Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 декабря 2010 г. N Ф07-11868/2010 по делу N А56-87860/2009 Суд пришел к заключению об отсутствии правовых оснований для признания договора аренды ничтожным либо незаключенным, и, установив наличие задолженности по арендной плате, суд правомерно удовлетворил иск

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 3 декабря 2010 г. N Ф07-11868/2010 по делу N А56-87860/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Рудницкого Г.М.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Волкова А.М. (доверенность от 30.12.2009 N 33429-42), от общества с ограниченной ответственностью "Паритет" Мясникова Г.Ю. (доверенность от 11.01.2010),

рассмотрев 02.12.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Паритет" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2010 (судья Изотова С.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2010 (судьи Мельникова Н.А., Барканова Я.В., Полубехина Н.С.) по делу N А56-87860/2009,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Паритет" (далее - Общество) о взыскании 13 363 430 руб. 68 коп. задолженности по договору от 14.04.2009 N 21/ЗКС-000092 аренды на инвестиционных условиях земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Софийская улица, участок 1 (юго-восточнее пересечения с улицей Салова), за период с 01.04.2009 по 31.12.2009 и 93 544 руб. 01 коп. пеней за просрочку платежа за период с 17.11.2009 по 23.11.2009.

Определением от 30.03.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Управление).

Общество по делу N А56-7595/2010 обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора от 14.04.2009 N 21/ЗКС-000092 и обязании Комитета заключить с Обществом договор аренды земельного участка площадью 4483 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Софийская улица, участок 1 (юго-восточнее пересечения с улицей Салова), на инвестиционных условиях с учетом итоговой стоимости указанного земельного участка, полученной в результате вновь проведенной оценки рыночной стоимости аренды.

Определением от 06.04.2010 дела N А56-87860/2009 и N А56-7595/2010 объединены в одно производство, делу присвоен N А56-87860/2009.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в ходе судебного разбирательства Общество изменило предмет иска - просило признать договор аренды незаключенным, назначить проведение новой оценки рыночной стоимости аренды и обязать Комитет в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 03.02.2009 N 111 "О проектировании и строительстве станции технического обслуживания автомобилей по адресу: Фрунзенский район, Софийская улица, участок 1 (юго-восточнее пересечения с улицей Салова)" (далее - Постановление N 111), заключить с Обществом договор аренды спорного земельного участка с учетом итоговой стоимости указанного земельного участка, полученной в результате вновь проведенной оценки.

Решением от 29.04.2010, оставленным без изменения постановлением от 05.08.2010, исковые требования Комитета удовлетворены - с Общества взыскано 13 363 430 руб. 68 коп. задолженности и 93 544 руб. 01 коп. пеней, в удовлетворении исковых требований Общества отказано.

В кассационной жалобе Общество, не соглашаясь с выводами судов, просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, использование итоговой стоимости объекта оценки, указанной в отчете об оценке от 15.09.2008 N 12/09-О, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Строй-Эксперт", для определения цены договора аренды противоречит статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку предельный шестимесячный срок истек к моменту опубликования Постановления N 111 и заключения договора аренды. Такая сделка ничтожна в силу статьи 168 ГК РФ.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель Комитета просил оставить ее без удовлетворения.

Управление извещено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, однако своих представителей в суд не направило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании Постановления N 111 между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 14.04.2009 N 21/ЗКС-000092 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 4483 кв. м с кадастровым номером 78:13:7404:22 по адресу: Санкт-Петербург, Софийская улица, участок 1 (юго-восточнее пересечения с улицей Салова), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству станции технического обслуживания автомобилей сроком до 27.01.2011.

По акту от 14.04.2009 приема-передачи земельный участок передан арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно пункту 4.1 договора общий размер арендной платы за период его действия в соответствии с отчетом о рыночной стоимости арендной платы от 15.09.2008 N 12/09-О составляет 35 600 000 руб.

В приложении N 5 к договору стороны согласовали график внесения Обществом арендной платы.

В случае нарушения арендатором обязанности по внесению арендной платы ему начисляются пени размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки (пункт 8.3 договора).

Дополнительным соглашением от 01.06.2009 сумма задолженности за III и IV кварталы 2009 года зафиксирована в размере 8 900 000 руб., установлена обязанность по перечислению указанных средств до 16.11.2009. На данную сумму проценты, равные ставке рефинансирования Российской Федерации на день заключения договора, прописанные в пункте 4.3.1 договора, не начисляются. После 16.11.2009 арендная плата подлежит перечислению в соответствии с приложением 5 к договору.

Неисполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Общество посчитало, что Комитет при определении условий договора о размере арендной платы использовал рыночную стоимость аренды земельного участка, указанную в отчете об оценке от 15.09.2008 N 12/09-О, неправомерно, поэтому Общество обратилось в арбитражный суд.

Суд первой инстанции сделал вывод о том, что содержащаяся в отчете итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки является лишь рекомендуемой ценой для целей определения инвестиционных условий и в отношении оспариваемого договора аренды не предусмотрено его заключение по цене, определенной оценщиком. Суд пришел к заключению об отсутствии правовых оснований для признания договора аренды ничтожным либо незаключенным.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты отмене не подлежат.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу статей 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, арендатор в свою очередь обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Установив наличие задолженности по арендной плате, суды правомерно удовлетворили иск Комитета.

Доводы подателя жалобы об истечении срока действия отчета об оценке к моменту опубликования Постановления N 111 (27.03.2009) и заключения договора аренды как основание считать договор аренды ничтожной сделкой подлежат отклонению.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 3 Санкт-Петербурга от 26.05.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" (далее - Закон N 282-43) решение о предоставлении объектов недвижимости для целей строительства и реконструкции принимается Правительством Санкт-Петербурга, которое утверждает инвестиционные условия.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату названного Закона следует читать как "17.06.2004"

Договор аренды от 14.04.2009 N 21/ЗКС-000092 заключен в соответствии с постановлением N 111, в приложении к которому определены инвестиционные условия, в том числе перечисление Обществом в бюджет Санкт-Петербурга арендной платы на период проектирования и строительства в сумме, составляющей 35 600 000 руб.

Данная сумма указана в условиях договора аренды (раздел 4 платежи по договору).

В соответствии с пунктом 3 статьи 8 Закона N 282-43 формирование инвестиционных условий осуществляется на основе отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, права на заключение инвестиционного договора, арендной платы, выполненного независимым оценщиком.

Инвестиционные условия утверждены Постановлением N 111 в период действия отчета о рыночной стоимости объекта оценки.

Суды обоснованно указали на то, что содержащаяся в отчете рыночная стоимость объекта оценки является лишь рекомендуемой для целей определения инвестиционных условий, условие о размере арендной платы, содержащееся в договоре, отражает волю сторон и не нарушает права Общества, договор аренды содержит все существенные условия, предусмотренные действующим законодательством.

При таком положении доводы кассационной жалобы, направленные на переоценку выводов судов, не могут быть приняты.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены решения и постановления в соответствии со статьей 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено. Судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2010 по делу N А56-87860/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Паритет" - без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.С. Гафиатуллина

Г.М. Рудницкий