Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 октября 2010 г. N Ф07-9819/2010 по делу N А21-13672/2009 Апелляционный суд правомерно признал отказ регистрирующего органа необоснованным, нарушающим права и законные интересы Общества, поскольку государственная регистрация прекращения договора аренды не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 4 октября 2010 г. N Ф07-9819/2010 по делу N А21-13672/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Сапоткиной Т.И. и Сергеевой И.В.,

при участии от открытого акционерного общества "Калининградский морской торговый порт" Иванова В.В. (доверенность от 11.01.2010), Калиниченко А.Н. (доверенность от 05.05.2010),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2010 по делу N А21-13672/2009 (судьи Серикова И.А., Барканова Я.В., Полубехина Н.С.),

установил:

Открытое акционерное общество "Калининградский морской торговый порт" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области со следующими требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ):

- признать незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области (далее - УФРС) в государственной регистрации соглашения от 11.12.2008 о расторжении договора от 23.05.2003 N 005262 аренды земельного участка площадь 657 919 кв.м с кадастровым номером 39:15:15-05-01:0059, расположенного по адресу: Калининградская область, Портовая улица, дом 24, относящегося к категории земель населенных пунктов и имеющего разрешенное использование "под здания, строения и сооружения";

- обязать УФРС внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запись о прекращении права аренды названного земельного участка, возникшего у Общества по договору от 23.05.2003 N 005262.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области (далее - Управление Росимущества) и открытое акционерное общество "Газпромбанк" (далее - Банк).

Решением от 02.03.2010 (судья Сычевская С.Н.) в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением от 09.06.2010 апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила заявленные требования.

В настоящее время УФРС реорганизовано в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление Росреестра).

В кассационной жалобе Управление Росреестра, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, просит отменить постановление от 09.06.2010 и оставить в силе решение от 02.03.2010. Податель жалобы указывает на следующее: оснований для прекращения залога (ипотеки) права аренды земельного участка, предусмотренных статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется, поскольку срок действия договоров ипотеки не истек; в силу статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации запись о прекращении права аренды может быть внесена в ЕГРП только с согласия залогодержателя - Банка.

В отзыве на кассационную жалобу Общество, считая принятое по делу постановление законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а жалобу Управления Росреестра - без удовлетворения.

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы, приведенные в отзыве на жалобу.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по договору от 23.05.2003 N 005262 мэрия Калининграда (арендодатель) предоставила Обществу (арендатор) в аренду на 49 лет земельный участок площадью 66,2720 га с кадастровым номером 39:15:15-05-01:004, расположенный по адресу: Калининград, Портовая ул., д. 24, под здания и сооружения торгового порта. Указанный договор зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке.

Поскольку на указанный участок было зарегистрировано право собственности Российской Федерации, в соответствии с соглашением от 28.06.2006 арендодателем по договору от 23.05.2003 стала Российская Федерация в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калининградской области, именуемого в настоящее время Управлением Росимущества. Данным соглашением уточнены площадь (657 919 кв.м) и кадастровый номер (39:15:15-05-01:0059) названного участка.

Управление Росимущества и Общество 11.12.2008 подписали соглашение о расторжении договора аренды от 23.05.2003 N 005262.

Общество обратилось в УФРС с заявлением от 10.11.2009 о внесении в ЕГРП записи о прекращении права аренды на основании указанного соглашения.

УФРС в уведомлении от 22.11.2009 N 01/317/2009-911 сообщило о приостановлении до 21.12.2009 государственной регистрации соглашения на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) в связи с тем, что право аренды земельного участка находится в залоге на основании договоров ипотеки от 25.07.2008 N 3808-002-2/3 и от 05.08.2008 N 3808-004-31, заключенных Обществом (залогодатель) и Банком (залогодержатель), срок действия которых на момент проведения правовой экспертизы не истек. УФРС предложило Обществу представить согласие залогодержателя на расторжение договора аренды, которое в силу пунктов 2.8 и 4.2 договоров ипотеки необходимо для того, чтобы Общество могло распоряжаться предметом данных договоров - правом аренды земельного участка.

Ссылаясь на то, что Общество в срок до 21.12.2009 не устранило обстоятельств, препятствующих государственной регистрации, не представило дополнительных документов, УФРС вынесло решение от 23.12.2009 N 01/317/2009-911 об отказе в регистрации соглашения от 11.12.2008 на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации.

Общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд, считая требование УФРС представить согласие Банка на расторжение договора аренды и отказ в государственной регистрации соглашения от 11.12.2008 о расторжении договора аренды по указанному основанию незаконными и нарушающими его права.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением (действием, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления, не установив несоответствия оспариваемого отказа в государственной регистрации закону или иному нормативному правовому акту. Суд посчитал правомерным требование УФРС о представлении согласия Банка для регистрации прекращения договора аренды земельного участка.

Апелляционная инстанция отменила решение от 02.03.2010 и удовлетворила требования Общества, признав, что государственная регистрация прекращения договора аренды не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Пунктом 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 названного Кодекса; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации; в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Как видно из материалов дела, договоры об ипотеке были заключены Банком и Обществом для обеспечения исполнения последним обязательств по кредитному договору. Предметом ипотеки явились объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 39:15:15-05-01:0059, и право аренды этого участка.

Распоряжением Росимущества от 19.03.2008 N 229-р названный земельный участок был ликвидирован и из его частей были сформированы семь самостоятельных земельных участков под существующими объектами недвижимости.

В связи с ликвидацией земельного участка с кадастровым номером 39:15:15-05-01:0059 Управление Росимущества и Общество заключили соглашение от 11.12.2008 о прекращении договора аренды этого участка. Согласно пояснениям представителей Общества в судебном заседании кассационной инстанции в настоящее время Управление Росимущества и Общество заключили четыре договора аренды земельных участков, образованных в результате раздела указанного участка, на которых расположены объекты недвижимости Общества, переданные в ипотеку Банку.

При таком положении прекращением договора аренды в связи с ликвидацией названного земельного участка права Банка не нарушены, поэтому отсутствие согласия Банка на прекращение права аренды и расторжение договора аренды от 23.05.2003 не может служить основанием для отказа в государственной регистрации соглашения от 11.12.2008.

Кроме того, представители Общества сообщили суду кассационной инстанции, что в связи с исполнением Обществом обязательств по кредитному договору в июле 2010 года договоры ипотеки также прекращены.

Поскольку апелляционный суд правомерно удовлетворил заявление Общества и признал отказ регистрирующего органа необоснованным, нарушающим требования названных норм законодательства, а также права и законные интересы Общества, кассационная инстанция не находит оснований для отмены постановления от 09.06.2010.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2010 по делу N А21-13672/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева