Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 ноября 2010 г. N Ф07-10676/2010 по делу N А56-53683/2009 Поскольку работы, затраты на осуществление которых истец просил ему возместить, ни по порядку проведения, ни по составу не подпадают под понятие подготовительных работ для ведения коммерческой деятельности, а возможность возмещения арендодателем арендатору расходов на проведение отделочных работ из соглашения не следует, суд правомерно отказал в иске в этой части

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 11 ноября 2010 г. N Ф07-10676/2010 по делу N А56-53683/2009

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 сентября 2010 г. N Ф07-10676/2010 по делу N А56-53683/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 ноября 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от ООО "Радуга" Бойко А.В. (доверенность от 20.08.2010), от ЗАО "Нагатинская пойма" Оболенской О.Э. (доверенность от 20.10.2010), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Радуга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.03.2010 (судья Преснецова Т.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2010 (судьи Попова Н.М., Глазков Е.Г., Кашина Т.А.) по делу N А56-53683/2009,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Строительный двор "Домовой" (далее - ООО "Строительный двор "Домовой") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Нагатинская пойма" (далее - ЗАО "Нагатинская пойма") о расторжении соглашения от 16.06.2008 N 0034/2008 об аренде недвижимого имущества по окончании строительства, взыскании 19 314 369 руб. 36 коп., в том числе 6 444 895 руб. 85 коп. обеспечительного взноса и аванса за первые два месяца аренды и 12 869 473 руб. 53 коп. убытков, возникших в результате произведенных истцом затрат на подготовку помещения для ведения в нем торговой деятельности.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец отказался от требования о расторжении соглашения от 16.06.2008, считая его прекращенным.

Решением от 11.03.2010 требования удовлетворены частично: с ЗАО "Нагатинская пойма" в пользу ООО "Строительный двор "Домовой" взыскано 6 444 895 руб. 85 коп. в возврат обеспечительного взноса и авансового платежа. В удовлетворении иска о взыскании убытков отказано по тем мотивам, что данная сумма представляет собой расходы истца на производство отделочных работ и возмещение этих расходов соглашением сторон не предусмотрено. В части требования о расторжении соглашения от 16.06.2008 производство по делу прекращено в связи с принятием отказа от иска в данной части.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2010 в порядке процессуального правопреемства ООО "Строительный двор "Домовой" заменено на общество с ограниченной ответственностью "Радуга" (далее - ООО "Радуга") на основании заключенного между этими лицами договора от 14.05.2010 уступки прав (цессии); решение от 11.03.2010 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Радуга" просит отменить принятые по делу судебные акты в части отказа во взыскании убытков и принять в этой части новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на неполное выяснение судом существенных для дела обстоятельств, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное толкование заключенного между сторонами соглашения и неверное применение судом норм материального права. По мнению подателя жалобы, отделочные работы в помещении проводились исключительно в целях подготовки к ведению в нем коммерческой (торговой) деятельности, поэтому расходы на проведение указанных работ в связи с незаключением договора аренды по вине арендодателя подлежат возмещению последним.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Нагатинская пойма" просит оставить ее без удовлетворения, считая, что истец не обосновал размер ущерба, причинную связь между ущербом и действиями ответчика, вину ответчика; ссылаясь на то, что договор аренды не был заключен вследствие одностороннего отказа истца от соглашения, отделка помещения до настоящего времени не завершена, доказательства согласования отделочных работ с ответчиком и двухсторонние акты выполненных работ не представлены.

В судебном заседании представитель ООО "Радуга" поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель ЗАО "Нагатинская пойма" против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между ЗАО "Нагатинская пойма" (арендодатель) и ООО "Строительный двор "Домовой" (арендатор) заключено соглашение от 16.06.2008 N 0034/2008 об аренде недвижимого имущества по окончании строительства. По условиям данного соглашения стороны обязались заключить в будущем долгосрочный договор аренды нежилого помещения N -1-03 ориентировочной площадью 2152 кв.м, находящегося в подвальном этаже многофункционального торгово-развлекательного комплекса по адресу: г. Москва, пр. Андропова, д. 8.

В соответствии с пунктом 2.3 соглашения стороны обязались подписать долгосрочный договор аренды после государственной регистрации права собственности арендодателя на комплекс, официальное открытие которого для посетителей запланировано ориентировочно на III квартал 2008 года (пункт 3.2 соглашения).

В соответствии с разделом 8 соглашения долгосрочный договор аренды подписывается в следующие сроки: в течение 20 дней с даты получения свидетельства о собственности арендодатель заполняет проект договора, являющийся приложением к соглашению; в течение 20 дней с даты предоставления заполненного договора стороны обязуются подписать его.

Разделами 4, 5, 6 соглашения определен порядок проведения арендатором отделочных работ. Согласно пункту 4.2 арендатор вправе производить отделочные работы с даты подписания сторонами акта допуска. Разделом 5 соглашения предусмотрен порядок согласования отделочных работ с арендодателем.

Как установлено пунктами 4.8, 4.7 соглашения, после завершения отделочных работ и подписания сторонами акта завершения отделочных работ арендатор вправе занять помещение и использовать его для подготовки к ведению своей коммерческой деятельности.

Согласно пункту 6.3, если иное не предусмотрено соглашением или договором аренды, никакие расходы арендатора, связанные с производством отделочных работ, арендодателем не возмещаются.

Пунктами 9.1, 9.2, 9.7 соглашения предусмотрена обязанность арендатора выплатить арендодателю обеспечительный депозит в рублях в сумме, эквивалентной 76 180,80 доллара США, в том числе НДС, и базовую арендную плату за первые два месяца аренды в рублях в сумме, эквивалентной 152 361 доллару США, в том числе НДС, в течение пяти рабочих дней с даты подписания соглашения, из расчета курса 28,20 руб. за 1 доллар США.

Пунктом 12.1 соглашения установлено, что споры в связи с данным соглашением подлежат рассмотрению арбитражным судом по месту нахождения истца.

Платежным поручением от 27.06.2008 N 7537 арендатор перечислил на счет арендодателя 6 444 895 руб. 68 коп. в качестве обеспечительного взноса и авансовых платежей.

По акту допуска от 10.07.2008 арендатору передано помещение N 1-03 с описанием его состояния для производства отделочных работ.

Застройщику комплекса выдано разрешение от 06.11.2008 N RU77126000-001383 на ввод в эксплуатацию построенного многофункционального торгового комплекса. На основании договора инвестирования от 28.12.2006 N 320/06-13/06 с дополнительными соглашениями к нему, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, акта о результатах реализации инвестиционного проекта за ЗАО "Нагатинская пойма" 29.05.2009 зарегистрировано право собственности на нежилые помещения площадью 53 510,5 кв.м по пр. Андропова, д. 8 в г. Москве, о чем выдано свидетельство серии 77АК N 105207.

В период с июля 2008 года по июнь 2009 года стороны вели переписку по поводу открытия комплекса и использования помещений в нем.

Уведомлением от 13.05.2009 арендатор сообщил арендодателю об одностороннем расторжении с 29.06.2009 соглашения от 16.06.2008, просил возвратить 6 444 895 руб. 68 коп. обеспечительного взноса и авансового платежа, а также 10 716 852 руб. 46 коп. расходов, понесенных на подготовку помещения к коммерческой деятельности.

ООО "Строительный двор "Домовой", ссылаясь на то, что договор аренды помещения не был заключен по вине ЗАО "Нагатинская пойма" в связи с неоднократным переносом открытия торгового комплекса, несвоевременным получением ответчиком свидетельства о собственности на торгово-развлекательный комплекс и ненаправлением истцу проекта договора, обратилось с настоящим иском о взыскании предварительно уплаченных платежей и убытков, возникших у истца в связи с расходами на подготовку помещения, в котором предполагалось вести торговую деятельность.

При рассмотрении настоящего спора, возникшего в связи с заключением сторонами соглашения от 16.06.2008, суд правомерно применил положения статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 5 названной статьи в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Кодекса. Указанной нормой установлена обязанность стороны, необоснованно уклоняющейся от заключения договора, возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Проанализировав взаимоотношения сторон, суд пришел к выводу о прекращении соглашения от 16.06.2008 в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку к моменту рассмотрения спора истекли как предусмотренный этим соглашением срок для заключения основного договора, так и годичный срок с момента заключения предварительного договора, предложение о заключении основного договора ни одной из сторон не направлено.

В таком случае у ответчика не имелось оснований для удержания денежных средств в сумме 6 444 895 руб. 85 коп., уплаченных в качестве обеспечительного взноса и авансовых платежей, в связи с чем указанная сумма взыскана судом в пользу истца. В данной части судебные акты лицами, участвующими в деле, не обжалуются.

Согласно статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора.

Как предусмотрено пунктом 9.6 соглашения, в случае, если соглашение расторгнуто по вине арендодателя, он обязан возместить арендатору все расходы и убытки, понесенные последним в процессе подготовки помещения к ведению коммерческой деятельности, но не более 225 долларов США за 1 кв.м арендуемой площади в сумме в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации.

Правильно применив правила статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании соглашения от 16.06.2008, в частности разделов 4 и 6, суд обоснованно посчитал, что расходы, понесенные арендатором в процессе подготовки помещения к ведению коммерческой деятельности, не тождественны расходам, понесенным им в связи с производством отделочных работ. Суд установил, что сумма, предъявленная истцом к возмещению в качестве убытков, составляет его затраты на производство работ, проведение которых предусмотрено разделом 4 договора и которые относятся к отделочным работам. Однако возмещение арендатору данных затрат соглашением сторон не предусмотрено, на что непосредственно указано в пункте 6.3 соглашения.

В силу пунктов 4.7, 4.8 соглашения от 16.06.2008 арендатор вправе приступить к подготовке помещения для ведения коммерческой деятельности только после подписания сторонами двухстороннего акта завершения отделочных работ по форме, согласованной сторонами в приложении N 6 к соглашению от 16.06.2008. Однако такой акт истцом суду не представлен. Исходя из того, что в соответствии с приложением N 1 к соглашению от 16.06.2008 под отделочными работами понимаются строительно-отделочные и инженерно-монтажные работы, у суда также не имелось оснований для признания предъявленных истцом в качестве убытков расходов произведенными в связи с подготовкой помещения к ведению коммерческой деятельности.

Таким образом, поскольку работы, затраты на осуществление которых истец просил ему возместить, ни по порядку проведения, ни по составу не подпадают под понятие подготовительных работ для ведения коммерческой деятельности, а возможность возмещения арендодателем арендатору расходов на проведение отделочных работ из соглашения от 16.06.2008 не следует, суд правомерно отказал в иске в этой части.

Доводы подателя жалобы подлежат отклонению, так как основаны на ином, чем применил суд, толковании условий соглашения от 16.06.2008, не соответствующем буквальному значению содержащихся в соглашении слов и выражений.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.03.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2010 по делу N А56-53683/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Радуга" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий