Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2011 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе
председательствующего Грачевой И.Л.,
судей Власовой М.Г. и Константинова П.Ю.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Интеграл" - доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Интеграл Фонд Первый" Широватовой Н.В. (доверенность от 02.09.2010), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области Лупановой Н.В. (доверенность от 05.05.2010),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Интеграл" - доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Интеграл Фонд Первый" на решение Арбитражного суда Тверской области от 23.07.2010 (судья Владимирова Г.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2010 (судьи Тарасова О.А., Виноградова Т.В., Пестерева О.Ю.) по делу N А66-5372/2010,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Интеграл" (далее - Управляющая компания) - доверительный управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Интеграл Фонд Первый" (далее - Паевой фонд) обратилось в Арбитражный суд Тверской области со следующими требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ):
- признать незаконным сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее - Управление Росреестра) от 15.03.2010 N 19-983 об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев Паевого фонда на земельный участок общей площадью 500,7 кв.м с кадастровым номером 69:40:0400067:0081, расположенный по адресу: город Тверь, улица Володарского, дом 21,
- обязать Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев Паевого фонда на указанный земельный участок и в установленный законом срок выдать свидетельство о государственной регистрации права.
Решением от 23.07.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29.09.2010, в удовлетворении заявления отказано.
В кассационной жалобе Управляющая компания, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, просит отменить решение и постановление и удовлетворить заявленные требования. Податель жалобы указывает следующее: право общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на спорный земельный участок под жилым домом, возникшее на основании договоров купли-продажи жилых помещений (квартир) и в силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), не прекращается и не утрачивается вследствие реконструкции жилых помещений и их перевода в нежилые; земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости имеют единую судьбу в силу пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации; земельный участок является общим имуществом торгово-офисного здания, возникшего в результате реконструкции многоквартирного жилого дома, поскольку его эксплуатация (обслуживание) и осуществление ряда иных правомочий собственника без данного участка невозможны.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Управляющей компании поддержал доводы жалобы, а представитель Управления Росреестра просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, по договорам купли-продажи от 22.06.2006 N 5/1 и от 12.09.2006 N 6/1 Управляющая компания приобрела в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев Паевого фонда все квартиры (N 1 - 6) в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: город Тверь, улица Володарского, дом 21.
В свидетельствах о государственной регистрации права собственности на данные квартиры указано на наличие права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок площадью 500,7 кв.м, относящийся к категории земель населенных пунктов (л.д. 11 - 16). Кадастровый номер данного участка (69:40:0400067:0081) совпадает с первой частью кадастрового номера квартир.
В связи с реконструкцией названного жилого дома в торгово-офисное здание глава администрации города Твери распоряжениями от 15.04.2008 N 75 - 80 перевел все находящиеся в нем квартиры из категории жилых помещений в категорию нежилых; заявителю 23.11.2009 выдано разрешение N 69-184 на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта - торгово-офисного здания.
На основании указанного разрешения по заявлению Управляющей компании Управление Росреестра зарегистрировало 04.02.2010 право общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на торгово-офисное здание площадью 352,8 кв.м, прекратило в связи с этим государственную регистрацию права общей долевой собственности на квартиры (л.д. 100 - 105, 112).
Поскольку свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности на квартиры в жилом доме, в которых имелась запись о праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, 22.01.2010 аннулированы, а в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на нежилое торгово-офисное здание сведения о праве собственности на этот земельный участок отсутствуют, Управляющая компания обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на земельный участок общей площадью 500,7 кв.м с кадастровым номером 69:40:0400067:0081, расположенный по адресу: г. Тверь, ул. Володарского, д. 21, занятый указанным объектом.
В уведомлении от 15.02.2010 N 19-553 Управление Росреестра сообщило о приостановлении государственной регистрации, поскольку в результате экспертизы представленных для государственной регистрации документов установлено, что договоры купли-продажи N 5/1 и 6/1 и акты приема-передачи квартир не являются документами, подтверждающими возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, занятый объектом нежилого фонда.
В дальнейшем Управление Росреестра сообщением от 15.03.2010 N 19-983, ссылаясь на абзац 10 пункта 1 статьи 20, пункт 2 статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее - Закон N 122-ФЗ), отказало Управляющей компании в регистрации испрашиваемого права на спорный земельный участок ввиду непредставления заявителем документов, свидетельствующих о возникновении права собственности на земельный участок, занятый торгово-офисным зданием.
Управляющая компания обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением, считая отказ в государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на земельный участок противоречащим статье 23 Закона N 122-ФЗ, статье 16 Вводного закона, статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушающим его права и законные интересы.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении заявления Управляющей компании, посчитав, что Управление Росреестра правомерно отказало в государственной регистрации права собственности на земельный участок на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ. Суды указали следующее: при государственной регистрации прекращения права собственности на квартиры в жилом доме прекратилось право собственности собственников на общее имущество, в том числе на земельный участок; государственная регистрация права собственности владельцев инвестиционных паев на нежилое торгово-офисное здание не может являться основанием для регистрации права собственности на земельный участок под ним; иных оснований для государственной регистрации права собственности на земельный участок заявитель не представил; поскольку в результате реконструкции жилого дома он стал нежилым зданием, вопросы, связанные с оформлением прав на земельный участок, на котором он расположен, должны решаться в другом порядке.
Кассационная инстанция считает данные выводы ошибочными.
Согласно пункту 5 статьи 2 и пункту 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ в государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.
По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ основаниями для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Основания для отказа в государственной регистрации прав приведены в статье 20 Закона N 122-ФЗ.
Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.
Управление Росреестра, отказывая в государственной регистрации права общей долевой собственности на указанный земельный участок, сослалось на то, что представленные заявителем договоры купли-продажи квартир не являются основанием для государственной регистрации права, поскольку в связи с реконструкцией здания и регистрацией права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на нежилое торгово-офисное здание прекращено право собственности на квартиры и неразрывно связанное с ним право общей долевой собственности на земельный участок под домом.
Приведенное Управлением Росреестра основание для отказа в государственной регистрации прав не соответствует нормам материального права и создает неопределенность в правах на земельный участок.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Правовую основу для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Закон N 122-ФЗ, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации (пункт 1 статьи 3 Закона N 122-ФЗ).
Пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 16 Вводного закона предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Предоставление земельного участка в общую долевую собственность домовладельцев осуществляется в порядке, установленном жилищным законодательством.
Согласно статье 16 Вводного закона формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления; с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ закреплено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом государственная регистрация носит правоподтверждающий характер. Заключение каких-либо дополнительных договоров передачи земельных участков как общего имущества в общую долевую собственность или издание органами государственной власти или местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в жилом доме действующим законодательством не предусмотрено.
С учетом названных норм при государственной регистрации права собственности владельцев инвестиционных паев на квартиры в указанном жилом доме у них возникло право общей долевой собственности на земельный участок, занимаемый жилым домом, в котором расположены данные квартиры, как на общее имущество этого жилого дома. Поэтому одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиры Управление Росреестра зарегистрировало право общей долевой собственности на земельный участок площадью 500,7 кв.м как на общее имущество.
Как видно из материалов дела, в названном жилом доме все имевшиеся в нем квартиры находились в общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев Паевого фонда. Следовательно, названный земельный участок также находился в общей долевой собственности указанных лиц.
Прекращение права собственности на квартиры в названном доме Управление Росреестра зарегистрировало в связи с реконструкцией этих квартир, переводом их в нежилые помещения и государственной регистрацией права общей долевой собственности тех же лиц на это здание, статус которого изменился на "нежилое".
В соответствии со статьей 44 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.
Пунктом 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Данное положение относится к тем случаям, когда право собственности на квартиры или нежилые помещения в многоквартирном доме переходит к другим лицам или утрачивается по иным, предусмотренным гражданским и жилищным законодательством основаниям.
Ни гражданским, ни земельным законодательством не предусмотрена возможность прекращения права собственности на земельный участок под жилым домом в связи с его реконструкцией в нежилое здание, то есть в связи с изменением статуса объекта, при условии, что собственником как всех квартир жилом доме, так и реконструированного нежилого здания является то же лицо.
Иное положение противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости, закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Кроме того, позиция Управления Росреестра о прекращении права собственности на спорный земельный участок владельцев инвестиционных паев ведет к неопределенности правовой судьбы этого участка, который выбыл из публичной собственности после его формирования и возникновения права общей долевой собственности собственников квартир на него, так как возможность возврата такого участка в публичную собственность при сохранении за теми же лицами права частной собственности на прочно связанный с ним объект недвижимости законодательством не предусмотрена.
Поскольку право общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на земельный участок, занятый принадлежащим им зданием, не прекратилось, у Управления Росреестра не было оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на этот участок как на самостоятельный объект и для выдачи свидетельства о праве собственности на него. Следовательно, суды обеих инстанций необоснованно отказали Управляющей компании в удовлетворении заявленных требований.
При таком положении обжалуемые судебные акты подлежат отмене как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права, а заявление Общества следует удовлетворить.
Из системного толкования статьи 110 АПК РФ следует, что судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются с другого лица, участвующего в деле, и в тех случаях, когда это лицо освобождено от уплаты государственной пошлины. Поэтому в связи с принятием настоящего постановления и по правилам статьи 110 АПК РФ с Управления Росреестра в пользу Управляющей компании надлежит взыскать 4000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по заявлению, апелляционной и кассационной жалобам.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 23.07.2010 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2010 по делу N А66-5372/2010 отменить.
Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области от 15.03.2010 N 19-983 в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 500,7 кв.м с кадастровым номером 69:40:0400067:0081, расположенный по адресу: город Тверь, улица Володарского, дом 21.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области осуществить государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Интеграл Фонд Первый под управлением общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Интеграл" на указанный земельный участок и выдать свидетельство о государственной регистрации права.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Интеграл" - доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Интеграл Фонд Первый" 4000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по заявлению, апелляционной и кассационной жалобам.
Председательствующий |
И.Л. Грачева |
Судьи |
М.Г. Власова |
|
П.Ю. Константинов |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.