Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 октября 2010 г. N Ф07-10742/2010 по делу N А56-50281/2009 Суды, не установив существенных изменений обстоятельств и существенных нарушений договора ответчиком, отказали в иске о внесении изменений в договор аренды объекта нежилого фонда в части условия о размере арендной платы

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 19 октября 2010 г. N Ф07-10742/2010 по делу N А56-50281/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Гафиатуллиной Т.С., Рудницкого Г.М.,

при участии от открытого акционерного общества "Кировский завод" Самбук С.С. (доверенность от 26.10.2009), Петровой Н.Ю. (доверенность от 05.02.2010) от общества с ограниченной ответственностью "ВОЛГО-БАЛТ" Тришина П.В. (доверенность от 07.06.2010),

рассмотрев 18.10.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Кировский завод" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.03.2010 (судья Ракчеева М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2010 (судьи Черемошкина В.В., Горшелев В.В., Слобожанина В.Б.) по делу N А56-50281/2009,

установил:

Открытое акционерное общество "Кировский завод" (далее - ОАО "Кировский завод") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ВОЛГО-БАЛТ" (далее - ООО "ВОЛГО-БАЛТ") о внесении изменений в договор аренды объекта нежилого фонда от 27.11.1998 N 231 в части условия о размере арендной платы путем применения коэффициента типа деятельности арендатора (Ктд) в размере 1,2 и коэффициента степени технического обустройства (Кто) в размере 0,6. (с учетом уточнения исковых требований).

Решением суда первой инстанции от 04.03.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.07.2010, в иске отказано.

В кассационной жалобе ОАО "Кировский завод, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит отменить названные решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы указывает на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора: устройство арендатором горячего водоснабжения на объекте; сдача в субаренду помещений без согласия арендодателя.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "ВОЛГО-БАЛТ" просит жалобу отклонить.

В судебном заседании представитель ОАО "Кировский завод"" поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель ООО "ВОЛГО-БАЛТ" просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Инномед" (далее - ООО "Инномед", арендатор) заключили договор от 27.11.1998 N 231 аренды комплекса зданий детской Балтийской клинической центральной бассейновой больницы: здание литера "А", площадью 1506,4 кв.м, здание поликлиники литера "Б", площадью 517 кв.м, здание лаборатории, литера "В", площадью 143,4 кв.м, здание гаража, литера "Г", площадью 134,4 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, В.О., 5-я линия, д. 32, сроком до 31.12.2023.

Пунктом 3.1 договора установлен размер арендной платы за пользование объектом, выраженный в условных единицах, за каждое из арендованных зданий.

Согласно пункту 3.3. договора в случае изменения соответствующих Методик определения арендной платы арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды.

В силу пункта 5.1 договора, вносимые в него дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями, кроме случая, предусмотренного пунктом 3.3 договора.

Из приложений N 2 к договору следует, что при расчете размера арендной платы стороны применили тип деятельности арендатора (Ктд) - 0,1; степень технического обустройства (Кто) - 0,5.

Дополнительным соглашением от 22.02.2002 N 2 к договору аренды от 27.11.1998 N 231 внесены изменения в пункт 3.1 договора, установлен новый размер арендной платы.

Дополнительным соглашением от 20.08.2002 к названному договору внесены изменения в пункт 1.1 договора, а именно, здания передаются для использования под медицинские услуги и иные виды деятельности согласно уставу арендатора.

Пункт 2.6 изложен в следующей редакции: для использования объекта согласно целям своей деятельности арендатор имеет право произвести необходимые прокладки скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировку и переоборудование объекта; данные действия не должны искажать первоначальный вид и ухудшать состояние объекта.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.10.2003 по делу N А56-31552/03 утверждено мировое соглашение между обществом с ограниченной ответственностью "Издательский дом "ВОЛГО-БАЛТ" (далее ООО ИД "ВОЛГО-БАЛТ", правопреемник ООО "Инномед") и Ленинградским комитетом по управлению государственным имуществом в связи с изменением в учредительных документах и изменением вида деятельности ООО "ИД "ВОЛГО-БАЛ"; с 02.06.2003 новый размер арендной платы с учетом новых учредительных документов арендатора и применением коэффициента типа деятельности арендатора - 0,6 - составляет 8 477,43 у.е. в месяц.

ОАО "Кировский завод" на основании договора мены от 27.02.2008 N 17 приобрело объекты, арендуемые ООО "ВОЛГО-БАЛТ" по названному договору, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 17.07.2008 N 533472, 533470, 533473, 533471.

Письмом от 06.05.2009 N 96301-33 ОАО "Кировский завод" сообщило ООО "ИД "ВОЛГО-БАЛТ" об изменении размера арендной платы на основании пункта 3.3 договора, указав, что в Методику определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, утвержденную распоряжением Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 10.01.1999 N 2, внесены изменения в формулу расчета коэффициента износа; индексацией коэффициента территориальной зоны - увеличением в 2,5 раза и коэффициента типа деятельности арендатора - увеличением в 1,5 раза; новый размер арендной платы составляет 37 496,27 у.е. в месяц.

Письмом от 06.05.2009 N 96301-34 ОАО "Кировский завод" предложило ООО "ИД "ВОЛГО-БАЛТ" внести изменения в договор аренды в части изменения арендодателя на ОАО "Кировский завод", в предмет договора в части изменения площади арендуемого недвижимого имущества; в условие о размере арендной платы, установив коэффициент типа деятельности арендатора "Прочие виды деятельности", равный 1,2 в связи с тем, что основным видом деятельности, осуществляемым арендатором в арендуемых зданиях, является сдача их в субаренду; в коэффициент степени технического обустройства, установив его равным 0,6, в связи с появлением в арендуемых зданиях горячей воды.

Письмом от 26.05.2009 N 191 ООО ИД "ВОЛГО-БАЛТ" сообщило, что на основании пункта 3.3 договора размер арендной платы не может быть изменен, так как Методика не изменялась; соглашение сторон об изменении размера арендной платы не заключено; предложение об установлении размера арендной платы 75 925,57 у.е. в месяц является неприемлемым.

В связи с отказом ответчика изменить условия договора в части применения Ктд равного 1,2 и Кто равного 0,6, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, указав, что с момента заключения договора произошло существенное изменение обстоятельств, а именно, изменился основной вид деятельности арендатора и техническое обеспечение арендованных зданий.

Суды, не установив существенных изменений обстоятельств и существенных нарушений договора ответчиком, отказали в иске.

Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ изменение или расторжение договора судом допускается в исключительных случаях по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств.

По смыслу данной нормы права лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Довод подателя жалобы о том, что устройство арендатором горячего водоснабжения на объекте и сдача в субаренду помещений без согласия арендодателя явилось существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора и является основанием для его изменения рассматривался судами и обоснованно отклонен.

Оценив представленные доказательства с позиций статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о недоказанности истцом обстоятельств, свидетельствующих о наличии условий, являющихся основаниями для изменения заключенного договора.

Нарушений или неправильного применения судом норм материального либо процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, кассационная инстанция не усматривает.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.03.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2010 по делу N А56-50281/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Кировский завод" - без удовлетворения.

Председательствующий

П.Ю. Константинов

Судьи

Т.С. Гафиатуллина

Г.М. Рудницкий