфининвест" заключили соглашение от 05.02.2008 о внесении изменений в договор аренды, которое прошло государственную регистрацию 14.07.2008. В соответствии с данным соглашением арендодателем по договору является ООО "Вестер Недвижимость".

В силу пункта 5.1 договора плата за пользование помещением состоит из Постоянной (далее по тексту - "Арендная плата" и/или "Эксплуатационные расходы") и Переменной (далее - "Расходы по коммунальным услугам") составляющих.

Пунктом 5.2.1 договора (с учетом соглашения от 05.02.2008) предусмотрено, что арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в сумме рублевого эквивалента 33,30 условных единиц, в том числе НДС, в месяц за квадратный метр арендуемого помещения. Таким образом, арендная плата в месяц за аренду всех помещений составляет рублевый эквивалент 13 800 условных единиц, в том числе НДС.

В целях исчисления арендной платы и всех иных платежей по настоящему договору, условная единица приравнивается к 31 рублю.

Согласно пункту 5.3.1 договора (с учетом соглашения от 05.02.2008) в дополнение и сверх арендной платы арендатор оплачивает арендодателю расходы, связанные с эксплуатацией Объекта (эксплуатационные расходы) в сумме, равной рублевому эквиваленту 2130 условных единиц в месяц, в том числе НДС. Эксплуатационные расходы покрывают причитающуюся с арендатора пропорциональную долю общих расходов, связанных с эксплуатацией мест общего пользования торгового центра "Маяк".

Пунктом 5.3.7 договора установлено, что оплата электроэнергии, потребляемой арендатором, осуществляется на основании показаний счетчиков потребителя электроэнергии, установленных отдельно для помещения арендатора. Счет-фактура выставляется на дату оказания услуг, то есть, на последнюю дату истекшего месяца, в российских рублях.

В соответствии с пунктом 5.4.1 перечисление арендной платы и оплата эксплуатационных расходов по договору начинается с даты подписания акта приема-передачи.

Согласно пункту 5.4.2 договора, арендная плата вносится арендатором не позднее 5 числа текущего месяца в полном объеме на основании настоящего договора.

Как следует из пункта 5.4.3 договора, арендатор оплачивает эксплуатационные расходы на основании настоящего договора не позднее 5 числа текущего месяца.

Пунктом 12.1 договора предусмотрена ответственность за нарушение сроков оплаты любых платежей, предусмотренных данным договором, в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

До окончания срока действия договора аренды стороны подписали соглашение от 30.06.2009 о его расторжении.

Указанные помещения возвращены арендодателю по акту приема-передачи от 30.06.2009.

Обязанность зарегистрировать прекращение действия договора аренды возложена на арендодателя пунктом 2 данного соглашения, что истцом до настоящего времени не выполнено.

Ненадлежащее исполнение ООО "Бразерс и Компания" обязательств по внесению арендной платы с ноября 2008 года и платы за электроэнергию с сентября 2008 года явилось основанием для обращения ООО "Вестер Недвижимость" в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции установил, что требования о взыскании задолженности и неустойки являются правомерными и обоснованными, однако сумма пеней подлежит снижению в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В расторжении договора отказано в связи с заключением сторонами соглашения от 30.06.2009, что соответствует пункту 1 статьи 450 ГК РФ. Также отклонено требование о взыскании пеней за нарушение сроков внесения установленных договором платежей по день уплаты этих денежных сумм, поскольку правила исчисления этой неустойки применяются только к процентам за пользование чужими денежными средствами, а истцом не предъявлялось к ответчику требование об их взыскании.

Согласно пункту 4.1 названного договора аренды (с учетом дополнительного соглашения от 17.04.2007 N 1 и соглашения от 05.02.2008), обеспечительный взнос в размере рублевого эквивалента 7965 условных единиц (по курсу 31 рубль за одну условную единицу), что составляет 246 915 руб., в том числе НДС, обеспечивает исполнение обязательств арендатора по настоящему договору аренды. Часть обеспечительного взноса в размере 213 900 руб. уплачена арендатором в соответствии с пунктом 6 соглашения от 13.04.2007 N 13/04. Оставшаяся часть обеспечительного взноса в размере 33 015 руб. подлежит уплате в рамках договора в срок не позднее 15.07.2007.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения денежных обязательств арендатора по договору аренды либо в случае причинения арендатором убытков и вреда имуществу арендодателя, других арендаторов (в том числе задержка арендатором внесения арендной платы), арендодатель удерживает из суммы обеспечительного взноса соответствующие суммы задолженности, компенсации, неустойки, причитающиеся арендодателю.

Задаток согласно статье 329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 названной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Судами при рассмотрении дела не была определена правовая природа обеспечительного взноса (является он задатком или авансовым платежом), не выяснялся вопрос о том, был ли он перечислен в полном объеме арендатором, удерживал ли арендодатель из суммы обеспечительного взноса соответствующие суммы задолженности арендатора.

Таким образом, обжалуемые решение и постановление в части удовлетворения иска, а также распределения судебных расходов приняты с нарушением норм материального и процессуального права, а содержащиеся в них выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем они подлежат отмене, а дело в этой части - направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду надлежит исследовать изложенные выше обстоятельства, в зависимости от установленного разрешить спор и распределить судебные расходы, в том числе связанные с подачей кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 06.11.2009 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2010 по делу N А21-5974/2009 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Бразерс и Компания" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Вестер недвижимость" 3 868 335 руб. задолженности по арендной плате, 254 456 руб. 39 коп. расходов за потребленную электроэнергию и 519 581 руб. 93 коп. пеней, а также 34 711 руб. 87 коп. расходов по государственной пошлине отменить.

Дело в этой части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В остальной части решение от 06.11.2009 и постановление от 16.04.2010 оставить без изменения.

Председательствующий

П.Ю. Константинов

Судьи

И.Л. Грачева

А.В. Кадулин