Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 октября 2010 г. N Ф07-9223/2010 по делу N А56-71052/2009 Постановление апелляционного суда отменено, поскольку суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что истец не доказал наличия оснований для признания недействительными дополнительных соглашений, соответственно, у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для переоценки данного вывода

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 5 октября 2010 г. N Ф07-9223/2010 по делу N А56-71052/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Сапоткиной Т.И. и Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Коммерческо-технический центр "Профит" Щербака С.М. (доверенность от 02.08.2010), от общества с ограниченной ответственностью "Элит Бизнес Лайн" Воронина С.Э. (доверенность от 04.05.2010), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Аникейченко К.В. (доверенность от 11.03.2010),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Элит Бизнес Лайн" и Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2010 по делу N А56-71052/2009 (судьи Зайцева Е.К., Копылова Л.С., Тойвонен И.Ю.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Коммерческо-технический центр "Профит" (далее - ООО "КТЦ "Профит") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Элит Бизнес Лайн" (далее - ООО "Элит Бизнес Лайн") и Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о признании недействительными дополнительных соглашений от 05.04.2007 N 1 и от 11.07.2008 N 2 к договору от 21.04.2004 N 13/ЗК-03329(И) аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

Решением от 24.02.2010 (судья Иванилова О.Б.) в иске отказано.

Постановлением от 10.06.2010 апелляционная инстанция отменила решение от 24.02.2010 и удовлетворила иск.

В кассационной жалобе ООО "Элит Бизнес Лайн" и КУГИ, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам, подтвержденным имеющимися в материалах дела доказательствами, просят постановление от 10.06.2010 отменить и оставить в силе решение от 24.02.2010.

Податели жалобы указывают на следующее: признание незаключенным договора перемены лиц в обязательстве от 31.07.2006 N 1 не означает, что ООО "КТЦ "Профит" не изъявило волю на выбытие из договора от 21.04.2004 аренды земельного участка на инвестиционных условиях и что в данном договоре не произошла замена стороны (арендатора); оспариваемые дополнительные соглашения заключены на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 06.03.2007 N 230, в котором правительство в связи с совместным обращением ООО "КТЦ "Профит" и ООО "Элит Бизнес Лайн" согласилось с заменой стороны в обязательствах, возникших из договора от 21.04.2004, и внесло изменения в инвестиционные условия при строительстве жилого дома; ООО "Элит Бизнес Лайн" закончило строительство жилого дома (дом введен в эксплуатацию 26.12.2008) и исполнило инвестиционные условия, в том числе погасило долги ООО "КТЦ "Профит" перед КУГИ, возникшие у истца до уступки прав арендатора и инвестора по договору от 21.04.2004.

В отзыве на кассационные жалобы ООО "КТЦ "Профит" просит оставить постановление апелляционного суда без изменения, считая его законным и обоснованным. Истец указывает, что между ним и ООО "Элит Бизнес Лайн" существует спор относительно инвестиций, которые истец внес в строительство жилого дома до того, как права арендатора перешли к ООО "Элит Бизнес Лайн"; данным обстоятельством обусловлена его заинтересованность в признании оспариваемых соглашений недействительными; согласия правительства Санкт-Петербурга на замену инвестора недостаточно для перехода прав и обязанностей по договору аренды к другому лицу.

В судебном заседании представители КУГИ и ООО "Элит Бизнес Лайн" поддержали доводы жалоб, а также пояснили, что договоры с гражданами-дольщиками на строительство квартир в жилом доме заключало ООО "Элит Бизнес Лайн"; в связи с признанием апелляционным судом спариваемых дополнительных соглашений недействительными Управление Росреестра отказывает гражданам в регистрации их права собственности на квартиры.

Представитель ООО "КТЦ "Профит" поддержал доводы, приведенные в отзыве на жалобы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 09.03.2004 N 382 КУГИ (арендодатель) и ООО "КТЦ "Профит" (арендатор) заключили договор от 21.04.2004 N 13/ЗК-03329(И) аренды земельного участка на инвестиционных условиях. Согласно данному договору арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 78:6319:3002 площадью 3830 кв.м, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, севернее улицы Новоселов, квартал 19, на пятне корпуса 35б, улица Бадаева, севернее дома 7, литера Б по улице Бадаева (северо-западнее дома 2, корпус 1, литера А, по улице Джона Рида), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В последующем ООО "КТЦ "Профит" подписало с ООО "Элит Бизнес Лайн" договор перемены лиц в обязательстве от 31.07.2006 N 1 (с учетом дополнительного соглашения от 04.10.2006 N 1), по которому уступило последнему свои права и обязанности по договору аренды от 21.04.2004, а ООО "Элит Бизнес Лайн" приняло на себя обязательства ООО "КТЦ "Профит" по названному договору сдать объект в эксплуатацию за счет собственных и привлеченных средств.

На основании заявления ООО "КТЦ "Профит" и ООО "Элит Бизнес Лайн" о замене инвестора по договору от 21.04.2004 правительство Санкт-Петербурга приняло постановление от 06.03.2007 N 230 "О внесении изменения в постановление правительства Санкт-Петербурга от 09.03.2004 N 382", в котором выразило согласие на перемену стороны в обязательствах, возникших из договора от 21.04.2004 аренды земельного участка на инвестиционных условиях, а также изменило установленные постановлением от 09.03.2004 N 382 инвестиционные условия, обязав ООО "Элит Бизнес Лайн" окончить строительство жилого дома в январе 2008 года и за счет собственных средств решить имущественно-правовые вопросы, связанные с реализацией инвестиционного проекта.

КУГИ и ООО "Элит Бизнес Лайн" 05.04.2007 заключили дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 21.04.2004, которым внесли в преамбулу названного договора изменения, указав арендатором ООО "Элит Бизнес Лайн". Сведения о дополнительном соглашении N 1, а также обременении земельного участка правом аренды ООО "Элит Бизнес Лайн" внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 17.07.2007.

КУГИ заключил с ООО "Элит Бизнес Лайн" дополнительное соглашение от 11.07.2008 N 2 к договору аренды от 21.04.2004, согласно которому ООО "Элит Бизнес Лайн" признало наличие задолженности ООО "КТЦ "Профит" по уплате пеней за несвоевременное перечисление в бюджет Санкт-Петербурга платежей на развитие городской инфраструктуры в размере 8 439 707, 93 руб. и обязалось перечислить их равными долями до 31.12.2008. Указанное дополнительное соглашение 04.09. 2008 зарегистрировано в ЕГРП.

Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 12.08.2008 N 1002 "О внесении изменения в постановление правительства Санкт-Петербурга от 06.03.2007 N 230" продлен срок действия разрешительной документации на строительство жилого дома и установлена обязанность ООО "Элит Бизнес Лайн" (инвестор) окончить строительства жилого дома по указанному адресу в июне 2009 года.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.08.2008 по делу N А40-48465/08-7-469, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2009 и постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 11.06.2009, договор перемены лиц в обязательстве от 31.07.2006 N 1 с дополнительным соглашением к нему от 04.10.2006 признан незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации.

ООО "КТЦ "Профит" обратилось в суд с иском о признании недействительными дополнительных соглашений N 1 и 2 к договору аренды от 21.04.2004, ссылаясь на следующие обстоятельства: замена арендатора по договору аренды от 21.04.2004 не произошла, поскольку оспариваемые дополнительные соглашения N 1 и 2 заключены КУГИ и ООО "Элит Бизнес Лайн" без участия истца, а договор перемены лиц в обязательстве от 31.07.2006 N 1 признан арбитражным судом по делу N А40-48466/08-7-469 незаключенным; истец никому не выдавал доверенности на представление его интересов при осуществлении государственной регистрации оспариваемых соглашений и прекращения его права аренды.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ и статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства, предшествовавшие заключению оспариваемых дополнительных соглашений, пришел к выводу об отсутствии предусмотренных законодательством оснований для признания этих соглашений недействительными сделками, поскольку передача прав арендатора ООО "Элит Бизнес Лайн" произошла с согласия и по воле истца; признание незаключенным договора от 31.07.2006 N 1 ввиду отсутствия его государственной регистрации не свидетельствует об отсутствии волеизъявления ООО "КТЦ "Профит" на его замену в обязательстве по договору аренды от 21.04.2004. Суд первой инстанции также установил, что государственная регистрация прекращения права аренды истца произведена регистрирующим органом с участием представителя ООО КТЦ "Профит" - Сидора Сергея Владимировича, действовавшего по доверенности, выданной генеральным директором названного общества.

Апелляционная инстанция не согласилась с выводами суда первой инстанции, отменила решение от 24.02.2010 и удовлетворила иск. Апелляционный суд посчитал, что дополнительные соглашения N 1 и 2 к договору аренды от 21.04.2004 заключены КУГИ и ООО "Элит Бизнес Лайн" без участия ООО "КТЦ "Профит", являющегося стороной договора аренды, что противоречит статьям 382, 391, пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.

Согласно части 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации об уступке требования и переводе долга.

В соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. К форме перевода долга применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 названного Кодекса, согласно которым уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, предъявляя иск о признании оспариваемых соглашений недействительными, ООО "КТЦ "Профит" обязано доказать обстоятельства, на которых основаны исковые требования, в том числе отсутствие его волеизъявления на прекращение регулируемых договором аренды от 21.04.2004 отношений по аренде земельного участка, а также не соответствие этих соглашений закону.

Судебными актами по делу N А40-48465/08-1-316 договор от 31.07.2006 N 1 перемены лица в обязательстве признан незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации.

Однако, как установил суд первой инстанции, заключению данного договора предшествовало заключение ООО "КТЦ "Профит" с ООО "Элит Бизнес Лайн" соглашения от 24.07.2006 N 2 об условиях уступки прав и обязанностей по договору аренды от 21.04.2004, свидетельствующее о намерении ООО "КТЦ "Профит" уступить право аренды земельного участка по названному договору.

В соответствии с названным соглашением ООО "КТЦ "Профит" уступило ООО "Элит Бизнес Лайн" права и обязанности арендатора по договору аренды от 21.04.2004, а ООО "Элит Бизнес Лайн" обязалось уплатить ООО "КТЦ "Профит" 23 825 661 руб., причем названная сумма подлежала уточнению до 31.07.2006 с учетом пунктов 2.1, 2.2 и 4.4 соглашения N 2.

Пунктами 2.1, 4.4 указанного соглашения предусмотрена обязанность ООО "КТЦ "Профит" погасить до 31.07.2006 имеющуюся на дату заключения соглашения N 2 задолженность перед КУГИ по арендной плате, перед бюджетом Санкт-Петербурга по пеням за несвоевременное перечисление в бюджет Санкт-Петербурга платежей на развитие городской инфраструктуры, а также перед третьими лицами, в том числе перед ООО "Элит Бизнес Лайн" по выданным ответчику векселям, а также за выполненные последним строительные работы по договору генерального подряда от 30.03.2005 N 0330-05. В случае неуплаты задолженности в указанный срок, все платежи за ООО "КТЦ "Профит" осуществляет ООО "Элит Бизнес Лайн" в счет платы за уступаемые по договору аренды права (зачет встречных требований).

При этом стороны договорились, что соглашение N 2 вступает в силу после опубликования постановления правительства Санкт-Петербурга о внесении изменений в постановление правительства Санкт-Петербурга от 09.03.2004 N 382 о продлении сроков реализации инвестиционного проекта и согласии правительства Санкт-Петербурга на перемену лиц в обязательстве и внесению изменений в договор аренды от 21.04.2004.

Соглашением от 24.07.2006 N 3, заключенным теми же сторонами, установлено, что действие соглашения N 2 , а также доверенность от 24.07.2006 на имя Сидора С.В. на ведение дел ООО КТЦ "Профит" по вопросу внесения изменений в договор аренды от 21.04.2004, прекращается в случае погашения ООО "КТЦ "Профит" задолженности перед ООО "Элит Бизнес Лайн" в сумме 16 368 122,66 руб.

Общим собранием участников ООО "КТЦ "Профит", состоявшимся 31.07.2006, принято решение, оформленное протоколом N 2 (т. 2, л.д. 20) о заключении с ООО "Элит Бизнес Лайн" договора перемены лиц в обязательстве по договору от 21.04.2004.

Истец совместно с ООО "Элит Бизнес Лайн" обратился в правительство Санкт-Петербурга заявлением о замене арендатора в договоре от 21.04.2004. С учетом этого заявления принято постановление правительства Санкт-Петербурга от 06.03.2007 N 230 "О внесении изменений в постановление правительства Санкт-Петербурга от 09.03.2004 N 382", которым дано согласие на перемену арендатора в данном договоре.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.07.2009 по делу N А56-25366/2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.10.2009 и постановлением кассационного суда от 20.01.2010, ООО "КТЦ "Профит" отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным пункта 1 постановления правительства Санкт-Петербурга от 06.03.2007 N 230.

Кроме того, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.10.2009 по делу N А56-26093/2009, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2010, истцу отказано в признании недействительной государственной регистрации оспариваемых дополнительных соглашений. При рассмотрении данного дела суды установили, что не имеется оснований для признания государственной регистрации оспариваемых дополнительных соглашений и прекращения права аренды ООО "КТЦ "Профит" не соответствующей требованиям Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод истца о том, что он не выдавал доверенности для государственной регистрации дополнительных соглашений N 1 и 2 и прекращения его права аренды, поскольку истец не представил доказательств того, что на момент государственной регистрации дополнительных соглашений срок действия доверенности, выданной Сидору С.В., истек, она была отозвана либо сфальсифицирована.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о том, что действия истца по заключению с ООО "Элит Бизнес Лайн" соглашения N 2, принятию общим собранием решения о заключении договора перемены лиц в договоре аренды от 21.04.2004, подаче в Санкт-Петербургское государственное учреждение "Управление инвестиций" заявления о подготовке проекта постановления правительства Санкт-Петербурга о согласовании замены лица (инвестора) в обязательстве и внесении изменений в договор аренды от 21.04.2004, выдаче доверенности на имя Сидора С.В. для государственной регистрации дополнительных соглашений N 1 и 2 при наличии согласия собственника земельного участка на замену инвестора свидетельствуют о волеизъявлении ООО "КТЦ "Профит" уступить ООО "Элит Бизнес Лайн" свои права по договору аренды на инвестиционных условиях от 21.04.2004, и что подписание оспариваемых дополнительных соглашений без участия истца при наличии названных документов, выражающих его волю на передачу прав арендатора по договору от 21.04.2004, не влекут недействительности оспариваемых соглашений, зарегистрированных в установленном порядке с участием представителя истца.

Фактическая передача прав и обязанностей по договору аренды состоялась 08.08.2006 в момент передачи истцом пакета документов, касающихся строительства объекта инвестиционной деятельности, по акту приема-передачи.

Кроме того, в настоящее время ООО "Элит Бизнес Лайн" во исполнение обязательств по договору аренды от 21.04.2004 построило жилой дом, который введен в эксплуатацию разрешением Службы государственного строительного надзора и экспертизы правительства Санкт-Петербурга от 26.12.2008 N 78-5612в-2008, КУГИ и ООО "Элит Бизнес Лайн" 02.09.2009 подписали протокол исполнения арендатором обязательств по договору аренды от 21.04.2004, ООО "Элит Бизнес Лайн" внесло все платежи за аренду и инфраструктуру по указанному договору. Представители всех сторон, присутствовавших в судебном заседании кассационной инстанции пояснили, что договоры долевого участия на строительство квартир с физическими лицами заключило ООО "Элит Бизнес Лайн", которому также переданы права застройщика по нескольким договорам долевого участия, заключенным ООО "КТЦ "Профит" с физическими лицами.

Следует отметить, что с учетом завершения ООО "Элит Бизнес Лайн" строительства жилого дома и фактического исполнения им инвестиционных обязательств по договору от 21.04.2004 признание недействительными оспариваемых соглашений не может восстановить права истца как арендатора по указанному договору земельного участка, предоставленного для строительства жилого дома. Напротив, это повлечет правовую неопределенность в отношении законченного строительством жилого дома и приведет к нарушению прав и интересов физических лиц - инвесторов квартир, заключивших договоры долевого участия с ООО "Элит Бизнес Лайн".

При таком положении суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что ООО "КТЦ "Профит" не доказало наличия предусмотренных статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для признания недействительными дополнительных соглашений N 1 и 2, поэтому у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для переоценки данного вывода.

В связи с изложенным кассационная инстанция считает, что постановление от 10.06.2010 следует отменить, а решение от 24.02.2010 оставить в силе.

Ввиду принятия настоящего постановления с ООО "КТЦ "Профит" в пользу ООО "Элит Бизнес Лайн" следует взыскать 2000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2010 по делу N А56-71052/2009 отменить.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.02.2010 оставить в силе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Коммерческо-технический центр" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Элит Бизнес Лайн" 2000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева