Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 сентября 2010 г. N Ф07-9444/2010 по делу N А56-70063/2009 Заявленные требования о признании незаконным решения администрации об отказе в предоставлении в собственность заявителя земельного участка удовлетворены, поскольку администрацией не представлено доказательств в подтверждение того, что спорный земельный участок расположен в границах территории общего пользования

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 8 сентября 2010 г. N Ф07-9444/2010 по делу N А56-70063/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 01.09.2010

Постановление в полном объеме изготовлено 08.09.2010

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Стрелова И.М., судей Кадулина А.В., Серовой В.К.,

при участии от закрытого акционерного общества "Интернешнл Пейпер" Довженко А.В. (доверенность от 27.08.2010), Тульсанова В.В. и Деревянко О.В. (доверенность от 30.08.2010), от администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области Денисова В.В. (доверенность от 11.01.2010 N 6),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Интернешнл Пейпер" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2010 (судьи Медведева И.Г., Попова Н.М., Черемошкина В.В.) по делу N А56-70063/2009,

установил:

закрытое акционерное общество "Интернешнл Пейпер" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области (далее - Администрация) об отказе в предоставлении в собственность заявителя земельного участка с кадастровым номером 47:02:01-01-002:0032, площадью 12 600 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Светогорск, ул. Спортивная, д. 1.

Решением от 30.12.2009 (судья Филиппов А.Е.) заявленные требования удовлетворены. На Администрацию возложена обязанность в двухнедельный срок с момента вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении Обществу за плату в собственность вышеуказанного земельного участка и направить Обществу соответствующий договор купли-продажи.

На стадии апелляционного обжалования решения суда в порядке части 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в дело вступил прокурор.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 09.06.2010 решение отменено. В удовлетворении заявления Обществу отказано.

В кассационной жалобе Общество просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, а решение суда первой инстанции оставить в силе. По мнению Общества, суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, а его выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы кассационной жалобы, представитель Администрации возражал против ее удовлетворения.

Прокурор о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в судебное заседание не явился, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Обществу принадлежит на праве собственности здание гостиничного комплекса "Светогорск", расположенное по адресу: Ленинградская область, г. Светогорск, ул. Спортивная, д. 1 (свидетельство о государственной регистрации права от 26.05.2009, т. 1 , л.д. 74).

Для целей эксплуатации гостиничного комплекса на основании договора аренды от 26.08.1998 Правительство Ленинградской области предоставило Обществу в аренду на 49 лет земельный участок общей площадью 12 600 кв. м (т. 1, л.д. 10-23).

Пункт 3.7 договора аренды предусматривает право арендатора выкупить земельный участок.

Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 11.06.2009 о продаже вышеуказанного земельного участка, находящегося в государственной собственности (т. 1, л.д. 48).

Письмом от 08.07.2009 Администрация отказала Обществу в предоставлении в собственность данного земельного участка, сославшись на пункт 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации и указав, что на земельном участке расположен ручей Грязный (т. 1, л.д. 49). Отказ мотивирован также тем, что Общество не обосновало необходимость приобретения в собственность земельного участка площадью 12 600 кв.м, намного превышающей пределы гостиничного комплекса "Светогорск". Администрация сообщила, что считает возможным рассмотрение вопроса о предоставлении в собственность Общества земельного участка, занятого гостиничным комплексом "Светогорск", после проведения Обществом работ по межеванию и формированию границ земельного участка с учетом приведенных в письме замечаний.

Общество оспорило отказ в предоставлении в собственность вышеуказанного земельного участка в арбитражный суд.

В отзыве на заявление Администрация поддержала доводы, приведенные в письме от 08.07.2009, и, кроме того, указала следующее. Проектом планировочного решения соответствующего квартала г. Светогорска и проектом концепции генерального плана г. Светогорска в пределах квартала, где находится гостиничный комплекс, предусмотрено создание территории общего пользования с парковой зоной для рекреационных целей, с организацией площади, площадок отдыха и основных пешеходных направлений. Данное обстоятельство, по мнению Администрации, в силу части 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" исключает возможность приватизации спорного земельного участка (т. 1, л.д. 103-105, 120-121).

Администрация также сослалась на то, что территория спорного земельного участка согласно приказу Федеральной службы безопасности России от 02.06.2006 N 239 "О пределах пограничной зоны на территории Ленинградской области" включена в пределы пограничной зоны и является приграничной территорией Российской Федерации. По мнению Администрации, поскольку единственным участником Общества является юридическое лицо, зарегистрированное в Нидерландах, Общество в силу пункта 3 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации не вправе обладать на праве собственности спорным земельным участком.

Суд первой инстанции установил, что на спорном земельном участке ручей Грязный или его береговая полоса не располагаются. Данное обстоятельство подтверждается письмом Невско-Ладожского бассейнового водного управления от 27.11.2008 N Р6-18-5014 (т. 2, л.д. 15) и Администрацией не оспаривается.

Суд первой инстанции также обоснованно указал, что Администрацией не представлено доказательств в подтверждение того, что спорный земельный участок расположен в границах территории общего пользования.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта

Между тем представленные Администрацией проекты планировочных решений не содержат сведений о том, что на земельном участке, на котором расположен принадлежащий Обществу объект недвижимости, предусмотрено строительство других объектов.

Придя к выводу, что доводы Администрации в обоснование отказа предоставить земельный участок в собственность не основаны на законе, и Общество в соответствии со статьями 15, 36 Земельного кодекса Российской Федерации вправе приватизировать спорный земельный участок, суд первой инстанции удовлетворил заявленные Обществом требования.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая заявителю в удовлетворении требований, указал, что Общество в нарушение требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не представило в Администрацию надлежаще оформленного кадастрового паспорта на земельный участок для целей выкупа и не доказало право на приобретение земельного участка в заявленном размере. Суд апелляционной инстанции также пришел к выводу, что у Общества как у организации с иностранными инвестициями в силу пункта 3 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствует право на приобретение в собственность спорного земельного участка.

При этом суд апелляционной инстанции не учел следующего.

В отношении земельных участков, расположенных на приграничных территориях, для иностранных граждан и организаций действует ограничение в осуществлении прав землепользования. Согласно пункту 3 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Под иностранным юридическим лицом в российской правовой доктрине понимается юридическое лицо, зарегистрированное на территории иностранного государства.

Между тем Общество образовано и зарегистрировано в Российской Федерации, и в силу статьи 1202 Гражданского кодекса Российской Федерации его личным законом является российское право. Финансово-хозяйственная и иная деятельность Общества подлежит контролю со стороны российских государственных органов (пункт 2 статьи 61 Гражданского кодекса Российской Федерации, глава VII Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").

Таким образом, Общество не является иностранным юридическим лицом и на него не распространяются ограничения в приобретении права собственности на земельные участки в приграничных территориях, предусмотренные пунктом 3 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с Законом Российской Федерации "О Государственной границе Российской Федерации" приграничные территории представляют собой территории с особым статусом, в пределах которых пограничные органы наделены рядом прав, в том числе правом находиться на любых участках местности и передвигаться по ним при исполнении служебных обязанностей; требовать от собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов в пограничной зоне выделения мест для передвижения пограничных нарядов, оборудования и содержания в надлежащем состоянии проходов через ограждения, переходов через другие препятствия (статья 30).

Данные требования Закона распространяются на всех землепользователей участков в приграничных территориях независимо от титула владения (аренда, собственность). При этом названный Закон, как и Земельный кодекс Российской Федерации, не содержат каких-либо специальных норм, направленных на ограничение прав землепользования на приграничных территориях в отношении российских юридических лиц с иностранными инвестициями.

Суд первой инстанции правильно указал на несостоятельность доводов Администрации о необходимости применения к спорному правоотношению по аналогии статьи 3 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" о том, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

В соответствии с частью 6 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм рассматривают дела исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права).

Между тем в данном случае отношения по ограничению прав иностранных граждан и организаций на обладание на праве собственности земельными участками на приграничных территориях урегулированы Земельным кодексом Российской Федерации. То обстоятельство, что для земель сельскохозяйственного назначения как для особой категории земель законодатель предусмотрел правило о запрете их передачи на праве собственности не только иностранным гражданам и юридическим лицам, но и российским организациям с иностранными инвестициями, составляющими более 50 процентов уставного капитала, не является основанием для применения этого положения по аналогии к земельным участкам других категорий земель (в данном случае - земель населенных пунктов).

Кроме того, применение по аналогии к спорному правоотношению статьи 3 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" на основании статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, на что ссылается Администрация, противоречило бы существу правоотношений по ограничению права приобретения в собственность земельных участков, в которых отсутствуют диспозитивность и возможность для их участников определить условия таких ограничений (статьи 1, 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Единство судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества является одним из принципов земельного законодательства (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Общество как собственник гостиничного комплекса в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на приватизацию земельного участка, на котором расположен соответствующий объект недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что право собственности на гостиничный комплекс приобретено Обществом в 1994 году. Спорный земельный участок сформирован и предоставлен Обществу для целей эксплуатации здания гостиничного комплекса.

Земельный участок предоставлен Обществу в аренду на 49 лет. Договор аренды, как указано выше, предусматривает право Общества приобрести земельный участок в собственность.

Суд первой инстанции с учетом данных обстоятельств пришел к правильному выводу о том, что Общество обосновало свое право на приобретение в собственность земельного участка в испрашиваемом размере.

Суд первой инстанции также принял во внимание ссылку Общества в подтверждение соответствия площади испрашиваемого земельного участка нормам отвода земельных участков на положения Строительных норм и правил СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", утвержденных постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78, которые предусматривают расчет площади земельного участка для туристских гостиниц 50-75 кв.м на одно гостиничное место (гостиничный комплекс рассчитан на 198 мест).

Администрация в нарушение части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказала, что размер спорного земельного участка превышает размер, необходимый для эксплуатации гостиницы. Администрацией, в частности, не доказано, что при расчете площади земельного участка, необходимого для эксплуатации гостиницы, должны применяться нормы СНиП 2.07.01-89, установленные для коммунальных гостиниц (30 кв.м на одно место), а также то, что принадлежащий Обществу гостиничный комплекс может быть отнесен к данной категории гостиниц.

В связи с этим кассационная инстанция считает вывод суда апелляционной инстанции о том, что Общество не обосновало необходимость предоставления ему земельного участка в испрашиваемом размере, не соответствующим материалам дела и сделанным в нарушение части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кассационная инстанция также считает необоснованной ссылку суда апелляционной инстанции на непредставление Обществом кадастрового паспорта земельного участка, сформированного для целей выкупа.

В силу пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к заявлению о приобретении прав на земельный участок должен прилагаться его кадастровый паспорт.

В представленном в материалах дела заявлении Общества о приобретении земельного участка указано, что к заявлению приложен кадастровый паспорт земельного участка. Копия кадастрового паспорта спорного земельного участка от 17.12.1998 N 01/08-15407 также представлена в материалах дела (т. 1, л.д. 30-36).

Администрация в письме от 08.07.2009 об отказе в предоставлении Обществу в собственность спорного земельного участка не ссылалась на отсутствие надлежащего кадастрового паспорта земельного участка как на основание отказа. Администрация не ссылалась на данное обстоятельство и при рассмотрении настоящего дела в суде первой и апелляционной инстанций.

Таким образом, кассационная инстанция считает выводы суда апелляционной инстанции о том, что спорный земельный участок не подлежит передаче в собственность Обществу не соответствующими материалам дела и противоречащими статьям 1, 15, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции на основании частей 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене, а решение суда первой инстанции, являющееся законным и обоснованным - оставлению в силе.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Администрации в пользу Общества подлежат взысканию судебные расходы в сумме 2000 руб., уплаченные Обществом в качестве государственной пошлины при подаче кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2010 по делу N А56-70063/2009 отменить.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.12.2009 по тому же делу оставить в силе.

Взыскать с администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области в пользу закрытого акционерного общества "Интернешнл Пейпер" 2000 руб. судебных расходов.

Председательствующий

И.М. Стрелов

Судьи

А.В. Кадулин

В.К. Серова