Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 ноября 2010 г. N Ф07-11846/2010 по делу N А56-31103/2009 Судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение, при котором суду следует рассмотреть требование о регистрации перехода права собственности на земельный участок с учетом актуальных сведений о его зарегистрированном правообладателе; при наличии зарегистрированного права иного лица разрешить вопрос о его участии в настоящем деле; выяснить, передан ли и кому земельный участок ответчиком

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 26 ноября 2010 г. N Ф07-11846/2010 по делу N А56-31103/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Константинова П.Ю.,

при участии от ООО "АСОТ" Демпелевой Т.Г. (доверенность от 01.06.2010), от ООО "ПМК-5" Дворянкиной М.В. (доверенность от 11.01.2010), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПМК-5" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2010 (судьи Старовойтова О.Р., Барканова Я.В., Мельникова Н.А.) по делу N А56-31103/2009,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "АСОТ" (далее - ООО "АСОТ") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПМК-5" (далее - ООО "ПМК-5") о государственной регистрации перехода к ООО "АСОТ" права собственности на земельный участок площадью 8542,0 кв.м с кадастровым номером 78:40:8521:9, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Старо-Паново, Таллиннское шоссе, д. 151.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Управление Росрегистрации).

Решением от 13.05.2010 (судья Астрицкая С.Т.) в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2010 названное решение отменено; принято решение о государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок.

В кассационной жалобе ООО "ПМК-5" просит отменить данное постановление, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение апелляционным судом норм материального права, и оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению подателя жалобы, и предварительный договор от 03.11.2000 N 1/00, и договор от 17.12.2008 купли-продажи земельного участка подписаны со стороны ответчика неуполномоченным лицом, в последующем уполномоченными лицами указанные сделки не одобрены; апелляционный суд не дал оценки тому обстоятельству, что Валенцев Н.М. в качестве генерального директора ООО "АСОТ" подписал договор от 17.12.2008 купли-продажи земельного участка, а в качестве генерального директора ООО "ПМК-5" передал тот же земельный участок в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Рубин-Авто" по договору от 19.02.2009.

В отзыве на жалобу ООО "АСОТ" просит оставить ее без удовлетворения, считая, что доводы жалобы направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела, ссылке ответчика на подписание договоров от его имени неуполномоченным лицом суд апелляционной инстанции дал надлежащую оценку, заключение договора аренды земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на него.

В судебном заседании представитель ООО "ПМК-5" поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы, дополнительно сославшись на то, что обжалуемое постановление принято о правах лица, не привлеченного к участию в деле, поскольку имеющаяся в материалах дела выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) свидетельствует о регистрации права собственности на спорный участок за другим лицом. Представитель ООО "АСОТ" против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве, просил оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, указав, что о наличии регистрации права за другим лицом истцу ничего не было известно.

Управление Росрегистрации о времени и месте рассмотрения жалобы извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между товариществом с ограниченной ответственностью "ПМК-5" (далее - ТОО "ПМК-5") в лице исполняющего обязанности генерального директора Курячего В.И. (продавец) и ООО "АСОТ" в лице директора Валенцева Н.М. (покупатель) заключен предварительный договор от 03.11.2000 N 1/00 купли-продажи земельного участка площадью 8542,0 кв.м по указанному выше адресу по цене 524 789 руб. 30 коп. с условием о заключении основного договора купли-продажи в срок до 31.12.2008 после оформления ТОО "ПМК-5" свидетельства о праве собственности на участок на основании заключенного с Санкт-Петербургским государственным учреждением по организации и осуществлению продажи государственного имущества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" договора от 02.11.2000 N 2699-ЗУ.

На основании названного предварительного договора ООО "ПМК-5" как правопреемник ТОО "ПМК-5" в лице исполняющего обязанности генерального директора Курячего В.И. и ООО "АСОТ" в лице директора Валенцева Н.М. заключили договор от 17.12.2008 купли-продажи того же земельного участка. Согласно пункту 2.2 договора в счет оплаты участка засчитываются денежные средства, перечисленные покупателем по предварительному договору от 03.11.2000 N 1/00.

Право собственности продавца на земельный участок было зарегистрировано 05.09.2001, что удостоверено свидетельством о государственной регистрации права серии 78-ВЛ N 329855.

Сторонами составлен акт от 17.12.2008 приема-передачи земельного участка.

ООО "АСОТ" неоднократно обращалось к ООО "ПМК-5" с просьбами подготовить документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи от 17.12.2008.

ООО "АСОТ", ссылаясь на уклонение ООО "ПМК-5" от государственной регистрации перехода права собственности, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно статье 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Таким образом, судебный акт об удовлетворении иска, предъявленного в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, для истца является основанием обращения в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности, а для регистрирующего органа - основанием совершения соответствующих регистрационных действий.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

В материалах дела имеется выписка из ЕГРП от 30.04.2010 (том 2, лист 34), из которой следует, что право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью "ПромТех Монтаж" (далее - ООО "ПромТех Монтаж"). Указанная выписка представлена в качестве приложения к ходатайству ООО "АСОТ" о принятии обеспечительных мер, поступившему в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 28.06.2010. Ходатайство подписано представителем ООО "АСОТ" Демпелевой Т.Г., присутствовавшей и в заседании кассационной инстанции, не оспаривавшей принадлежность ей подписи на ходатайстве, однако отрицавшей представление названной выписки в арбитражный суд. По результатам рассмотрения ходатайства истца об обеспечении иска апелляционным судом вынесено определение от 01.07.2010 об отказе в его удовлетворении со ссылкой на то, что согласно представленной выписке из ЕГРП от 30.04.2010 зарегистрированным собственником участка является ООО "ПромТех Монтаж", в связи с чем принятие испрашиваемой обеспечительной меры не может обеспечить исполнение судебного акта.

Таким образом, на момент рассмотрения дела суд апелляционной инстанции располагал сведениями о государственной регистрации права собственности на земельный участок, в отношении которого ООО "АСОТ" заявлен иск о регистрации перехода права собственности к нему, за другим лицом. Однако судебный акт, которым требования ООО "АСОТ" удовлетворены, вынесен без учета данного обстоятельства. При наличии зарегистрированного права другого лица, не участвовавшего в рассмотрении настоящего дела, исходя из пункта 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132, служебный акт по этому делу не может служить основанием для внесения в ЕГРП записей о правах ООО "АСОТ" на спорный участок.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда подлежит отмене, поскольку оно вынесено без учета существенных для дела обстоятельств, подлежавших исследованию при рассмотрении требования ООО "АСОТ".

Решение арбитражного суда первой инстанции также не может быть оставлено в силе, поскольку имеющаяся в материалах дела выписка из ЕГРП от 30.04.2010 свидетельствует о том, что не учтенное апелляционным судом обстоятельство объективно существовало и на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции.

При таком положении оба судебных акта подлежат отмене с направлением дела в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором суду следует рассмотреть требование о регистрации перехода права собственности на земельный участок с учетом актуальных сведений о его зарегистрированном правообладателе; при наличии зарегистрированного права иного лица разрешить вопрос о его участии в настоящем деле; выяснить, передан ли и кому земельный участок ответчиком; по результатам установления всех существенных для дела обстоятельств и выявления всех лиц, права и интересы которых могут быть непосредственно затронуты судебным актом по данному делу, разрешить спор; по окончании рассмотрения спора распределить судебные расходы по настоящей кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.05.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2010 по делу N А56-31103/2009 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.Л. Грачева

П.Ю. Константинов