Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 октября 2010 г. N Ф07-9310/2010 по делу N А56-76928/2009 Суд апелляционной инстанции пришёл к правильному выводу о том, что отказ ответчика от договора, оформленный уведомлением, не соответствует закону и условиям договора, следовательно, является недействительным

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 4 октября 2010 г. N Ф07-9310/2010 по делу N А56-76928/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 4 октября 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Грачевой И.Л. и Кадулина А.В.,

при участии предпринимателя Зухира Саида и его представителя Малкова Г.С. (доверенность от 29.03.2010), от ООО "Снежинка" Быковой Н.В. (доверенность от 30.12.2009),

рассмотрев 27.09.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Снежинка" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2010 (судьи Герасимова М.М., Жиляева Е.В., Ларина Т.С.) по делу N А56-76928/2009,

установил:

Индивидуальный предприниматель Зухир Саид обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Снежинка" (далее - ООО "Снежинка") о признании недействительным отказа ООО "Снежинка" от договора от 08.11.2008 аренды нежилого помещения площадью 128,2 кв. м, кадастровый номер 78:1637:0:4:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. 1-я Красноармейская, д. 20, лит. А, пом. 1-Н.

Решением суда от 27.02.2010 в иске отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 29.06.2010 решение отменено, принят по делу новый судебный акт.

Апелляционный суд признал недействительным оформленный письмом от 22.08.2009 N 1отказ ООО "Снежинка" от договора аренды от 08.11.2008.

В кассационной жалобе ООО "Снежинка", ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, просит постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции от 27.02.2010.

Податель жалобы считает, что суд не применил статью 309, пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), неправильно применил пункт 2 статьи 450 и статью 314 ГК РФ.

Податель жалобы ссылается на пункт 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", указывает на нарушения истцом условий договора и правомерность расторжения ответчиком договора в одностороннем порядке.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Зухир Саид просит оставить постановление без изменения.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представитель ООО "Снежинка" подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Предприниматель Зухир Саид и его представитель обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между ООО "Снежинка" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Зухир Саид (арендатор) заключен договор от 08.11.2008 аренды нежилого помещения площадью 128,2 кв. м, кадастровый номер 78:1637:0:4:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. 1-я Красноармейская, д. 20, лит. А, пом. 1-Н, сроком на 5 лет.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор возмещает арендодателю стоимость потребленных электроэнергии, водоснабжения, теплоэнергии, иных коммунальных услуг, а также услуг связи, в том числе междугородных переговоров, на основании счетов, выставляемых арендодателем.

Согласно пункту 4.2. договора арендная плата в размере 60 000 руб. уплачивается арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа отчетного месяца. Арендная плата не включает в себя перечисленные в пункте 4.1 договора платежи.

Как следует из пункта 6.2 договора, арендатор имеет право на односторонний отказ от исполнения договора, при условии, что момент прекращения договора в связи с таким отказом наступает не ранее чем через три месяца после получения другой стороной письменного уведомления об одностороннем отказе.

Пунктом 6.3. договора предусмотрено, что он может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя при следующих признаваемых сторонами существенными нарушениях договора:

6.3.1 при просрочке выплаты арендатором арендной платы, предусмотренной условиями договора и дополнительными соглашениями к нему, и коммунальных платежей на 30 дней сверх установленных настоящим договором сроков, а также при несоблюдении арендатором пункта 2.2.8 договора. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате, коммунальным платежам и выплате неустойки.

Договор зарегистрирован 26.12.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - УФРС).

Уведомлением от 22.08.2009 N 1 ООО "Снежинка" сообщило предпринимателю Зухиру Саиду об одностороннем расторжении договора на основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ и пункта 6.3.1 договора с момента получения арендатором настоящего уведомления, ссылаясь на просрочку арендатором выставленных счетов по оплате коммунальных платежей: от 27.01.2009 N 1 на 39 дней, от 10.02.2009 N 2 на 49 дней, от 31.03.2009 N 3 на 36 дней, от 04.05.2009 N 4 на 6 дней и от 03.06.2009 N 5 на 15 дней, а также на нарушение пункта 2.2.5 договора, а именно: самовольную перепланировку помещения.

Письмом от 01.10.2009 УФРС уведомило ООО "Снежинка" и предпринимателя Зухира Саида о том, что внесена запись о прекращении договора аренды от 08.11.2008 на основании заявления ООО "Снежинка".

Индивидуальный предприниматель Зухир Саид, ссылаясь на надлежащее исполнение им условий договора аренды, полагая, что у ООО Снежинка" не имеется оснований для расторжения договора в одностороннем порядке, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал заявленные требования необоснованными. При этом суд исходил из того, что истцом нарушен срок внесения арендной платы, предусмотренный пунктом 4.2 договора, и допущена просрочка оплаты выставленных ответчиком счетов за коммунальные услуги, что в соответствии с пунктом 6.3 договора является основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора и его расторжения. Суд первой инстанции применил статьи 309, 310, 314, пункт 2 статьи 450 и пункт 2 статьи 619 ГК РФ и сделал выводы о том, что арендодатель правомерно отказался от договора аренды.

Суд апелляционной инстанции дал оценку пункту 6.3 договора в системном толковании со статьями 310 и 450 ГК РФ, посчитал, что договором не установлен срок внесения арендатором коммунальных платежей, и пришёл к выводу о том, что не имеется оснований для одностороннего отказа ответчика от договора.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

Апелляционный суд правильно дал толкование условиям договора аренды. Условия спорного договора, устанавливающие основания его расторжения в их совокупности с другими условиями договора, в частности, касающимися порядка и сроков внесения платежей по договору, не позволяют сделать вывод о том, что действительная общая воля сторон при его заключении была направлена на предоставление арендодателю права в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора полностью или частично. Изложение пункта 6.2 договора, устанавливающего условия одностороннего отказа от исполнения договора арендатора, предусматривает порядок и срок его расторжения. Пункт же 6.3 договора не предусматривает порядка и сроков расторжения договора. Использованные в этом пункте слова "... может быть досрочно расторгнут ... по инициативе арендодателя..." опровергают довод ответчика о возможности расторжения договора в данном случае во внесудебном порядке. Кроме того, следует учесть, что договором не предусмотрен срок оплаты выставляемых арендодателем счетов за коммунальные услуги.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришёл к правильному выводу о том, что отказ ООО "Снежинка" от договора, оформленный уведомлением от 22.08.2009 N 1, не соответствует закону и условиям договора, следовательно, является недействительным.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что оснований для отмены обжалуемого постановления не имеется.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2010 по делу N А56-76928/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Снежинка" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

И.Л. Грачева

А.В. Кадулин